谨呈：深圳市龙园山庄实业发展有限公司　最美的意境　　　打动最有实力的人——龙园意境别墅组团营销策略报告项目近关、石芽岭公园、意大利风情、印象别墅社区?项目咫尺罗湖福田，距罗湖15分钟车程，福田20分钟车程；?紧邻78万平米石芽岭生态公园，与自然亲密接触；且片区已经规划为生态居住区，居住价值高；别墅组团?全市稀缺意大利式建筑与精品园林，再现意大利古典之美；?项目为片区唯一的别墅社区，稀缺、尊贵；目标解析2009龙园意境面临怎样的目标和挑战？G1操盘层面目标：年底前消化完毕，实现价值最大化！价值最大化目标G2战略层面目标：建立强势品牌和市场口碑，为后品牌最大化续项目销售打下品牌基础！BUT目标L1项目档次形象未建立，高端客户对项目认知度低限制因素L2高端客户积累量少，现场条件达不到销售豪宅标准取势。Q1本次市场回暖能够长期维持下去吗？1Q2我们面临的竞争环境是怎样的？顺势而为宏观市场全国：一线城市09年第一季度成交同比增长92%，环比增长24%，全国市场短期爆发宏观市场09年深圳房地产处于价稳量升阶段，市场处于短期迅速恢复中，小阳春引领市场从一线城市的房地产波动来看全国城市未来房地产走势成交额上升成交额下降成交额稳定成交额上升成交额稳定价量齐升价升量跌价量齐跌价跌量升价跌量急升价量齐稳价量厦上北广深西门海京州圳安?深圳、广州在07年上半年就开始了量的下滑，北京、上海、厦门均是在08年初才开始量的下滑。相应的在价格调整方面，深圳、广州也先于其它城市。我们根据各城市的市场特征来定位它们所处的阶段，发现深圳、广州、北京、上海、厦门在周期上依次排列。广州、深圳已经走出底部，而北京、上海、厦门在处于底部。宏观市场自08年11月份以来，深圳一手房成交情况来看：刚性需求释放、改善性需求强劲价格调整到位，购房门槛降低，刚性需求开始释放，深圳市一手房成交均价09年表现波动较小，在09年初出现触底反弹现象宏观市场深圳房地产市场近期投资客开始登场，高端物业成为投资首选?在刚性需求与改善性需求得项目名称卓越世纪中心到释放之后，投资客开始进入深圳市福田区金田路与福华三路交项目位置市场，购买高端物业成为其投汇东南角（会展中心东）资的首选类型/规综合体项目，共有4栋，此次推出3?近期深圳本地与外地（温模号楼商务公寓产品州）投资客，频频出手购买一推售套数143套些优质物业作为投资。42-145平米商务公寓，采用组合销推售户型售方式，组合后户型为80-145平米开盘时间2009年5月30日?丰盛町商业，北区开盘销售率开盘地点卓越世纪中心营销中心70%，价格在20万/平米，并卖出30000元/平方米（实收均价，毛50万/平米的天价挂铺，客户大部分均价为投资客；坯）99%（当天成交套数141套，截至?金地梅陇镇，也出现温州投资客一销售率18：00）次性购买20多套物业情况，价格在客户区域主要来自中心区，以投资11000元/平米。客户构成客为主竞争环境08年深圳豪宅别墅存量统计——约350片区项目名称套总建面总套数剩余套数户型情况单价(万)总价区间(万)波托菲诺1联排360平米113900中信红树湾四期323800103联排390-420平米3.31300-1386东堤园22000245联排310-340平米4.81488-1632南山卓越维港25800012280联排232-307平米3.5-3.8812-1166双拼310平米，联排皇庭港湾834001313————323平米兰溪谷1120001210联排273-409平米联排223平米，独立万科东海岸四期40300866盐田416-465平米天琴湾三期2500032独栋453-747平米10.7-17.68000独栋425平米，联排独栋:4.2独栋:1785兰乔圣菲43500475360平米联排:3.5联排:1260独栋:1767-独栋376-690平米，独栋:4.7曦城30000076503243联排260-340平米联排:3-3.7宝安联排:780-1258独栋385-868平米，星河丹堤360000914留给发展商关系户,对外不卖联排216-260平米联排200-350平米、联排:480-1015水榭山85850163102.4-2.9双拼340-440平米双拼:816-1276深业紫麟山2036533821联排200-568平米1.2240-1500万龙岗双拼联排170-300平龙园意境125952.8-8万400-2500万米09年全市新增别墅新推量统计——预计竞争环境新推量约1600套片区项目/地块名称总建面套数户型情况预计开盘时间联泰·红树湾52150140独栋/联排/叠加2009年中信红树湾五期8848110别墅（联排、叠加）400平米左右2009年下半年南山泛海拉菲花园6823460联排217-274平米2009年3月独栋350