天隆海御项目战略定位及产品定位报告过程沟通稿咨询顾问中心版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.6本报告框架：核心问题基地分析旅游产业专题分析东山宏观经济分析目房地产市场分析录客群调研分析客群定位产品初步建议产品魅力化如何在激烈的旅游度假型产品竞争中实现突围？基地情况市场情况?旅游产业面临良好的发展机遇?处于政府重点打造的旅游片区?旅游度假型产品受政策性影响?周边旅游资源及配套相对成熟相对较大?周边生活配套缺乏?东山旅游发展处于初级阶段，?临近城市主干道，交通十分便核心问题旅游度假型产品刚刚兴起，市利场容量不确定?项目体量相对较大，并且开发?滨海区域旅游产品扎堆推盘，强度较大体量庞大，未来竞争激烈本报告框架：核心问题基地分析?东山价值分析?对外交通分析旅游产业专题分析?城市规划东山宏观经济分析?交通分析目房地产市场分析?四至分析?录客群调研分析项目界定客群定位产品初步建议产品魅力化东山位于福建南部，地处厦门、汕头两大特区之间，对接珠三角桥头堡，同时东临台湾海峡，为闽东南最靠近台湾的岛屿，区位及综合交通优势明显与周边各主要城市的距离城市路程车程厦门市170公里约2.7小时漳州市150公里约2.5小时汕头市120公里约2小时潮州市100公里约1.5小时高雄市164海里——伴随高铁沿海大通道的通车（厦深高铁、温福高铁等）东山对海西区域内、珠三角、长三角等区域的吸引力将加强，特别是厦门、深圳、潮汕、温州等地东山对外交通图福建高铁规划图东山对外的公路交通主要是沈海高速及324国道全国铁路规划图云霄东山东山到达云霄高铁站约20公里临近千亿级古雷石化产业区，并且东山内将形成500-1000亿漳州光伏玻璃及新材料产业基地，未来东山将导入大量人口?古雷石化产业园区：是国家级重要的临港石化产业基地，将重点发展新型电子材料、新型船舶修造、重化工等产业群。到2015年，古雷将建设北、中、南三大片区，分别作为行政居住区、重化工启动区、临港工业区，届时现代化临港经济区将成形；经济区每平方公里产值预计为15亿元，则近期产值将有418亿元，远期为1539亿元。?旗滨玻璃产业园计划至2013年8条生产线全部投产，用工超1万人，年创产值300亿，税收30亿元，将成为全国最大、世界一流的光目前东山城区距离古雷伏及玻璃新材料产业基地。目前已经完成3条半岛：约50公里；海底隧道在规划中，立项生产线点火生产。时间未定注：数据来源于福建十二五规划东山具有对台优势，目前已启动海峡两岸（东山）水产品加工集散基地，是福建最主要的对台水产品交流平台福建重点区域发展布局图闽台交流合作布局图?规划：该基地以中心渔港、水产品综合市场、水产品加工区和物流中心为依托，占地面积3000亩，规划建设闽台鲜活水产品交易、水产品精深加工等六个功能区，打造成一个集两岸水产品生产、加工、仓储、物流等功能为一体的两岸交流合作平台。力争“十二五”实现东山水产品精深加工产值达百亿元人民币以上。?进度：投资5亿元人民币的东海岸物流保税中心，一期工程已投产；水产品精深加工区现有20多个项目入驻，“茂源”、“勋源”、“乐兴”等12家企业已投产；总投资7亿元的东山水产品综合批发市场也己奠基，占地418亩，总建筑面积45万平方米城市定位——三大目标（国际旅游海岛+生态临港产业基地+滨海城市）国际海岛旅游?东山岛在新时代路上的发展征途，其未来的发以全球视野为发展高度，以区域发展为基展目标和定位应该体现在三个方向：调，推进渗透全岛的?旅游——激荡蓝色梦想的国际旅游海岛旅游支柱产业，打造全新海岛体验的国际?产业——支撑经济腾飞的生态临港产业基地性旅游海岛品牌，成为闪耀海峡两岸的海?城市——彰显山海特色的滨海城市西明珠。临港产业基地滨海城市建设以临港产业、海打造依山傍海，与自洋产业、高新技术产然和谐共生，具有国业为主导的产业基地际水准的海岛城市，，整合提升传统产业构筑与大海对话，与，打造以绿色生态产山体呼应，与人文共业为标准的绿色产业融，具有独特魅力的布局架构。滨海城市形象。城市规划：城市总体功能结构为轴线发展，一体两翼，组团递进轴线发展：以西铜大道东西向功能轴，杏陈-陈城公路为南北向功能轴，拉开整体功能框架，集约利用土地空间一体：环绕西埔湾以西浦镇为中心，构筑东山岛核心城区，将承担行政、商业、文化、旅游、居住、体育等职能，体现高品质城市形象，辐射东山岛其他功能组团，同时开发滨海城市旅游功能两翼：北翼：布置临港产业区以及高新产业园，发展生态型的高新产业园区，同时配备完善的生活配套南翼：沿东南滨海，以铜陵与陈城为两个重点城镇，沿线组团式布置多个不同功能的旅游服务组团，形成旅游发展带组团递进：以山体、水系等自然资源作为划分组团的依据，形成若干发展组团，一方面使日益扩大的城市规模在空间上得以弱化，另一方面通过不同组团的轮替发展保持城市空间的弹性，组团与组团之间通过大规模的绿地水系隔离，形成相对独立而又有机联系的城市功能单元。