凤竹·晋江项目产品规划及概念定位报告2011.9.26报告框架Part1:项目规划建议Part2:项目产品建议Part3:项目概念定位Part4:项目功能定位Part1:项目规划建议项目规划建议规划建议概要产品领跑：整体规划区别、超越晋江现有景观私有：开发设计注重别墅独立庭院、园林、空间等等亲水设计：最大化的做到亲水滨水居住体验项目规划建议整体规划：以世纪大道及本案景观绿轴为坐标展开世纪大道景观绿轴洋房项目规划建议产品规划：根据项目地块价值双拼独栋条件，分别将产品商业规划为：1、商业商务2、独栋别墅3、双拼别墅Loft集群4、联排别墅5、叠拼别墅6、loft集群7、小高层住宅联排、叠加、8、高层住宅住宅、项目规划建议项目透视图项目规划建议广场形象区项目主题景观水岸艺术廊桥水系：由于地块内无任何特色，水系的贯穿将给项目带来灵性；会所形象区：承担小区形象展示及步行入口功能，建议在此区建大型艺术雕塑，配合会所提升项会所形象区目档次；景观绿轴水岸艺术廊桥：配合本案创意主题，将步行道和水岸打造成艺术廊桥，以艺术的方式架桥，体现项目主题；主题广场：建议在地块中间位置修建喷泉及主题广场，增加艺术气氛和中心景观；会停所形象车场区林荫大道：将车行道打造成林荫浓密的大道，让车行与别墅间形成有效视觉区隔；停车场：预留足够停车位，以满足日益增多的汽车量。项目规划建议人工水景打造：利用人工水景打造，使项目更具生机项目规划建议水岸艺术廊桥：通过创意景观桥梁，增加立体景观项目规划建议主题广场水幕打造：设置音乐喷泉、泳池等动态水景项目规划建议整体园林景观：采用东南亚风格通过下沉式广场、植被、堆坡结合水景进行立体式园林设计内外贯穿、高低起伏的立体式园林空间半地下车库一级叠级园景二级叠级园景三级叠级园景四级叠级园景项目规划建议整体园林景观：多主题景观园林项目规划建议整体园林景观：优良植被，色彩丰富项目规划建议整体园林景观：特色栈道与休息区结合项目规划建议整体园林景观：增设具有现代气息的园林小品项目规划建议整体园林景观：景观细部打造，体现品质应用异形井盖完善细部处理小区路面及绿化处理项目规划建议整体园林景观：考虑到项目未来将具有较大车流量，沿城市主干道需设置停车场，同时建议设置立体停车位（地上、地下），以节约土地面积满足停车需求。项目规划建议会所建议：将会所设置为4层，面积约4000-5000㎡楼层功能设置项目面积负一层运动休闲区恒温泳池、红酒吧、雪茄吧1000-1250㎡一层有氧运动区网球场、篮球场、羽毛球场1000-1250㎡二层康体健身区桌球房、儿童活动室、、健身房、高尔夫练习场1000-1250㎡三层消费休闲区美容SPA、桑拿房、咖啡厅、影视厅1000-1250㎡Part2:项目产品建议项目产品建议产品建筑风格：建议采用现代风格的建筑形式，形成与市场的区隔与特色项目产品建议别墅产品建议：追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度室内空间室内空间客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间室外空间室外空间大面积庭院、多重庭院、精装修庭院大面积庭院、多重庭院、精装修庭院宜人空间尺度宜人空间尺度内外空间关系内外空间关系大面积观景窗、多房间景致大面积观景窗、多房间景致建筑细节建筑细节红砖、质朴石材、现代符号、环保涂料红砖、质朴石材、现代符号、环保涂料项目产品建议独栋别墅：面积范围300-500㎡?独栋别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。项目产品建议独栋别墅：客厅挑高设计?挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度，独栋别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果；餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可项目产品建议独栋别墅：地下室及半地下室?独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，除了地上面积的利用，业主通常会将一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内，凸显尊荣生活。项目产品建议独栋别墅户型鉴赏项目产品建议双拼别墅：面积范围200-300㎡项目产品建议双拼别墅户型鉴赏项目产品建议联排别墅：面积范围180-250㎡项目产品建议联排别墅户型鉴赏项目产品建议叠拼别墅：面积范围150-180㎡项目产品建议叠拼别墅户型鉴赏项目产品建议?LOFT产品规划要点本案LOFT产品，实质规划用途为居住?产品定位：MINI复式?主要客群：过渡性居住、年轻一族?层高5米（泉州限高5米）；?户均面积60-65㎡；?