华邦世家项目——2010年营销总案PART.1PART.1营销营销背景背景营销背景2009-2010年巢湖市土地成交状况单价宗地面积总建筑面合同金额宗地名称受让方受让时间容积率用途(万元/楼板价号(亩)积（㎡）(万元)亩)巢湖市碧09-06滨湖新区旅桂园房地居住（配套部分商2009.6.26442.501.163422011140425.77330号游开发二期产开发有业、公建）限公司裕溪路与向08-31居住阳南路交口耿照周2009.9.261.402.081867495080.62604号商业东南侧淮南铁路线居住09-08地块（健康2009.9.1商业颜安乐64.722.53438312650195.462275号中路至团结8广场、绿化、停车路段）及商业配套向阳南路与合肥华邦07-29世纪大道交2009.10.居住投资置业159.702.3024487423100144.66943号叉口西北侧11商业有限公司地块江苏万宇金巢大道与09-17投资置业紫薇路交叉2010.1.888.052.2129140居住、商业13610154.571053号发展有限口东南侧公司安徽槐祥09-15原槐祥工贸工贸集团2010.1.1123.781.523780居住146061.40613号地块有限公司856245.00合计　840.15　67174　　　534216营销背景2009年巢湖市房地产全年成交状况截止12月31日，09年1-12月住宅共去化7174套，折合面积83.8万㎡；其中中心城区去化5655套，折合面积60.1万㎡；滨湖区1077套。全市月销量597.83套；其中市区月销471.25套，滨湖区89.75套。市区（共计5655套）老城板块城东板块城西板块城北板块政务区板块滨湖板块下级乡镇合计1月5203227124651472月23847612328202103月547411002724202644月14813886129525356115月343874175795674636月17492142287139118159677月20261011285697124408月130686017180711347149月4853772085212511667910月4733271801001974062411月6810812634711222549103512月2071479837413837191020合计909778911218787010774427174平均月销75.7564.8375.91182.2572.589.7536.83597.83营销背景2009年巢湖市房地产全年成交状况住宅市场销售面积分析?截止12月底，全市销售面积83.8万㎡；其中市区销售60.1万㎡，滨湖区18.8万㎡；?全市月销量6.99万㎡；其中市区月销5.01万㎡，滨湖区1.56万㎡。市区（共计60.1794万㎡）下级老城板块城东板块城西板块城北板块政务区板块滨湖板块乡镇合计1月528.152079.933457.232637.291427.618170.15492.4718792.82月2585.186465130.946214.462457.143289.571995.6322318.93月595.534531.034582.148973.42968.724132.151962.6227745.64月16132.7115528.229436.9111826.065934.59918.19509.0869285.75月3755.244424.28737.5617422.418653.438079.72816.2851888.86月19282.7510450.5816185.729370.714710.0716879.51513.531083937月1774.462828.6111998.3913682.86574.0917154.461247.5555260.48月7244.078231.757971.3818776.358242.7412609.0214558.4377633.79月2858.555965.339572.2422992.816128.2822808.5713424.8883750.710月29993782.783345.6119814.0811578.2535662.314094.981276.911月6641.0111856.5514709.6834651.7511873.2942333.235621.5812768712月21370.8916200.3511424.2241370.1914669.356952.642792.87114780.5合计85767.5486525.33106552227732.395217.47187989.549029.82838814平均月销7147.2957210.4448879.33318977.697934.78915665.794085.81869901.67营销背景2009年巢湖市房地产全年成交状况居巢区住宅均价分析?截止12月底，中心城区3061元/㎡，滨湖区3643元/㎡，下级乡镇1619元/㎡;?市区均价区间为2860～3509元/㎡。市区：2860～3509元/㎡老城板块城东板块城西板块城北板块政务区板块滨湖板块下级乡镇1月27712389250926692446345715402月2846279124672458250029911563.593月2741254425002604251331521603.54月29142516234325552485327415935月28522582.425892524259831931445.56月29032672270525422520305316057月3303271229342641259931991623.58月33082716289026252600333916479月3228268028492709269335391630.2510月3334279028432796261837751781.611月3266297428332834278038791617.2512月3509302028602960295836431619营销背景2009年巢湖市房地产全年成交状况2009年巢湖市居巢区房地产销量走势2009年年底全市形成了一次套数、面积、价格集中1200走高的高潮，对于刚性需求为绝对主力的居巢区这1000800次高潮过后极有可能带来市场有效需求的透支和普600遍涨价的表面繁荣。40020001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份居巢区滨湖区下级乡镇2009年巢湖市居巢区房地产销售面积走势2009年巢湖市居巢区房地产均价走势1200004500400010000035008000030006000025002000400001500200001000500001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份居巢区滨湖区下级乡镇居巢区滨湖区下级乡镇营销背景2010年巢湖市房地产开发存量截止3月下旬，全市已公开项目总未开发存量为5993套，基本持平去年总成交量，可见今年仍然处于平稳期。而结合约占其一半的推盘量可见，巢湖房地产开发并没有出现信心爆棚的状况。营销背景2010年巢湖市房地产未来推量631套1230套513套2960营销背景巢湖市未来城市格局变化——商业中心南移沃尔玛进驻东方新世界，必然带动起巢湖新的商圈结构，整个城区的消费中心将向东南方转移。现有巢湖市中心以世纪联华与安德利商场为支点，而沃尔玛综合竞争力必然会超越世纪联华形成新的零售巨头。新商圈的兴起对本案地段价值的传播极具利好作用。营销背景巢湖市未来城市格局变化——世纪大道贯通世纪大道目前为断头路，起自火车站前龟山路，至安城路以东段。2010年延伸工程将从安城路以东段接口开始，穿越安城路、岗岭路，并横跨裕溪河后接上巢湖路，在南门转盘与官圩路相连。延伸工程长1.29千米，路幅宽36米，按双向6车道标准建设。世纪大道延伸工程建成后，龟山路、世纪大道、官圩路、西坝路、湖光路将被连为一体，成为一环以内的城市“内环”。营销背景信心与机会合合肥肥--滨湖滨湖--巢湖巢湖的距离在缩短，一小时不到的交通迅速拉近了巢湖经济的向心靠拢。一小时经济圈、皖江城市带等政策倾向对巢湖整体的城市发展提供了滋养型的土壤。2010年-2011年全市土地开发量较小，时间跨度较大，未来住宅类供应量不足以满足预期市场需求。尤其是城市型中高端物业几乎没有突破已有的项目标准。市场供不应求的基础呈现。2009年年底市场一轮冲刺将巢湖的楼市价格冲到了前所未有的高度，但并不稳定，反常的价格拉升将带来一段时间的市场观望，对本案而言市场给予了新的价格参考基础，也给予了市场接受价格的时间。从城市商圈和项目周边社区陆续成熟的趋势而言，巢湖有向东南方偏移重心的趋势，同时项目周边两个厂区在未来是否有搬迁的进展也对项目地段的被认可产生了利好的机会。营销背景全盘战略理解第一阶段——2010年目标：建立在品牌认可基础上的市场占有率渠道：局部稳定的销量和价格54631627115891413101211营销背景全盘战略理解第二阶段——2011-2012年目标：建立在价格与推量基础上的利润率渠道：完整的品牌体系和时间54631627115891413101211营销背景全盘战略理解第三阶段——2012-年目标：建立在成熟社区形象、稳