师大南路项目前期定位提案定位前的战略思考一个项目的定位是否准确是关乎成败的关键因素,因此本案的定位主要从两个方面去综合考虑:一、项目开发的客观因素。客观的讲，项目的楼面地价已经决定其市场定价，因此定位高端，不走寻常路成为不二选择；二、企业品牌的战略高度。本案作为军隆地产的首个产品旗舰，它将是具有里程碑意义的一个开篇之作，师大南路项目的启动给予了企业战略的起点，将成为企业实力的象征符号！Part1认识项目项目背景位置：师大南路15号宗地面积：约11.72亩总建筑面积：17195.20平方米。容积率：2.2建筑密度：30%规划限制条件：绿地率不低于28%；建筑间距：多层1:1.0H，高层1:0.7H且大于24米；退离师大南路8米以上，退其余规划路5米以上。面积限制：90平米以下户型占总体量的80%建筑风格：现代风格市中心·小规模·现代风格·中小面积项目四至现状地块周边现状为单元式民宅,目前地块内部现状已拆除,基本平整.单位宿舍单位宿舍东南西北师大南路居民楼项目周围环境市中心黄金地段,周边商业繁华、配套完善、交通便捷、名校林立（江西师大、师大附小、师大附中、育新小学、广电幼儿园均为江西省最好的学校）项目优*劣势分析?项目优势黄金地段：项目距市中心仅几分钟，区域成熟度高；完善配套：城市中心，周边生活配套齐全，享有优质的教育配套资源，走出去就是北京西路，多路公交和地铁一号线均通过此地；成熟氛围：地块周边已经形成了一个非常成熟的房屋租赁市场，投资环境十分成熟；?项目劣势问题：这交通是阻不便最碍本和师大南路道路狭窄，同时人流、车流量大，极容易形大成交通障瓶颈；项环境碍目打嘈杂，造豪。地块周边都是密集的单位宿舍和居民楼，环境比较复杂，形象较差；宅产品的项目规模不大，开发商知名度不高，品牌影响力不大；项目机会*威胁分析?发展机会1、地铁一号线师大站点引领周边区域进入地铁便利时代，地产价值继续提升。2、南昌东广场改造解决师大南路交通问题、地铁二号线使区域受益。3、周边类似产品供给断档，存在一个销售断层，为本案的入市提供了很好的条件。4、项目所处位置配套完善、交通便利、人流密集，具有很高的物业投资价值，宜住宜租，升值空间很大。?开发威胁未来不确定的宏观政策影响后市价格走势。地块自身的众多开发限制约束了项目高端住宅的舒适性。项目发展方向综合结论客户的价值认知?市中心的黄金地段突出强调?优越的外部教育和交通资源高度认知?成熟的商业和人居氛围?外部环境（周边形象较差，环境复杂）短板所在?交通瓶颈（外部体系完整，但师大南路车辆不畅）冲突认知?体量小，80/90限制可为空间?产品细节和品质重新认知?目标客群的把握我们的核心竞争力地段*教育*地问题？铁对于客户的冲突认知我们如何解决？探求冲突认知点的解决之道利用项目突出优势转移客户注意力，弱化劣势１、突出强调区域的成熟度；２、突出强调优越的外部教育资源带来的附加值；３、突出强调中小户型的投资价值和性价比；４、突出强调项目自身的产品品质和价值感的传递。项目的发展思路基本明确了，但在明确项目定位之前，还有一件事情必须弄清楚：那就是市场有什么，没什么，我们可以从哪些点可以寻求差异化的主题定位？竞争对手、类比项目分析Part2市场解析周边类比项目情况金域名都恒茂国际华城智通悦蓝山占地面积157.524028.41（亩）建筑面积36506.03（万㎡）容积率2.992.82.50绿化率42%20%41.00%停车位11001300334.001号楼29层精装公总占地面积,10.5万总占地面积是16万平寓；6号楼A栋15平方米，建筑面积是方米，建筑面积是50层舒居大宅、6号36万平方米，6万平万平方米，高科技时尚楼B栋9层阔景观项目规划米城市商业中心，配住宅、10万平方平精品邸、6号楼C栋10套齐全。23-33层高购物街、5000平方米VIP层LOFT公寓；6栋端住宅名流休闲会所独栋商业与2组裙楼组成所处阶段尾盘期尾盘期持销期销售均价11222元/㎡13295元/㎡（二手房）14000元/㎡金域名都，恒茂国际华城：大规模高端项目、产品线丰富、内部配套完善，开发商知名度高；智通悦蓝山：规模小，借助公园资源和交通便利性，主打小面积投资性产品；周边类比项目产品类型楼盘名称建筑形态户型平均面积供应套数供应量㎡供应面积比例一房42.48773270.563.58%二房103.4416416963.518.55%高层恒茂国际华三房143.4918626688.8329.18%城四房184.6512423143.9525.31%公寓一房44.5748021391.6823.39%soho60.11796107944.8951.92%二房94.67383597.461.73%金域名都高层三房135.1536849734.7123.92%四房163.5628546613.5822.42%悦蓝山公寓一房55.1841522899.57相比其他两个项目，悦蓝山与本案同属小规模的项目，因此本案可以借鉴悦蓝山的做法：抛弃高端产品舒适居住用途转向高端投资客群。