谨呈：深圳市福中福房地产开发有限公司深圳福中福·长沙暮云项目（打印完整版）策划及销售代理投标报告合富辉煌房地产(湖南)二?一??二月前言尊敬的深圳市福中福房地产开发有限公司：非常荣幸能够参加此次关于贵司长沙暮云项目的竞标。作为国内大型跨区域房地产开发商，贵司的实?业界有目共睹，在深圳开发多个大型物业，已开发项目?计达百万平米，贵司在房地产领域取得的成就，值得我们尊敬。而作为拥有15?发展历史的合富辉煌集团，在房地产开发、代?及相关领域都颇有建树。湖南合富辉煌房地产代?公司作为进入湖南最早，代?湖南大盘及地标楼盘最多的专业机构，在湖南地区积??丰富的实战经验和客户资源。长沙暮云项目，作为福中福进入长沙市场的首个大型住?项目，对于贵司在湖南房地产市场树?起?好企业品牌有着非凡的意义。我司衷心希望能够通过此方案，为贵司成功运作长沙暮云项目开启一扇窗口。同时，祝愿贵公司业务蒸蒸日上，项目开发顺?吉祥！报告思?框架市场政地块属典型案项目产项目营策研究性分析?借鉴品研究销研究全国楼市研究外部环境分析市场个案分析整体开发策?整体定位长沙楼市研究地形条件分析成功案?分析首期物业建议形象主题定位价格定位项目板块研究地块价值划分项目启动策?客户定位销售目标媒体策?销售配合全国楼市研究?09?全国楼市概况?10?全国楼市预测前言2009?，注定是?平凡的一?。整整一?，中国楼市经历着从低迷到重振再到火热再到繁荣的全过程，可堪称是“一月小变，一季中变，全?大逆转＂。回顾2009?的长沙楼市，惠民政策频出——取消城乡户籍差别、住房公积?新政出台、专项打击囤地炒地；地铁开建、武广?通，城市建设的步伐越走越快；新房、二手房市场两面开花……2009?，中国经济困难的一?，但也是房地产业最辉煌的一?！09?全国楼市概况——销售市场表现——价升?涨全国商品房销售面积增幅60535048.444.84042.942.137.13031.725.5?2009?在央?信贷开闸以销售面积增速（%）2017.5108.2及其他首付、??等优惠03月4月5月6月7月8月9月01月月12月1-1-1-1-1-1-1-1-11-11-年年年年年年年年年年0909090909090909090920202020202020202020?激下，全国楼市全面激110活，成交?节节攀升。109.1?伴随着市场尤其是高端市108106全国70个大中城市新建住宅价格指数106.2104104102.7102101.9场的升温，商品住?价格101.1101.1101.5100.9101.5100100.1100.3100.7100.8100.3100.89898.198.398.799.4“涨＂声一片。969492同比环比3月4月5月6月7月8月9月月月月年年年年年年年1011120909090909090909年09年09年2020202020202020202009?全国楼市概况——成交各市商品住?成交面积大幅?升，多个城市出现“?价齐升＂的局面?2009?在多项好政策的?激下，全国商品住?市场成交?一片大好，重点城市成交?同比上?增幅基本都超过50%，贵阳?是达到?惊人的229%；?在成交价格方面，大部分城市都呈现?“价?齐升＂的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山和武汉的成交均价同比下跌。?成交均价升幅最明显的是南宁、郑州和西安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部?会城市领涨；?相对而言，价格涨幅越大的城市，成交?上升幅?越小。www.cg35.cn房市金碟09?全国楼市概况——信贷信贷放?和销售回暖，为房地产企业积?充足资??在各类资?来源中，其他资?增长最快，同比增速达69.5%。其中个人按揭贷款达到?惊人的119.7%；?国内贷款1-10月总额达到9119亿元，也达到?53%的高速增长。增长速?仅次于其他资?。?2010?很难还会继续2009?的天?信贷规模，预计明?房企资?面对的压?相比今?会增大。www.cg35.cn房市金碟09?全国楼市概况——GDP中国经济增长继续朝着企稳向好的方向发展?国际货币基?组织（IMF）发表世界经济展望报告，预测全球经济2010?将增长3.1%，其中中国增长9.0%。?2009?11月，全国制造业采购经?指数（PMI）为55.2%，该指数已连续九个月位于临界点——50%以上，表明制造业经济已经触底回升，总体保持平稳回升态势。?消费方面，三季?居民消费意愿?有增长，居民投资意愿?断攀升，储蓄意愿有所回?。消费者信心一?走强，显示出消费者对未来经济走势的乐观预期。09?全国楼市概况——土地09?1-12月10重点城市住?用地?积成交情况全国土地价格稳步增长房企拿地意愿强??2009?随着经济形势逐步好转，土地市场也步入?回暖期；住?用地全??计供应?和成交?均大幅超过同期水平。09?1-12月10重点城市住?用地溢价水平变化情况??1-12其中，月，天津10重住点?城市中，用地?计成除??交?京超、过深圳2000之外，万平方米，同其他8个城市住比增加?32%用地成?交?计成位居各交?大城市同比增之加。首。?溢价水平全部超过去?同期水平。上海、广州平均溢价水平均超过100%；?