关于梦想与超越你还有梦吗？物欲横流与矛盾纠结的今天，很多人已不再缺少金钱与物质的满足。越来越多人在多年后的挣扎后才发现：原来自己所要的，不过是最初梦想的实现与超越。然而，又有多少人还有梦想？香溢花城的梦是什么？我们以为，香溢花城，登场即主场，美国黑人运动领袖：马丁·路德·金它承载着金岛企业迈向品牌实力房企的梦想与超越，同时，它也承载着咸宁人接壤世界、同步大都市的人居梦想与超越！【目标理解】本次报告解决三大问题如何定义香溢花城在金岛公司及咸问题1宁宏观区域市场内战略角色？解决香溢花城该以怎样的形象直击目标问题问题2客户，舞动大咸宁？基于市场趋势研判，香溢花城实现问题3既定战略目标的难点和解决之道？【报告结构】PART1PART1PART1PART1：市：市：超越之源点：超越之源点场环场环境分析境分析项目再认知PART2PART2：超越之：超越之蓝图蓝图项目定位思考PART3PART3：超越之：超越之韬韬略略项目营销策略与执行PART1项目再认知城市与房地产项目基本属性分析【咸宁解读】咸宁市位于武汉南部80公里处，是湖北省的南大门，与湖南、江西接壤，成为武汉、长沙、南昌金三角中的中心城市，有着独特的区位优势【咸宁解读】“1+8”城市经济圈的重要组成部分，是南下北上的主要通道，大咸宁腾飞在即【咸宁解读】桂花之乡、温泉之乡，人文宜居之地，旅游型城市，吸引周边区域客户置业温泉美誉之都丹桂飘香之地【咸宁解读】城市向北延展，滨湖新城强势崛起，乘咸宁北拓之势，跃动咸安脉搏滨湖新城本案滨湖新城城市北拓咸安滨湖新城位于咸宁市咸安区北部东部毗邻咸宁经济开发区和武广新城四南部连接永安老城区至西部与咸安经济开发区和向阳湖现代农业科技示范园区相连北部与梓山湖旅游新城相望商贸经济核心区；文化创意生活区；小六大商品批发区；物流集散枢纽区；淦河秦淮风情餐饮区；绿色农副产品集散区区域【咸宁解读】武广高铁、武咸轻轨、京珠高速，立体化一站式交通，直面世界繁华。本案交通咽喉——咸宁宏观区位华中腹地，长江中游京广铁路铁路武广高铁G4京港澳高速公路（京珠高速）高速G56杭瑞高速公路G45广大高速公路106国道国道107国道本项目位于咸宁立体交通枢纽中心【咸宁解读】城市分传统老城区咸安区和新城中心温泉区，目前温泉区是咸宁主城区，受广泛市民追捧和倾注项目咸安区温泉区新城区，政经商务区域传统老城区、武汉后中心，商业较概况花园较咸安区较为醇熟咸宁交通门户地，武广铁路、京珠高速、非宏观交通集中区域交通国道、武咸高铁均穿，咸宁市中心内部交咸安区概况此而过，形成密集的通枢纽交通网新城配套，市政交通传统老城区配套，各、配套项商业、娱乐配套完善设施配套成熟，咸宁主城区传统老城区，配套逐市民新咸宁中心，各项配温泉区渐认知套和设施优于咸安落后城市北拓，滨湖新城区域用地开发接近饱未来、梓山湖新城规划出和和成熟，发展空间发展台，未来发展潜力巨有限大咸宁城市解读小结城市属性?1+8城市经济圈，武汉城市后花园?桂花之乡、温泉之都，旅游型城市城市特点?服务经济型城市，整体经济实力偏弱?城市对外立体化交通优势明显大咸宁?外来流动人口少，居民地缘性认知显著?温泉区目前是城市中心，受到市民热捧城市机遇城市发展利好，为本项目?1+8城市经济圈辐射效应带来的机遇和170地块带来极大利好?武广高铁、武咸轻轨、京珠高速机遇?城市扩容，滨湖新城、梓山湖新城机遇【咸宁房地产】房地产开发投资近几年增幅异常，目前整体市场处于以量为主，趋于稳定发展阶段，咸宁历年房地产投资额及增幅（单位：亿元；%）稳定发展期70120107.560601005085.4迅猛增长期408073.64056603046.92550.640201581042000200520062007200820092010房地产投资增长率?2004—2009年，咸宁房地产投资迅猛，大量土地出让，?2009年，咸宁房地产在市场上达到顶峰，出现供需两旺的局面；?2010年始，整体市场较为稳定发展，出现了细分化的园林、建筑品质打造，品质地产成为主流发展共识【咸宁房地产】市场分为咸安、温泉两大板块，当前区域竞争较激烈；品质地产成为咸宁房企发展共识?整体处于房地产发展初级阶段，住宅兴，商业地产欠发达；市场共性?品质地产成为咸宁房企发展共识，重视对园林、建筑品质投入?咸安区均价2700-3200元/㎡，温泉区均价2800-3500元/区域划分㎡；?温泉区成为咸宁当地人置业主流选择区域?咸宁本地城区客户，以生意人士为主；客群来源?周边县城及乡镇返乡置业、进城置业客户；?武汉及外地客户?刚需置业为主，部分改善型需求，投资需求欠发达；置业特征?客户置业地缘性明显，温泉区是目前主流置业区域；?