北仑长江路地块项目定位2011.3.19目录壹、未来趋势预判贰、区域市场分析叁、项目定位肆、附加值提升建议问题一：我们处于什么样的宏观环境下？未来市场趋势如何?Part1未来趋势预判政策因素时事因素市场表现趋势判断政策因素宁波“限购令”升级为“禁购宁波新国八条令”主要条款关键内容点评1、控制房价加强新建住房价格的管理和对房价的监测，合理控制房价。明确房价控制目标2、住房保障加强住房保障建设及旧住宅的改造力度，今年新建70万平方米，其中扩大保障性住房覆盖范围。廉租房60万方。3、全额征税对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业加大房产交易成本，抑制投税。机4、二套房首付6二套房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的二套房首付比例再度上调成1.1倍。10%5、土地双限加大保障性住房及危旧房与“城中村”改造和中小套型普通商品住房确保保障房建设用地用地不低于住房用地年度供应总量的70%。6、全面限购1套房的当地户籍居民和1年以上纳税的非本市户籍家庭，限购1套住限购令更加严厉房（含新建商品房和二手房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。7、约谈机制目标未完成的县（市）区政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责机制从市政府落到下辖约谈和问责。县市区政府8、舆论引导加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费政策因素CPI高居不下，银根持续紧缩历史最高位今年2月份CPI同比上涨4.9%，CPI指数依然居高不下；3月18日央行宣布，25日起上调存款准备金率0.5个百分点，可直接冻结4000亿资金，存款准备金率达20%，达历史最高位。日本地震通过对进出口的影响可能时事因素间接推高中国CPI指数“3.11”日本地震影响面支持面?灾后重建的工作，致日本的内需会扩大，相应中国对日的出口?中对日出口扩大也将扩大。尤其是日本的灾后重建，对于中低端的钢材和建材?促进中国出口经济等产品的需求将大幅度上升，而这些产业正是中国的强项。?大地震发生后，日本的一些产业的产能会在一定时期内无法重?经济替代竞争启。因此，在日本的产能恢复之前，对于与其有一定竞争关系?促进中国企业带来发展机遇的中国企业，可能会订单增加，以填补其留下的空缺。?日本是中国的重要的汽车和高档电子消费品的出口国，日本?经济替代竞争大地震，会使得这部分产品的消费者买不到货，或者是由于可能将间接推升中国全国CPI水平供应减少而需要支付高价。?大地震发生后，在海外的资金回流日本，以及受到避险情绪的影响，所以导致日元快速升值。大地震发生后，日元兑美日元汇率的升值，也会导致中国?汇率影响元已经升值约3%，兑其他非美货币也大幅度升值，其中兑从日本进口的商品“变贵”人民币也再次破“8”。?应对措施?尚未出台.市场表现市场出现波动，成交量降至“冰点”宁波商品房住宅每周成交套数（套）120010008006004002000111111111222232222..31123712276122-0741-418--3071----2---31---.1112.223.21119.11.22.1236322631..26300721296四区住宅去化套数六区住宅去化套数受政策影响明显，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至200套以内。价格坚挺，但近期受禁购影响出现市场表现短暂下滑宁波商品房住宅每周成交均价（元/平方米）2500020000150001000050000111111111222232.2.2.2..3.1.1.2.3.7.1.2.2.76-132027-10-7-4-1--24-1-8--312-1-1-1.91.1.1.2..12.2.3..1.12.2..21623306320276321926四区住宅成交均价六区住宅成交均价受政策影响近期楼市表现为“刚需托市”，高端楼盘成交量下降导致成交价格出现不同程度下滑。市场表现市场促销力度开始加大，出现暗降趋势楼盘名称优惠情况世茂世界湾购房均可享受9.5折优惠，一次性付清在9.5折基础上再享受9.5折优惠。黄金海岸五期全款享受400元/㎡优惠，银行按揭50%享受50元/㎡优惠，买房再买车位的再享400元/㎡优惠，申请钻石卡还可有4万优惠。罗曼风情最高可达700元/平米的特别付款优惠。为了体现“婚房节”的爱情主题，凡2011年领证登记的新人，还可加送价值9999元超级大红包和8888元的出国豪华蜜月游。