汇通·印象西班牙营销推广简纲汇通·印象西班牙营销推广策划简纲THESALESSTRATEGYOFHUITONGESTATEPROJECT垄断与品质长在公园里的地中海小院1汇通·印象西班牙营销推广简纲章节目录城市概况分析11Theanalysisofthecitymarket方案规划建议22Thesuggestionsandopinionsofproject开发与营销战略33Thestrategyofdevelopchapters项目包装与推广44Themethodofsales&spread本篇关键字——“房荒”惊现龙岩!2汇通·印象西班牙营销推广简纲城市观察一城市区位：龙岩—闽粤赣交界地区重要中心城市，堪称“海西后花园”；经济支柱：旅游（以红色及客家旅游为主）、矿产（紫金矿业）为支柱产业；城市格局：老城区为典型峡谷地貌山地城市，城中龙川溪将城区二分为四,形成“X”形，城市整体格局为南工、中商、北居格局。部分数据来源：龙岩政府网分析总结?闽西的龙岩由于地理特殊性，在海西战略中虽是重要“后花园”却并非“桥头堡”，近期内对龙岩地产发展促进不会明显；?“红色旅游”在市场经济中沦为教育与政治意义居多，较难对经济有刺激作用；而著名“客家土楼旅游”却在永定，从一定程度上削弱促进作用，矿产是支柱，却掌握在有钱人手里。因此“为富人盖房”和“为平民盖房”为地产开发提供两条轴线；?山城注定“走出去的多”，城市现代感较弱，对超前文化接受意识存在滞后性，同时他们又热爱城市生活，向往大城市。这两者原本就是矛盾体，因此在项目包装推广方面需要一个平衡点。一城市概况城市概况行政规划市场特征供求分析项目简介SWOT分析3汇通·印象西班牙营销推广简纲城市观察二行政划分：现辖1区（新罗区），1县级市（漳平），5县（永定、上杭、连城、长汀、武平），市区人口约40万；经济实力：全省第四个财政收入突破百亿元的设区市。08年城镇居民人均可支配收入15689元，接近省会福州。城镇居民家庭恩格尔系数38.97%。（数据来源：龙岩政府网）城市规划：龙岩地处闽南沿海与珠三角和闽粤赣三省结合部，是海峡西岸延伸两翼、对接两洲的重要通道。当前龙岩市总体规划采取“一城二区八团”，市区发展方向为“南移西拓”。城市规划图分析总结?据市场调研数据反馈情况来看，龙岩当前主要在售项目成交客户中乡镇客户群比例平均占据各项目的30-40%左右，主要来自于永定、上杭及长汀，因此行销的营销策略在本案的实行具有极为重要的意义；?根据联合国粮农组织的标准，恩格尔系数在30-40%属于富裕阶段，但由于人口基数少，对于意向客户定位的准确性是拉拢客户、瓜分市场的先决条件；?山地格局地形特点，限制城市快速发展与扩张，未来几年城市发展重点仍将集中于核心城区，老城区将逾发突显，乡镇进城购房比例将继续加重；?当前“南移西拓”的发展方向使得本案将面对失去政策庇护带来的影响。一城市概况城市概况行政规划市场特征供求分析项目简介SWOT分析4汇通·印象西班牙营销推广简纲楼盘分布：区内项目体量小居多，多集中于四大板块，各板块特色如下：小洋人居板块:本案所在区，主以政府规划的CLD区为主力卖点；市中心板块：成熟地段为主力卖点，产品种类较多，写字楼、单身公寓、商业与住宅混合区；COD板块：新市府方圆三公里半径区，也是岩城高端形象楼盘集中区，主推卖点为未来升值空间；小洋人经济区板块：主打性价比；居板块产品特色：注重园林规划，泰式、欧式等设计手法均有应用；楼宇分布多以围合式与兵营列阵式为主；主要在售项目高层较多，且区域接受度高；市中心城市房价老城区与COD区房价基本持平，均价在6000-7000元，经济区由于项目板块：规划较好且小洋人当前可售项目不多，价格略高于小洋人板块，前者价格4500元左右，小洋人4000元；COD主力户型以板式为主，产品类别丰富，跃层、奇偶层、270度弧形落地窗、入户板块：花园、N+1户型、子母房运用较多；热销户型集中在95-115㎡左右三房；推广包装：营销中心包装相对简陋，从业人员综合素质一般，专业能力水平较差，推广方面主以户外POP为主，但也仅限于个别大项目；去化分析：乡镇消费平均占各项目30%-40%，城区主以投资为主；各板块由高到低去化速度分别为老城区、COD区、CLD区以及经济区；经济区板块【解读规划】：小洋人居板块，工业西路以南、龙津河以北区域，总面积173公顷（2595亩），总人口约7万人；龙岩大道二期综合板块规划在人民路以南、华莲路以北、西安路以西、漳龙高速公路以东区域，总人口约13.7万人；莲东人居板块规划于南环路以南莲东居住区，总人口约5.5万人；东山人居板块，龙岩楼市分布图规划在东环路以西、莲南路以南，总人口约7.75万人。四个人居板块合计人口33万。