镇江优山美地五期高层公寓产品建议2010-04-01研发中心施佳敏周丽娜苏南研展部郑风平李洋范黧优山美地项目组尤毅罗光澜壹项目目标项目目标【公寓定位】高品质公寓，高性价比产品?对外形象：高品质别墅社区，优秀产品力支撑，高端市场形象?后续公寓产品目标：高品质的延续，性价比路线贰市场分析房地产市场分析【板块价值】本案地段偏僻，对外交通不便，外部价值缺失板块板块价值滨江板块老城区滨江板块配套完善；长江及镇江三山景观镇江城市副中心本案本案南徐板块重点建设区域，行政、商务与居住区火科教区域车市政学府板块站学府板块教育资源集中；生活府配套较成熟东部高新工业园南徐板块丁卯板块丁卯板块镇江第二商业圈本案交通不便，配套缺乏房地产市场分析【板块价值】公寓毛坯售价（元/板块区域典型配套品牌开发商代表项目平）红豆购物广场中南世纪城7500（多层洋房）滨江板块长江滨江景观红豆香江花城6800北固山、焦山4A景观香山华庭7200新行政中心万科万科润园7000体育馆，文化休闲中心万达冠城国际7500南徐板块南山4A景观江苏申华南山景园7200紧邻京沪高铁站及沪宁城际铁路江苏大学，江苏科大，学府板块镇江高专，镇江一中恒顺（本土）梦溪嘉苑6300欧尚超市恒顺尚都6700丁卯高新技术工业园钻石名苑5500丁卯板块永隆（香港）沃尔玛超市永隆城市广场6000房地产市场分析【板块价格】三类板块价格差距在500-700元/平，本案具有低价优势?6800-7200元/滨江与南徐板块价值平最高，成为镇江地产市滨江板块场价格领导者，公寓价格以7000元/平以上为主；本案三期报价本案三期报价?学府板块凭借科教资52005200元元//平平6300-6700元/源次之，与以上板块价平格差约500-800元/平火车；7000-7500元/站学府板块平市政?丁卯板块工业与居住府混杂，居住环境较差，价格最低，与学府板块南徐板块丁卯板块价格差约700元/平；?5500-6000元/本案价格低，具有明平显价格优势竞争分析【竞争强度】丁卯与学府为直接竞争区域，存在客户直接抢夺；滨江与南徐为间接竞争区域，存在客户分流；滨江与南徐本大市口案火车市政学府板块站府丁卯板块竞争分析【项目概况】公寓均价建面产品类高层主力面总价范围板块案名开盘时间（元/m2（㎡）型积（m2）（万元））两房100两房68香江花小高4.65万08.76800三房城高层三房14095洋房/中南世高层预计62万小高/户型面积未定//滨江纪城2010.8别墅两房85-100两房60-72香山华多层6万07.87200三庭小高三房115-房83-86120恒顺尚小高4万09.11两房70-906700两房47-60都高层两房90学府华两房587.3万高层08.46500庭三房三房91学府140两房90多层/两房57梦溪嘉21.6万高层/08.76300三房苑三房130-联排82-88140竞争分析【项目概况】公寓均建面产品类开盘高层主力面积价总价范围板块案名（m2型时间（m2）（元/m2（万元）））两房70-90两房43-55联丰·6200（现3.6万高层08.12三房尚东国际房）110-130三房68-80两房70-90两房40-51东方新卡小高预计12.7万三房100-预计5700三纳高层4月份117房57-67丁卯两房80-90两房44-50钻石名苑20万小高2010.1三房5500三（一期）115-120房63-66永隆城市两房84两房50广场60万高层08.96000三房（二）三房110-13066-78两房90两房65南山景园小高6万09.117200三房(一期)高层三房120-86-100140两房86两房61南徐多层万科润园15万09.7三7100三房小高房108/14077/100高层/两房91两房6809.9冠城国际20万洋房/7500三房公寓联排三房130-14098-105竞争分析【产品结构】公寓主力面积：70-90平两房，110-140平三房；90-100平两房，100-110平三房户型稀缺708090100110120130140150160Ｍ２香江花城滨滨江江中南世纪城板板块块香山华庭南山景园南徐南徐万科润园板板块块冠城国际恒顺·尚学学府府学府都华庭梦溪嘉苑板板块块尚东国际丁卯丁卯东方新卡纳永隆城市广场板板块块钻石名苑70-90平两房110-140平三房竞争分析公寓主力总价：直接竞争区两房44-58万，三房62-88万【产品总价】；间接竞争区域两房60-70万，三房80-100万405060708090100110120130万香江花城滨滨江江中南世纪城板板块块香山华庭南山景园南徐南徐万科润园板板块块冠城国际恒顺·尚学学府府学府都华庭梦溪嘉苑板板块块尚东国际丁卯丁卯东方新卡纳永隆城市广场板板块块钻石名苑44-70万60-110万案例借鉴东方新卡纳【产品结构】基础数据建筑面积：12.7万㎡容积率：2.2物业类型：小高，高层户型面积：30-56㎡一房70-90㎡两房100-117㎡三房136-150㎡顶复四房目前单价：5700/㎡（对外报价）一期开盘时间：预计2010年4-5月份项目分三期开发，一期5幢高层公寓，共计353套东方新卡纳户型指标分析（一期）套数面积配比物业形态房型面积(㎡)(套)一房30-567521.2%两房70-9017148.4%小高层/高层（10-15F）三房100-1179928%四房136-15082.2%小计/30-150353/?