维科水岸枫情一次性付款优惠300元/㎡保亿丽景英郡现已公开认筹，目前在骆驼农业银行预存20000元办理VIP贵宾卡，开盘时可优惠选房，同时可享受总价20000元的优惠。香槟水郡315放心购房日，即日起一周内定购即享特惠50666元。趋势判断[现象]量跌价稳，出现暗降趋势[预判]2012年在银根和禁购政策不放松的前提下，市场仍将处于盘整期支撑理由如下①心理上：房价居高不下，在心理上成为供需双方的博弈②利益上：银根不放松，开发商必须要应对一个财年的财务结算，现金流压力巨大③空间上：现有市场供给，多为3年前土地存量的开发量延续，地价优势，致使现房售价上存在较大价格下调空间问题二：我们的市场机会在哪里？——基于本体条件下的市场机会寻找。Part2区域市场分析板块分布板块竞争市场分析个案分析客源分析新中心板块市场成熟度高，楼盘多板块分布兴业城市嘉苑小港板块一品江南老城板块天伦名苑京华茗苑四季桂花园锦绣千丈里仁花园四期ART蓝山黄山豪庭花香维也纳未售新隆华府二期新中心板块在售学院路西侧地块凤凰国际广场世茂世界湾环球东方港城黄金海岸五期本案新中心板块最具竞争力，成为北仑板块竞争标榜性区块?老城区板块：该区域配套齐全，历史悠久，但土地供应有限难以形成规模开发，对整个北仑楼市的影响不大。?小港板块：该区域重点发展工业，房地产市场起步较晚，目前仅有少量楼盘。?新中心板块：随着行政中心和体艺中心的建成，是最近几年北仑发展最快的区域，最具竞争潜力。该区域集行政、体艺、商业、学校、住宅为一体，其潜在的升值优势将吸引购房者的关注。目前该区域为中高端、高端置业区块，无论从项目的品质还是规模上，都已经成为北仑标榜性区块。北仑房价上涨迅速，不再是房价洼市场分析地的代表2010.1-2011.2北仑住宅成交均价（元/㎡）1200010000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月北仑住宅成交均价上涨迅速，突破万元大关迫在眉睫，不再是宁波房价洼地的代表。目前北仑在售市场存量为3948套，市场分析预计本项目上市时存量为1000套左楼盘名称物业类型右总套数开盘时间户型面积　均价　总价范围销售情剩余（套）　（M2）　　　（万元）况套数　　（元/M2）世贸滨江花园高层住宅住宅1024高层2010.12.19别住宅61-139760050-12075%256别墅别墅650墅预计2011.5别墅220-500黄金海岸五期商用住宅11552010.12.1870-120850060-11515%982一品江南高层住宅住宅4672010.9.10住宅108-9000住宅80-85%93公寓156167公寓150公寓5845-60花香维也纳多层7062011.1.6一期15070-100960060-100一期去560余套二期预计化95%2011.6京华茗苑三期多层、小高3842010.12.848-136650040-12065%134层新隆华府小高层336（其中2011.1.676-1301080070-14035%218211套为拆迁房）黄山豪庭高层、小高2104(当期一期2010.9.1890-170850070-150一期售1424层680)二期预计2011.6完世茂世界湾高层3000二期二批2010-11-76-2001250090-200二期二25815批85%四季桂花园四期小高层4252008.10.1118-16511000110-18097%13合计3948未售市场存量有近7000套，后期市场分析将面临一定的竞争压力楼盘名称物业类型总套数预计开盘时户型面积（套）间　　（M2）天伦名苑高层2382011.8106-2000环球东方港城多层、高层43002011.980-200锦绣千丈高层11292011.790-150ART蓝山高层10002011.690-220里仁花园四期小高层、高层1522011.9100-130合计6819地块名称地块面积容积率总建面积学苑路西地块228181.4332630中小户型市场接受度高，受政策影市场分析响大户型产品销售受阻项目名称主力户型面积开盘时间销售情况（㎡）一房一厅一卫61两房两厅一卫75-85世贸滨江花园三房两厅一卫91-107整体去化率75%2010-12-1980-120㎡的两房和三房去化最快三房两厅两卫120四房两厅两卫140一房一厅一卫70两房两厅一卫89整体去化率92%世茂世界湾三房两厅两卫138--1602010-11-1589-140㎡的两房和三房去化最快（近期开四房两厅两卫172--200盘）两房两厅一卫101三房两厅两卫118--139整体去化率97%四季桂花园四期四房两厅两卫168.512008-10-1120-140㎡的三房去化最快（近期开盘）五房三厅两卫243.73六房三厅两卫269.17一房一厅一卫31-53整体去化率15%黄金海岸五期两房两厅一卫76-1012010-12-18商业住宅去化受阻，市场抗性较大（近期开盘）三房两厅一卫1