——信息来源：政府官方网一城市概况城市概况行政规划市场特征供求分析项目简介SWOT分析5汇通·印象西班牙营销推广简纲市场观察“房荒”惊现龙岩！08-12年市住房建设供应计划（万㎡）论证1、龙岩当前主售项目余量仅为4千套，对于年份商品住宅用地保障性住房用地总计近300万人口的城市，供求量严重倾斜失衡；200889.337.93127.22、2010年龙岩住房建设供应计划仅为60万方，年2009住宅用地仅为257亩，此计划将继续推高房56.881571.88年价上扬，供求关系将更趋于恶性化；2010601171论点总结综合分析市场特性，我们得出结论：年！2011己65873龙岩不是品质推高房价，而是“物以稀为年自是〖信息来源：龙岩年鉴〗，2012贵”的供求失衡导致，这是不成熟的市场！人65873是别年08-12年龙岩市住宅用地供应计划不合计336.1879.93416.08商品住宅用地保障性住房用地总计（单2010年初龙岩主售项目剩余货手量年份对（单位：亩）（单位：亩）位：亩）争可售面积(万楼盘数可售套竞数2008大㎡)382.65189.6572.25地区最年住宒住宒住宒2009243.7575318.75小洋人居住板块11982.09年商务行政板块40288024.932010257.155.05312.15经济开发区26111910.9年2011全市77409737.92278.5540.05318.6年〖信息来源：飞扬机构〗〖信息来源：龙岩年鉴〗2012278.5540.05318.6一城市概况城市概况行政规划市场特征年供求分析项目简介SWOT分析6合计1440.6399.751840.35汇通·印象西班牙营销推广简纲经济指标本案占地200亩，23栋18F全板式结构，总建面近20万方。其中商业5252.8㎡，住宅约18.5万㎡，共2108户，1.46超低容积率，绿化率达38%，地下室52000平方，共1080个车位，地上120个车位。社区配套商业、幼儿园、两层会所（包括桑拿、健身房、瑜伽馆、儿童游乐室、桌球室、影音室等）、1.1万㎡城市广场。户型特色项目总平图户型配比为90㎡占70.1%，105、115、128的户型占29.9%；特色会长大的魔幻户型设计，每户赠送面积可达18-20㎡不等项目现状?首推一期18#---23#六栋，总计约500套，总建筑面积5万㎡，目前正处于地下室施工阶段；?会所（兼营销中心）主体结构目前接近封顶，预计10年5月进场；?西向商业部分正在加紧同步施工中；?项目园林景观方案正在设计中。——【本页数据仅供参考】项目鸟瞰图一城市概况城市概况行政规划市场特征供求分析项目简介SWOT分析7汇通·印象西班牙营销推广简纲优势-----Strength?200亩龙岩第一大盘；?超宽楼距，采光通风效果极好；?超低楼面地价（20万/亩）；?超大中心园林景观；?魔幻户型，赠送大面积，低公摊；机会-----Opportunity?“房荒”现象仍将影响10年龙岩威胁威胁----------ThreatenThreaten地产；??国国四条四条新新政政影响影响；；?政府重点规划的CLD区，价值升值??非本土非本土企企业，品业，品牌欠佳牌欠佳且且首次首次大；SWOT开发地产；开发地产；?城市干道将陆续修好，对项目利好；?海西后花园城市定位，未来前景美好；劣势-----Weakness?项目与老城区相隔较远且地处工业区；?周边自建房多，人员素质低，形象差；?项目临近火葬场，风水问题导致去化抗性；一城市概况城市概况行政规划市场特征供求分析项目简介SWOT分析8汇通·印象西班牙营销推广简纲章节目录城市概况分析11Theanalysisofthecitymarket方案规划建议22Thesuggestionsandopinionsofproject开发与营销战略33Thestrategyofdevelopchapters项目包装与推广44Themethodofsales&spread本篇关键字———天那么大的事业，如果能专注于一片树叶，那就是品质!9汇通·印象西班牙营销推广简纲竞品项目卖点透析板块划分项目名称主核心推广主要卖点“家和天下”是龙岩楼盘最高档标杆；龙城春天天天森呼吸绿色、生态1、北欧建筑近百米高度板式高层建筑；小洋板块万邦?棕榈郡棕榈大道，新贵汇聚单身公寓精装修2、16000平米中央欧典皇家景观为核心，打造贵族生活的浪漫氛围；市中心板定义登高西路榜样生MODEL创新户型，空中花园金茂·领秀城块活带凸窗；老城区繁华地段、复合式产裕福国际国际视野，优越生活品16000㎡简欧式园林；户型德兴.家和天德高天下行，家和万“垂直院落”、“花架下内下事兴院”独特设计COD板块20000平米水系园林，132水韵华都风情新加坡米的超宽栋距；楼中楼空中别墅；CBD?CLD中央区名宅市