套内不做内隔层，适当高处预留圈梁，方便后期装修中，根据个人喜欢进行分层，达到赠送面积，提升产品力目的。项目产品建议LOFT户型：挑高5米创意度假公寓——套内面积50平方米挑高客厅私密区活动区项目产品建议LOFT空间示意项目产品建议酒店式公寓：规划为SOHO及SOLO两种类型?SOHO产品定位（办公）?SOLO产品定位（居住）?产品定位：SmallOfficeHomeOffice（50年产权）?产品定位：精品小户，以SOLO报批实现50年产权?主要客群：大泉州投资客、本地小型公司企业?主要客群：大泉州投资客、过度居住?规划多功能厅及商务中心；?配置24小时便利店、洗衣店、自助健身房等；?产品规划要点?层高3米，户均面积50㎡；?建议设置中央空调（若无中央空调，规划时需考虑空调外机位置的合理设置）；?高速无线网络覆盖；?公寓式水电煤铺设；项目产品建议酒店式公寓精装示意Part3:项目概念定位项目概念定位非常规地产项目大规模、多功能、多元化复合型项目?位于晋江世纪大道的新兴土地上?350亩；商业用地属性；?创意工坊、服务式公寓、金融区、主题集市等多类型物业?主打新型商业、娱乐休闲用途的SOHO新市镇生活方式项目概念定位项目整体市场定：都市休闲城市时尚品牌城市健康娱乐主场创意产业领地生态天地本案具备了创意时尚生活、休闲娱乐、商务交际、健康生态需求的功能；代表了城市生活趋向、休闲聚会、商务交流、文化涵养发展水平的标志；体现了享受、放松、身份、尊重、专属·······项目概念定位本案需建立起一个品牌集聚中心，辅以品牌聚集地、创意工坊、主题集市、金融中心、以及配套大型城市休闲广场等不同主题定位。时尚品牌、创意产业集聚区项目概念定位本案的意义?城市规划的超前性及前瞻性对于政府?塑造地标性建筑形态——晋江城市名片?发扬“创品牌”的晋江作风及弘扬爱拼才会赢的闽南创业精神?退二进三，产业结构优化?资源合理利用，规避区域竞争市场风险，走产品差异化路线?新概念、新形象，未来扩张的秘密武器?打造梅岭组团不可替代的核心价值区位?开放式的、创意产业和时尚品牌汇聚的休闲目的地?城市精英的聚集地，尊贵身份的象征?新市镇生活起点，生活品质升级Part4:项目功能定位概念方案一项目功能定位娱乐休闲区概念方案一Studio品牌运营金融区服务区商业商务区创展园区高尚居住区SOHO功能分功能分功能分区区区：：：娱乐娱乐娱乐休休休闲区闲区闲区洋房建筑形建筑形建筑形态态态：公：公：公寓寓寓+++洋房洋房洋房项目功能定位酒吧街、、、SOHOSOHOSOHO、酒、酒吧吧街街功能分区：金融服务区功能分区：商业商务区建筑形态：联排、双拼别联排、独栋建筑形态：shopping墅双拼商业mall+集中式商业、星级酒店、企业总部功能分区：品牌运营区Loft集群studio工作室建筑形态：独栋别墅联排、叠拼功能分区：创展园区建筑形态：LOFT功能分区：高尚居住区功能分区：创展园区建筑形态：联排、叠拼、建筑形态：LOFT住宅、soho住宅、SOHO项目功能定位品牌聚集地+创意工坊+金融服务中心+主题集市+新市镇生活=创新地产概念项目功能定位晋江，品牌之都晋江现有中国驰名商标79个中国名牌产品24项中国出口名牌产品2项国家免检产品76项区域品牌14项5个品牌入选亚洲500强10个商标入选中国最有价值商标500强3个品牌入选中国行业标志性品牌……项目功能定位品牌运营中心利用晋江品牌之都的行业号召力与项目开发模式相衔接，以品牌运营中心为主题，引入国际品牌，形成专业化市场。功能分区：品牌运营中心、Studio工作室建筑形态：独栋别墅充分利用水景，造景增加沿中央水景的品牌运营中心项目功能定位品牌运营中心：Studio工作室示意项目功能定位品牌运营中心：Studio工作室示意项目功能定位品牌运营中心招商建议引入世界高端品牌，设立品牌运营中心，吸引晋江高端客群，同时结合晋江品牌行业，带动晋江本土品牌升级，实现国际化目前童装市场，在泉州还处于发展阶段，在品牌运营中心板块，引入世界品牌童装，打造童装品牌世界，将有足够市场吸引力。（品牌如下所示等）品牌运营中心示意项目功能定位品牌运营中心招商建议引入品牌婚庆公司，作为项目独有商业亮点项目功能定位品牌聚集地+创意工坊+金融服务中心+主题集市+新市镇生活=创新地产概念项目功能定位创展园区它是一个创意产业的创意平台它是一个创业者的摇篮它是中小企业的孵化中心创展园区以LOFT产品作为创展园的载体，满足不同企业类型、不同办公人群的工作需求，吸功能分区：创展园区纳小型企业的办公需求。建筑形态：LOFT项目功能定位创展园区：LOFT空间示意满足中小企业、创业者以及创意人士等的自由办公空间项目功能定位品牌聚集地+创意工坊+金融服务中心+主题集市+新市镇生活=创新地产概念项目功能定位优化晋江产业结构——金融服务中心吸引越来越多的投资者,加快了城市人流、资金流、物流和信息的流动速度,大大提升城市的集聚和扩散功能。因此，大力发展金融服务业可以作为晋江转变经济增功能分区：金融服务区长方式、实现产业结构升级和