香榭臻邸市场策划报告新聚仁机构2011.05报告框架第一部分项目战略定位第二部分项目产品提升建议第三部分项目价格及客源定位项目战略定位区区域形象：城域形象：城区区唯一的原生唯一的原生态湿态湿地地外环新江湾城中环生态环境表现生态环境拥有70年原生态湿地湿地面积150亩生态湿地水域面积约40万平米237种植物、114种鸟类、17种两栖爬行动物、18种动植物种类鱼类、9种哺乳动物、352种昆虫等珍惜动、植物空气质量空气质量或达到国际一级标准项目区域拥有生态资源的稀缺性和不可复制性区区域形象：配套域形象：配套齐齐全全轨道交通10号线?教育配套：复旦大学、同济附中、上海音乐实验中小学、中福会幼儿园……名校汇集，一体游艇码头（规划）化成长环境?娱乐配套：美格菲健身会所、极限运动公园、橡树湾新城御景同济中学新江湾城公园、游艇码头（规划）等……公园?生活配套：长海医院、五角场万达商业复中心旦新校区汉斯长海医院九龙仓仁恒项目2.5公里五角场，万达广场项目区域拥有一站式教育配套、高端娱乐设施、成熟生活商业配套区区域形象：知名域形象：知名开发开发商商联联合合运运作作入驻开发商华润置地珠江投资美国汉斯（上海城投）仁恒地产九龙仓保利地产银亿地产旭辉地产铁狮门中建集团建发集团大型开发商联合运作，区域价值持续释放区区域形象：代表北域形象：代表北区区最高居住价最高居住价值值平台平台新江最高价格平台湾城区域板块代表个案四（万/平米）大宁川东外滩北外滩5.5-6.5豪景苑北北外滩虹口四川北路3.5-4.5建邦16区、瑞虹新城铭庭长寿路长寿4.5-5.5西康路989万里普陀万里3.0-4.0中鹰黑森林、武宁不夜城武宁3.5-4.0新湖明珠城、尚品复地新都国际、中海·万锦不夜城3.5-4.5闸北城大宁3.0-4.0慧芝湖花园东外滩2.5-3.5圣骊河滨苑、滨江晶典、杨浦新江湾城5.0-7.0仁恒怡庭、九龙仓项目区域代表北区目前运作的最高价值平台聚仁观点：区域形象北区目前价格平台运作最高、最适宜居住的成熟区域！我们需要的不再是区域炒作，而是价值的进一步挖掘！项项目印象：地目印象：地块块位置位置较优较优珠投华润复旦校区新江湾公园泰汉斯宝中建华殷行路庭九地铁站五角场龙仁恒仓建发本案三湘殷高路银亿淞沪路保利旭辉五角场中球淞沪路殷高东路地块拥有湿地，紧邻地铁站，距离五角场较近，价值同其他地块相当项项目印象：目印象：区别区别于于区区域域内传统内传统豪宅豪宅九龙仓玺园风格：ArtDeco新古典项目名称本案仁恒怡庭华润橡树湾九龙仓材质：全石材公寓类型小高层花园洋房小高层、高层大平层主力户型两房、三房三房、四房三房、四房三房、四房仁恒怡庭风格：欧式融合海派主力面积85-138㎡197-325㎡175-280㎡186-303㎡材质：石材+面砖目前报价？580004500051000本案（含装修）风格：新古典主义华润橡树湾材质：底部石材+面砖风格：ArtDeco新古典项目面积段相对较小，与区域内传统豪宅客源定位为城市顶级改善型客源不同，本案主打北区顶级刚需或首改材质：面砖+大理石客源；与区域内传统豪宅客源定位相比，本案属于刚需首改类豪宅项目项项目印象：目印象：区区域域内内后后续续供供应应少，具少，具备备市市场场机机会会点点总建面已推面积去化面积后续供应主力面积楼盘名称物业类型（万方）（万方）（万方）（万方）（㎡）新城御景小高层、高层282826297-110泰宝华庭小高层2（公寓）21.80.288-89总计----2.2-区域内竞品后续供应约2万㎡，后续竞争压力小，具备市场价值冲高机会项项目印象：目印象：区区域域内竞内竞品品总规总规项目名称本案新城御景泰宝华庭图示容积率2.001.601.10占地面积（㎡）42852.417000032000总建面（㎡）12800028000053000项目规模中等，容积率相对较高，总规无优势项项目印象：目印象：区区域域内竞内竞品建品建筑筑项目名称本案新城御景泰宝华庭图示风格新古典主义现代主义海派建材底座石材、实体面砖面砖全石材品质感强一般强项目建筑品质较强，但并不能跳脱现有市场平台项项目印象：目印象：区区域域内竞内竞品品户户型型项目名称本案新城御景泰宝华庭图示梯户一梯两户一梯两户一梯两户层高3.2m3.2m3.2m得房率两房83.87%，81.56%82.45%主力户型两房，83-85㎡两房，97-112㎡三房，88-89㎡项目层高、得房率均优于竞品聚仁观点：项目区域内定位理解区位：与其他豪宅项目价值相当，并不明显差别；市场：后续供应少，具备市场价值冲高机会；产品：本案户型、建筑略有优势，但基本处于同一价值平台，并没有完全的跳脱现有市场平台；定位理解：本案在既定方案不变的情况下，需要通过其他发力点进行产品升级，从而达到快速去化及利润最大化的目标；项项