城市规划：东山重点发展四大片区，本案属于重点发展的铜陵-康美滨海旅游片区内杏陈片区?西浦滨海新城：打造具有国际水准、极具活力、魅力和吸引力的城市综合湾区。作为城市的行政中心，商业、办公体育、居住旅游的综合区，辐射整个东山岛，未来形成10万人规模的中心城区。?杏陈片区：生态型高新产业基地、生态旅游门户地区。西浦滨海铜陵康美滨?铜陵—康美滨海旅游片区：东山重点发展新城海旅游片区的旅游片区同时兼备部分城市居住功能，整体沿金銮湾、马銮湾展开，利用优美的海岸线挖掘滨海旅游魅力，集旅游、度假、会议、娱乐等多种旅游服务与城市功能陈城旅游于一体，内部配备完善的海岛交通设施，片区是感受东山魅力的核心片区。?陈城旅游片区：将开发高尚住宅及高端旅游产品，同时融合东山渔村风光于一体，是未来东山打造国际品牌的重要空间载体。区位交通分析：本案位于马銮湾内，行政划分属于康美镇，紧邻城市主干道西铜公路，到达县城及周边乡镇十分便利距离西浦约9km距离铜陵约3km距离康美约0.5km康美铜陵镇镇路疏港方向出岛樟塘马銮湾镇路公东铜环西路西埔镇路岛环金銮湾周边配套：靠近东山最为成熟的旅游设施配套区，包括酒店群、沙滩浴场、培训中心、俱乐部等，周边旅游休闲度假氛围浓厚，但生活配套相对较弱海滨沙滩浴场康美铜陵镇镇樟塘镇西浦镇培训中心（农行、地沙滩浴场税等）扬波酒店成熟的旅游设施配套区金沙酒店酒店群金殿酒店国际俱乐部四至分析：本案东面具有优质的海景资源，但沿海面相对较窄，并且受竞争对手遮挡严重基地分析：基地比较规整，但对于旅游项目而言，其开发强度较大对于旅游产品本案开发强度较大项目界定：政府重点打造的旅游片区内，具有景观优势资源的中等规模社区关键词：海景资源成熟旅游配套区缺乏生活配套本报告框架：核心问题基地分析旅游产业专题分析?福建旅游现状及未来规划分析东山宏观经济分析?东山旅游现状及未来目房地产市场分析规划分析录客群调研分析客群定位产品初步建议产品魅力化福建旅游现2010年福建旅游各项主要指标快速增长，实现5年翻番增长状分析2010年福建省主要旅游经济指标比2009年增比2005年增2010年2009年2005年长（%）长（%）旅游总人数（万人次）11785.2110018.455881.3117.6100.4接待国内游客（万人次）11417.079706.415683.9217.6100.9接待入境游客（万人次）368.14312.04197.3918.086.5旅游总收入（亿元）1337.451132.62685.2318.195.2国内旅游收入（亿元）1135.07955.1857818.896.4旅游外汇收入（亿美元）29.7825.9913.0514.6128.2?2010年累计接待旅游者11785.21万人次，比上年增长17.6%，与2005年相比，实现了翻番；?旅游总收入1337.45亿元，比上年增长18.1%，与2005年相比，增长95.2%；?接待国内旅游人数11417.07万人次，比上年增长17.6%，与2005年相比，翻了一番；国内旅游收入达1135.07亿元，比上年增长18.8%，与2005年相比，增长96.4%；?接待入境旅游者368.14万人次，比上年增长18.0%，创“十一五”时期最高，与2005年相比，增长86.5%；?旅游外汇收入达29.78亿元，比上年增长14.6%，与2005年相比，增幅高达128.2%。福建旅游现福建省A级景区接待游客前三位的为三坊七巷、鼓山、武夷山状分析，东山风动石游客量仅21.45万人次，排名十六位2010年福建省主要A级旅游景区游客接待情况单位：万人次景区游客量比增(%)景区游客量比增(%)三坊七巷809.19—古田会址102.1496.5南靖土楼（田螺鼓山48018.5101.8526.8坑景区）武夷山297.56.62太姥山62.373.6鼓浪屿245.0939.2漳州火山岛54.3215019.9湄洲岛156.02东南花都-花博园40.9848永定土楼142.2465.2日月谷温泉30.587.2胡里山炮台124.0729.5清源山30.019.5莆田工艺美术城112.1816.9东山风动石21.4539.6漳州旅游现漳州旅游发展势头良好，2010