周边类比项目客群特征楼盘名称购房群体购房用途购房年龄段私营业主、公司高层、公务事业金域名都居住增值为主投资用途为辅30-50单位人员私营业主、公司高层、公务事业恒茂国际华城居住增值为主投资用途为辅30-50单位人员、外来生意经营户智通悦蓝山个体工商、私营业主投资保为主居住为辅30-40金域名都和恒茂国际华城均以居住增值用途为主，重视交通的便利性和居住的舒适性，对项目配套档次要求较高；智通悦蓝山项目规模小居住舒适性受到限制，项目注重高端奢侈商业配套，抬高消费档次和居住水平的同时，打造针对高端消费人群小面积便捷居住、突出投资保值用途，很好的规避了以往高端项目对居住环境要求高的劣势。定位思考受套型面积限制，我们走怎样的道路来实现高价格的核心目标?看看市场上类比的高售价、高销售率项目是怎样做的!模式一：智通悦蓝山、克拉—————60平米以下，高价值投资类产品纯公寓产品定位模式二：金域名都、恒茂国际华城—复合型产品组合，兼顾投资与自主复合型产品定位产品定位研讨思考：我们是否也可以走和他们相同的道路？*模式一相同点：决定着高现实价值和高远景投资价值的地段核心的地段代表着高额的拿地代价，也就让高售价成为项目开发的必然前提共同有着相同的规划要求不同点：土地的使用性质和使用年限。类比项目的公寓产品基本都是商业用地性质，使用年限在40-50年；而本案地块属住宅用地，使用年限70年。政策约束不同。住宅产品的首付比例、购买套数、银行政策等方面受政策影响较大，投资门槛相对较高；而商业性质产品受政策影响较小，如智通悦蓝山就推出类似的低比例首付的营销手法，降低了投资门槛和风险产品定位研讨思考：我们是否也可以走和他们相同的道路？*模式二相同点：决定着高现实价值和高远景投资价值的地段高档住宅可以树建高端的价值形象价值最大化的要求使公寓成为高收益的武器不同点：本项目交通不便利、周边环境较差、铁路的噪音使原本具备的高端物业形象受到制约，使高端客户的入住存在抗性综上分析：模式一：预计今年的政策导向不会发生根本性的变化，本案的投资门槛相较智通悦蓝山要高，客户群体相对更窄，因此纯粹的公寓虽然价值很高，但销售难度较大。因此，同致认为全部规划公寓的道路风险较大。模式二：高端客户对于自主的追求本案存在缺陷，通过高端住宅提升价值形象促进投资公寓的高价格产品去化本案难以得到体现。对以上两种模式进行COPY，在本案很难实现，那我们应该怎样做？我们再回顾一下我们的优势*师大南路地段、地铁沿线决定了高的现实价值和预期投资前景*教育资源使高端客户在有投资增值价值的同时具有了购买自住的关键理由基于对项目自身的认识，基于对周边类比项目的分析，基于对地块价值的充分认识，基于同致地产对类似项目的操作经验……一个差异化的、有竞争力的项目定位呼之欲出！Part3项目定位要将本案打造成楼市的“宝马MINI”本案与“宝马MINI”之间的关系宝马MINI本案MINI是全球小型车领域以成本价超“万元”挤唯一的高档品牌。身南昌一线高端住宅造型简洁有力，传统与时尚感在她身上共存，大又书香地，现代主义风格圆的头灯印证着她MINI家族的纯正血统和风貌MINI尽管小，却是具备精致空间，创新产品，高品质内涵的汽车。舒适实用*项目定位师大南路*学院派MINI豪宅强调地理位置，突出地段优势强调以教育人文为主题概念的强调高端小户型产品属性定位定位，突出项目的差异性特征推荐案名MiniClass军隆·迷你公馆释义MINI：迷你。迷你产品通常在满足功能的同时，以精致、小巧而引发时尚潮流，尤如迷你裙，宝马MINI；Class：格调、品味，阶层，强调的是一种圈层属性；以MiniClass(迷你公馆)中英文结合的方案为案名即洋气又时尚，同时无论是从中文还是英文的字面来理解都非常契合本案的气质。案名建议：MilaChateau军隆·米拉公馆释义Mila：米拉——位于巴塞罗那，一栋闻名全球的著名纯现代风格的楼房，同时Mila也是MiniIland(我的迷你空间)的缩写；Chateau：城堡，公馆。引申为一种极具文化内涵的高级居所；以MilaChateau(米拉公馆)为案名，洋气响亮又极具文化内涵，同时也非常契合项目气质与产品特征。备选案名军隆·泊仕馆*客群定位通过项目研判，认清项目格局，下一步我们需要明晰项目目标客户在哪里，需要什么？认准他们项目只为他们而造……从购买周边类比项目的客群可以看出，高端客户购房用途不再仅仅是满足居住舒适等基本要求，闲散资金投资增值成为高端客户市内购房的主要目的本案位于未来地铁密集区域，周边配套成熟，