咸宁本地泛公务员人群置业需求不旺盛（多数有单位福利分房）【咸宁房地产】咸安区板块楼盘分布廲景新天地咸安公馆2700桂花城3100福临天下凤凰城市花园2800领秀城27002710玉泉雅苑金桂银座璟湖咸宁碧桂园2600世纪城3500兴旺城2360水榭花都2750咸安板块楼盘分布图御龙花园在售项目2750待售项目【咸宁房地产】温泉区板块楼盘分布天洁国际城3000御景园尚城国际山水奥园御景园2700元信花园福星城34501+83300时代广场航天花园3500长安盛世东方3000中亨国际28003000中央温泉都城市华庭玉泉花园越通美院42002700天慧花园阳光丽景27502900盛世华庭东兴国际公寓2800温泉板块楼盘分布图大楚城在售项目3300待售项目【咸宁房地产】咸宁主流项目价格档次占位4400元/㎡第一档代表楼盘：中央城3300-3500元/㎡第二档同代表楼盘：碧桂园大楚城福星城区域第三档3000-3200元/㎡竞代表楼盘：桂花城航天花园天洁国际城品站第四档2700-2900元/㎡位代表楼盘：领秀城水榭花都档次第五档2200-2500元/㎡代表楼盘：兴旺城2200元/㎡以下第六档集资房等同区域主要竞品【咸宁房地产】咸宁未来五年内供应超380万㎡，市场供应量庞大项目已推去化率可售待推未来供应量桂花城8.6357%3.71092530福星城1699%0.165757大楚城1083.14%1.6861011.7中央城7.596%0.372.572.5领秀城5.248%2.7046.69.1航天花园10.172%2.82826.529.5咸宁碧桂园2380.50%4.4853034天洁国际城1334%8.585765凤凰城市花园1154%5.062.58兴旺城5.250.40%2.57924.87.4金桂银座21%1.9802水榭花都4.574%1.177.510.83御龙花园1688%1.921416福临天下9.310%8.371018.37阳光丽景2.553.50%1.162501.16盛世华庭4.767%1.5515.57.1越通美院712.20%6.14606.15合计　　54.39　386.81【咸宁房地产】本项目未来面临的区域内竞争主要以桂花城和领秀城项目为主项目名称香溢花城桂花城领秀城银泉大道延伸段桂区位地段永安大道青龙山下咸宁银泉大道109号乡大道旁物业类型高层多层小高高层小高高层规划体量10万㎡45万㎡11万㎡剩余货量—剩余30万㎡剩余9万㎡84㎡两房85-89㎡两房产品户型35-160㎡一至四房101-135㎡三房101-125㎡三房销售价格未定均价3100/㎡均价2710/㎡园林投入较高投入高投入一般投入内部配套社区底商、幼儿园风情步行街、幼儿园社区底商户外、短信、灯箱、道旗短信、户外推广，相比推广力度未定全面覆盖，推广力度极大与桂花城推广力度稍逊交通枢纽价值、内青龙山资源、城市大盘、主干道地段、产品丰富核心竞争力部品质价值园林、品牌、性价比咸宁房地产解读小结1房地产发展阶段初级阶段，以刚需和改善性需求为主，投资需求不明显，咸安区2700-房价水平低，置业需求层3200元/㎡，温泉区3000-3500元/次低，处于初级发展阶段㎡2可挖掘的目标客户刚需置业客户为主，追求以本市和县城乡镇客户为主，部分武汉客户，客户置业趋于主要偏向高性价比，区域选择上偏温泉区向于温泉区置业3市场竞争趋势整体去化速度缓慢，未来咸宁全市去化速度缓慢，但未来供供应量大，市场竞争压力应量庞大，且项目同质化竞争激烈大，区域价差不明显PART1项目再认知城市与房地产项目基本属性分析【项目区位】项目位于咸宁市咸安区东北角——银泉大道延伸段桂乡大道，属于城市中心边缘地段。新城滨湖?地处滨湖新城本案?咸宁门户，四方畅达?银泉大道、G107咸安公馆“金十字处”2700桂花?咸宁未来规划方向城3100福临天领秀下城2800玉泉雅苑2710【项目四至】项目西面为城市主干银泉大道延伸段桂乡大道，直通京珠高速，东、北、南面均为平民住宅，地块内部平整本案?北至国道G107?东面为农民自建房咸安公馆2700福临天下领秀城28002710?西至银泉大道延伸段桂乡大道?南面为民房?内部土地平整【属性界定】城市交通枢纽，未来重点发展区域，中小规模高品质社区占地40565㎡容积率2.5总建10.1㎡建筑密度20.%绿化率35%城市中心边缘具备交通枢纽优势的无强势外部资源的中小规模品质社区【SWOT分析】本案外部资源缺乏，现有竞争优势不明显，区域内品质竞争项目集中放量，市场形势严峻优势S劣势W市场占位：城市交通核心、未来发展方向外部资源有限打造品质感较高的园林和产品短期内相关配套缺乏、区域认知度中高端市场地位较低，开发商品牌认知度欠缺发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势机会O利用现有交通路网，以短期内的通过宣传“咸宁北”这一区位大量道旗、高炮、大型广告牌等