一房：学区房，存在大量学生群体需求，较受投资者青睐?顶复：镇江当地人称之为“别墅”，有别墅的居住感觉，但总价门槛不高案例借鉴恒顺尚都【产品供销】基础数据建筑面积：4万㎡容积率：1.4物业类型：小高，高层户型面积：70-90㎡两房102-131㎡三房161㎡复式目前单价：6700/㎡开盘时间：2009年11月项目共4幢高层公寓，共计420套恒顺尚都户型指标及去化分析（全案）套数去化套数销售率物业形态房型面积(㎡)(套)（套）71684972%两房83-9029119567%102342367%小高/高三房131171165%层复式16110550%小计/71-131420283/?项目户型覆盖面较广，进行了经济户型的配置?经济户型的去化较为理想，市场刚性需求明显案例借案例借鉴鉴一房【【户户型】型】东方新卡纳（28㎡）东方新卡纳（55㎡）尚东国际（42㎡）案例借鉴经济两房【户型】功能：实惠、基本功能齐全恒顺尚都（71㎡）尚东国际（66㎡）工作阳台赠送大露台案例借鉴舒适两房【户型】南北通透，功能齐全，飘窗、双阳台设计恒顺尚都（90㎡）永隆城市广场（84㎡万科润园（86㎡））飘窗工作阳台飘窗弧形大阳台南北双阳台案例借鉴经济三房【户型】恒顺尚都（102㎡）万科润园（108㎡）操作阳台案例借鉴标准三房【户型】永隆城市广场（113-117㎡）案例借鉴舒适三房【户型】引入套房，衣帽间，储藏室，玄关，景观阳台等元素永隆城市广场（126㎡）万科润园（130㎡）玄关设置套房、衣帽间设置南北双阳台案例借鉴顶复【户型】有别墅居住感冠城国际（248㎡东方新卡纳（141㎡））顶层大露台客厅6米挑高市场总结?直接竞争区域配套成熟，刚性房源供销两旺；?本案外部价值缺失，在刚性置业方面不具备竞争优势；?市场空白：90-100平(2+1),120-130(3+1)房源稀缺，为本案机会点叁客户分析客户分析【客户类型】板块代表项目客户来源客户类型客户职业特征恒顺尚都京口及周边乡镇本地原居人群区域情节人群原居住地拆迁人群；学府区周边学校教工作缘人群大港、谏壁等乡镇区恒顺山庄师、公务员与事业单位人群；城市化人群域迁往城市郊区的本地学府板块大港及丁卯高新产学区房投资客人群；业园企业主及员工；学区教师、警察等恒美山庄浙杭投资人群事业单位人群；周边国企及大型钻石名苑丁卯、京口及周边乡镇本地原居区域情节人群企业及外资企业的中层人群；工作缘人群永隆城市与基层职工；大港及丁卯高新技术产业园员工城市化人群丁卯板块广场看中浙杭投资人学区房投资客学区周边学生群体市场群地投资人群尚东国际中南世纪市中心本地原居人群；工作缘人群本区教师、银行、警察滨江板块城项目周边公务员及事业单交际及享受人、政府职员等事业单位位人群镇群与公务员人群；江山名州江市各企业的私营业主；镇江国企中高层管万科润园浙杭投资人群理人群，园区私营业主南徐板块冠城国际，外资企业的中高层职工南山景园客户分析【客户层次】基于市场及本案目标，本案公寓主流客户定性为追求品质的中高端客户公寓购房客群消费层级主要购买诱因选取职业代表项目高富裕阶层标签/享受/服务/品牌/景观私营业主、公司及国企别墅及洋房物业高管业私营业主、资深公务员冠城国际、南高收入阶层升级/配套/景观/品牌，高校老师、国企及山景园、万科外企高级技术人员、润园√品质公寓本地拆迁户，企业中级永隆城市广场中高等收入阶层改善/品质/配套管理人员、事业单位及低公务人员企业单位职工、乡镇人梦溪嘉苑、钻石中等收入阶层自普住通公寓/基本配套群，外地中小个体户等名苑客户分析【客户定位】投资人群偶得客户来自长三角发达城市的投资人群，主要为浙杭沪重要客户人群来自镇江大市范围内的投资人群核心客户城市化人群来自京口周边乡镇，如大港、谏壁、大陆原居人群区域情节、工作缘人群京口拆迁原居民，大港、丁卯、学府周边大型企业，政府机关及事业单位工作人群客户分析【客群描述】投资人群来自镇江大市范围内的投资人群来自长三角发达城市的投资人群，主要为浙杭沪人群心理特征与镇江有商务往来，或区域内拥有产业的本土生意人士，他们有较强的投资意识与理财理念。他们了解镇江的发