京、杭州、南京的平均溢价水平较为相近，集中在50%左右；成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平在20%-30%之间。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统全国楼市研究?09?全国楼市概况?10?全国楼市预判2010?全国楼市走势预判——经济明?经济工作?大主要任务稳增长、调结构一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要处?好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管?通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适?宽松的货币政策，把握好政策实施的??、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障??。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。要密?跟踪国内外经济形势变化，把握好货币信贷增长速?。二、加大经济结构调整??，提高经济发展质?和效益。要加大国民收入分配调整??，增强居民特别是低收入群众消费能?。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。积极稳妥推进城镇化。当前要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和?户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。三、夯实“三农＂发展基础，扩大内需增长空间。四、深化经济体制改革，增强经济发展动?和活?。五、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。?、着?保障和改善民生，全?维护社会稳定。明?要把改善民生、发展社会www.cg35.cn房市金碟事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定?移加以推进。2010?全国楼市走势预判——政策中央严厉遏制房地产投机现象，为防开发商囤地、炒地，以后拿地首付?低于50%?政府态?：??月??日，国务院发布“国四条＂，房产调控从“抑制＂转为“遏制＂?二手房交?：??月??日，个人住房转让营业税征免时限，由??恢复到?原来的??。?土地交?：??月??日，土地出让?首付款?得低于“???＂?二套房贷款：??月??日，“二次房贷首付比?或提高至五成＂?首套房??：??月??日，“银监会要求收紧房贷?各?拟中止七折??政策＂2010?全国楼市走势预判——政策09支持?政策特征?：初?“初松松＂、?末紧?末“紧＂警示?积极的财政税收政策?、适?宽松的货币政策??月??日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管?的通知》，坚守二套房贷政策?动摇?四部委鼓励房企进?促销???月住建部发出?《关于进一步规范房地产销??福建??条举措促房产发展售有关问题的通知》，严打开发商捂盘??福建?放宽直系亲属户口登记迁移条件???月国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头???月个人住房转让营业税征免时限由??恢复VS到5??国四条：土地出让?首期款缴纳最低?????在大基调为政策适?松绑的09?，下半?政策的“紧＂?多的是抑制房价的警示作用，其象征意义大于实际作用。2010?全国楼市走势预判——政策09?政策特征：中央紧、地方松监管中央“紧＂地方“松＂促进??月??日国税总局发布《土地增值税清算管?规程》????月日国土部下发《关于严格建设用地管?促进批???????级政府出台的房地产优惠政策?会?而未用土地?用的通知》，加强建设用地管?取消，湖南关于购房货币补贴等优惠也暂?会改变。??月??日，国务院发布《关于集约用地的通知》???月??日，长沙市二手房交?中心表示，二手房明?仍享?税补贴转让营业税按差额征????月??日国土部印发《限制用地项目目录?增补本?》?和《禁止用地项目目录(增补本)》，防大开发商垄断???月??日，长沙适时取消城乡户口差别，?户口准入门槛。???月??日国土资源部发布公告，开发商土地闲置满?长沙颁布住房公积?管?条?，三项住房公?一??满两?的，徵收20%土地闲置费，土地闲置满两积?贷款新政出台。?、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。VS五月份各大城市“地王＂频现，为防止各地囤积土地，各部委分别采用?多种手段进?调控，使得2009?成为土地调控?，而地方则表现出?为宽松的姿态。2010?全国楼市走势预判——政策房地产政策趋紧将是明?重要动向定调：继续稳健财政政策108106.59定调：稳回升，促结构106国房景气指数呈V字反转104定调：实施从紧货币政102.78102策100定调：保增长，促发展98969406-106-306-506-706-907-107-307-507-707-908-108-308-50