目印象：外目印象：外区竞区竞品分品分布布新江总建面湾城区域板块楼盘名称物业类型四（万方）大宁川东外滩滨江晶典4.7小高层、高层北北外滩长寿路杨浦东外滩东外滩壹号10.0高层万里圣骊河滨苑11.0高层苏州河武宁不夜城中信虹港名庭5.7高层虹口四川北路瑞虹新城名庭10.7高层万里中鹰黑森林27.0小高层、高层普陀武宁江南名庐10.0高层复地新都国际12.0高层不夜城中海·万锦闸北20.0高层城大宁慧芝湖花园40.0小高层、高层外区竞品主要分布在中环以内、苏州河以北区域项项目印象：外目印象：外区竞区竞品品区区位位比较对象区位特点配套强弱居住氛围居住形象评级教育配套：复旦大学、同济附中、上海音乐实验中小学、中福会幼儿园市区唯一的湿地资源，原生态的★★★★本案娱乐配套：美格菲健身会所、极限运动公园、新江湾城公园好好新江湾公园★生活配套：长海医院、五角场万达商业中心教育：平凉路三、四小、财大附中、上海理工大学、上海电力学院东外滩占据江景资源，但整体形象较差商业：滨江创意园区、上海国际时尚中心一般一般★★★公园：波阳公园教育：虹口区第二中心小学、华师大附中、继光中学、瑞虹中学老商务区，形象较旧，棚户区较四川北路综合商场：物美、易买得较好一般★★★★多其他：第一人民医院、邮局、银行教育：闸北区第一中心小学、宝山路小学、民办扬波外国语小学、华东师范大学第一附属初级中学、闸北区第三中心小学、民办新华初级中学、上海市市北初级中学综合商场：上海巴黎春天（虹口店）、太平洋百货不夜城店、赛格数码商业氛围浓厚，交通枢纽，但形世界虬江路店不夜城象较为低端，环境嘈杂，棚户区较好较好★★★★银行：中国银行、工商银行、农业银行、招商银行、建设银行多医院：上海市第十人民医院（原上海铁路局中心医院）、上海和济医院、上海市中医医院、上海市第一人民医院分院（原上海市第四人民医院）公园绿化:中山公园医院:白玉兰医院、普陀中心医院交通便利，商业氛围浓厚，配套武宁学校:普雄中学、曹杨二中、华东师大、华东政法较好较好★★★★好商业环境:长寿路商圈、武宁路商圈、家乐福、乐购其他:沪西工人文化宫、普陀区图书馆本案配套相对较弱，但居住环境、形象均强于竞品项项目印象：外目印象：外区区后后续续供供应较应较大，同大，同质质化化严严重重总建面已推面积去化面积后续供应主力面积区域板块楼盘名称物业类型（万方）（万方）（万方）（万方）（㎡）滨江晶典小高层、高层4.74.73.71.089-92杨浦东外滩东外滩壹号高层10.00010.092-104圣骊河滨苑小高层、高层128.86.75.381-106中信虹港名庭高层3.63.63.00.686-93虹口四川北路瑞虹新城铭庭高层10.710.78.02.789-90万里中鹰黑森林小高层、高层27.022.519.08.0121-140普陀武宁江南名庐高层10.05.43.86.284-122复地新都国际高层12.08.96.06.0135-159不夜城闸北中海·万锦城高层20.09.24.815.286-91大宁慧芝湖花园小高层、高层40.034.933.36.787-108总计------61.7-大杨浦：后续供应11万方北区其他区域：约51万方后续供应主要集中在外区楼盘，体量较大，且同质化较为严重项项目印象：外目印象：外区竞区竞品品总规总规项目名称本案东外滩一号滨江晶典中信虹港名庭瑞虹新城铭庭图示容积率2.172.502.23.444.14占地面积42852.480000213001409918617（㎡）总建面1280001000004700056940107005.1（㎡）项目规模、社区感强于其他竞品项项目印象：外目印象：外区竞区竞品建品建筑筑项目名称本案东外滩一号滨江晶典中信虹港名庭瑞虹新城铭庭图示风格新古典ARTDECO风格新古典新古典现代简约建材底座石材、实体面砖涂料、面砖面砖；仿石材；面砖铝合金及LOW-E玻璃品质感较强一般较强一般较强项目材质、品质感均不弱于其他竞品项项目印象：外目印象：外区竞区竞品品户户型型项目名称本案东外滩一号滨江晶典中信虹港名庭瑞虹新城铭庭图示梯户一梯两户两梯四户二梯三户二梯四户二梯五户得房率83.87%76.48%78.56%75.87%78.23%主力户型两房，83-85㎡两房，89-92㎡两房，90-92㎡两房，86-93㎡两房，89-90㎡本案户型得房率明显占优聚仁观点：项目外区定位理解项目战略定位区位：整体区位条件优于外区竞品；借助新江湾城豪宅区位优势，通过对项目进行精装修、景观、大堂的提升，实现产品跳脱，打造：市场：外区后续供应较大，且同质化较为严重，项目需要跳脱市场；产品：本案总规、户型略有优势，但并没有完全的跳脱现有市场北区最宜居的、刚需或首改明星豪宅社区！平台；定位理解：通过产品提升，有机会