-400平米；双拼300-320平米；联排月亮湾别墅20000912009年底230-300平米；退台200-250平米天麓六区3000066叠拼160-260平米；双拼250-300平米2009年3月天麓八区1300040独栋400平米左右待定天麓三区——180待定待定盐田联泰梅沙湾3213069独立66套，联排400平米左右2009年８月天琴湾25000049独栋400多平米2009年4月万科东海岸四期6060019联排223平米2009年2月十二橡树庄园147930240联排160-260平米2009年５月振业城二期230000约200联排、叠加160-300平米2009年3月龙岗深业紫麟山203653164联排200-568平米2009年万科清林径二期350000约60联排、双拼200-250平米2009年6月南澳凯旋湾3200099联排：240-270平米,独栋：350-400平米2009年7月水榭山三期85850139联排300平米左右2009年下半年溪山美地园30000084联排、双拼、叠加200-289平米2009年6月宝安金光华龙岸一期19000062联排220-260平米2009年6月万科兰乔圣菲二期7250056双拼380平米2009年3月竞争环境09年别墅市场可售套数在2000套左右，集中在5-7月入市，竞争态势较为激烈09年深圳新增别墅入市时间表09年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月天麓6区，叠加、双拼约160-300平，66套天麓8区/3区，独栋约400平盐田万科东海岸四期，联排约223平，19套天琴湾，独栋400多平，49套南山泛海拉菲花园，联排200平以上，60套联泰·红树湾，独栋、联排、叠加中信红树湾五期，联排、叠加400平左右月亮湾别墅，独栋380-470平/双拼380平/联排260-300平/09年全市新增别墅叠加约240平，共91套龙岗十二橡树庄园二期，联排、叠加、双拼将集中在5-7月入市150-270平，约240套振业城2期，叠加、联排：160-300平，约700套万科清林径二期，联排/双拼：200-250平，约60套深业紫麟山，联排200-568平，约164套南澳凯旋湾，联排240-270平,独栋350-400平，99套宝安水榭山三期，联排约300平，139套金光华龙岸，联排约160-300平，约62套万科兰乔圣菲二期，双拼约380平，56套溪山，双拼联排约84套典型项目金光华龙岸项目名称建筑面积容积率面积区间套数推售日期金光华龙岸19万1.9220-260622009.6优势：?稀缺的物业类型，客户可享受有天有地的生活；?坡地别墅，少量的内湖景观；?安静、私密；?豪宅符号：欧式风格、豪华的销售中心、别墅带电梯；?别墅率先入市拔高项目整体形象，且新盘起势，形象较高；劣势：?产品密度较大，缺乏园林绿化?外部环境不纯粹，非豪宅片区?无自然景观资源。对比分析龙岸形象已经建立，有开发商品牌优势，认知度高；但资源、产品等较本项目差金光华龙岸龙园意境区位龙华镇民治街道布龙公路南侧布吉布龙路与景芬路交汇处，近关口梅观高速公路东侧别墅社区开发商金光华实业龙园山庄实业发展有限公司景观资源内部人工湖内部意大利风情园林，外部78万石芽岭生态公园产品联排别墅，共计62套，别墅主双拼、联排，共125套，面积在165-力面积区间为220-260平米300平方米，产品线丰富周边环境外部环境不纯粹，紧邻华南原外部环境较好，景观资源突出料交易城相对本项目的优势:地段更被认可，品牌，形象建立成功相对本项目的劣势:无任何景观资源，周边环境不佳典型项目十二橡树庄园?占地面积：133424.58平方米?建筑总面积：147930平方米?容积率：1.0-1.2?项目区位：龙岗布吉镇坂田布龙路南侧户型面积区间套数入市时间（平米）一联排162-16339期09年1月双拼228-2524商TH219-22718后联排220~260400续09年下半年高层140-160300合计约800典型项目十二橡树庄园优势：?别墅大盘；?稀缺的物业类型，客户可享受有天有地的生活；?北美庄园风格；?有一定豪宅符号：门楼、230米礼宾大道、100万会所酒窖、别墅带电梯；劣势：?产品密度较大，缺乏园林绿化；密度与展示的限制导致《飘》的意境难以再现；?别墅花园面积过小；?外部环境脏乱，缺乏豪宅气质，无任何景观资源。对比分析十二橡树庄园与本项目差距较大十二橡树庄园龙园意境?产品带电梯?区位优势：咫尺罗湖福田?产品具有面积与总价低优势?资源优势：紧邻78万石芽岭公园优势?社区规模较大?产品优势：产品丰富，全市稀缺意大利式别墅，精品园林?环境优势：项目周边环境较纯粹?项目紧邻主干道，噪音影响?市区客户认知度低