?谨呈:明丰贸易有限公司明丰二期项目发展定位报告之市场调研报告项目研究工作阶段划分2011/4/12011/4/182011/5/6第一阶段第二阶段市场调研思路形成?项目属性研判与界定研?项目地块查勘?问题结构化分析究?区域宏观经济背景研究?商业形态分析及定位内?区域商业环境研究?商业业态定位容?区域消费者及经营者研究?项目定位导出?住宅市场调研成?厚街明丰广场二期市场调查报告?果厚街明丰广场二期项目定位报告2报告目录：商业部分——住宅部分——1、项目目标及项目初探1、厚街土地市场分析2、厚街城市发展及经济背景2、厚街住宅市场总体情况3、厚街商业市场调研3、厚街住宅产品分析4、厚街商业消费者访谈4、竞争项目产品及客户分析5、厚街商业经营者访谈5、厚街住宅潜在供应分析项目商业SWOT分析项目商业部分发展方向思考项目目标及项目初探我们的一切研究都必须以项目现实条件为基础，以可实现的业态目标为导向?目标实质上是作为指我们前期工作的目标导未来定位的方向?项目准确的定位是为可持续经营提供基础?寻求市场的空白点和需求，找到项目商业的发展方向。?业态科学规划、合理布局，为将来项目招实现商业面积最大，商业价值最大化项目区位位处厚街镇珊美村康乐路，属于厚街核心商业区，毗邻未及技术指标来地铁口，商业氛围浓厚，消费人群集中，消费档次属于中高端水平?项目紧邻康乐南路，珊美大自建房+底商道，康乐风情街；幼儿园珊街美业大商道瑚项目珊自建房+底商?项目分别相邻板块内两大商自建房+底商路南乐自建房业（康乐南路和明丰广场两大街康风情+康乐底商商圈）。自建房+底商明丰广场项目总占地：11600.2平方米地块性质：商住混合用地容积率：3.8（暂定）建筑高度：100米项目技术指标容积率3.8，建筑形式必须向高向密发展。项目总占地：11600.2平方米地块性质：商住混合用地容积率：3.8（暂定）建筑高度：100米商业价值不均衡、东、南面商业档次较高；周边商户经营项目四至档次较高幼儿园、菜市场珊美大道自建房+通讯NWE自建房+配套商业康乐南路S餐饮、酒吧康乐风情街永恒电器项目界定位于商业核心区域周边商户经营档次较高消费人群较集中，消费力偏高项目适合打造中高端的精品商业物业项目的限制条件?项目规模较小，形状不规则，较难利用；?项目主要昭示性位置被原有4层高的民房遮挡，昭示性不强；?项目主要临街面商业氛围较低，临街商业价值不均衡；问题?问题一：商业采用什么形式能够保证规模最大？?问题二：商业采用什么形式能够均衡项目的商业价值而实现项目的商业价值最大化厚街城市发展与经济背景厚街概况东莞国际性制造业名城的重要组成部分；闻名珠三角，以会展业为龙头，第二、三产业发达的知名城镇；交通条件优越厚街镇位于东莞市西南部，穗港经济走廊中段，北连东莞城区，南邻虎门港，全镇总面积126.15平方公里，户籍人口9.5万，外来常住人口约40万地处穗港经济走廊中段，S256省道和广深高速公路纵贯全境，交通区位优越。未来东莞市域交通干线沙桥快速路、洪大一级公路的开通、沙田港、进港大道及轻轨R2线的兴建，将使厚街交通条件更优越。有“家具之都”,“展览名镇”,“鞋业名镇”,“商务休闲之都”之称,是全国百强名镇之一!厚街中心站休闲商务之都鞋业名镇展览名镇家具名镇厚街经济经济实力雄厚、2010年GDP首破200亿，固定资产投资持续增长、商业消费旺盛?厚街镇经济实力雄厚，综合水平位居全国千强镇第26名?2009年厚街GDP总值位居全市第5，仅次于虎门、长安、东城、南城?经历了2008-2009年的金融危机后，厚街镇2010年经济迎来全面复苏，GDP首次突破200亿，同比大幅增长18%；?2006-2010年厚街镇GDP年均增速12.4%?近年来，厚街镇加大力度实施固定资产投资，大力提升城市形象及吸引力。2010年固定资产投资37.8亿元，同比增长13.45%?近年来，厚街镇商业市场消费旺盛，2006-2010年社会消费品零售总额年均增长15%。其中，2010年全镇消费品零售总额55.7亿元，同比增长15.28%厚街消费力结构厚街的中高端及以上消费人群达17.5万；而且展览业、休闲娱乐业发达，带来很多的有效消费力行业企业数量消费者职称计算方法人数消费档次厚街户籍居民共96000人具有消费能力人群取2/364000中高端中、小学学校23所主要负责人2人/所46高端中、小学学校23所教职工　1493中高端个体户25924户户主1人/户25924中高端规模以上企业3806家主要负责人2人/家7612高端规模以上企业3806家中高层管理员10人/家38060中高端中小型工业企业1244家主要负责人2人/家2488高端中小型工业企业1244家中高层管理员6人/家7464中高端国有集体单位413家主要负责人2人/家826高端国有集体单位413家基层工作人员5人/家265中高端卫生机构119家主要负责人2人/家238高端卫生技术人员（医生卫生机构119家、药剂人员、检验人__1936中高端员、注册护士）其他工作人员(护理卫生机构119家__2313中端员、普通护士）酒店服务业130家酒店酒店高管4人/家520高端酒店服务业130家酒店酒店中高层15人/家1950中高端酒店服务业星级酒店粉领　__12000中高端公务员50家相关购主要负责人4人/家200高端公务员50家相关购普通公务人员　2000中高端高端消费人群约1.5万，中高端消费人群约16万，其余33.5万为中低端及低端消费人群厚街城市发展与经济小结?发展趋势：厚街第二、第三产业发达，经济实力雄厚，以酒店、鞋业、展览、家具、电子为支柱产业，居民生活水平较高；在交通条件不断完善的情况下，经济与城市价值将迅猛发展；?消费趋势：人口密集，中高端人群较多，消费力强劲，高端的消费没有被充分的挖掘，存在很大的市场空间适合发展区域性中高端商业物业厚街商业市场调研厚街商圈分布赤岭商圈?康乐路商圈：以康乐南路路为核心、包括康乐北路三屯商圈、珊瑚路、东风路的综合性商圈康乐路商圈?赤岭商圈、三屯商圈、白濠商圈：低档社区商圈?家具大道商圈：以家具及家具大道商圈其配件为主的专业性商圈白濠商圈康乐路商圈?康乐路商圈以康乐南路为核心，包括康乐北路、东风路、珊瑚路，是厚街镇规模最大、商业最集中、人气最旺、经营状况最好的综合性商圈?康乐路商圈拥有五家大型商场，包括华润万家、国际商业广场、华润超级广场、明丰广场和天虹百货康乐路商圈街铺分析晚上人流较旺，租金100元-300元/㎡，出——珊瑚路租率90%康?白天人流量一般，晚上人流较旺，集中餐饮区乐珊瑚?珊瑚商业街，面积集中在30-50路㎡，业态以餐饮为主，主要针对南人群为服务行业从业人员?租金：珊瑚路100元-300元/㎡路，珊瑚商业街150－200元/㎡?出租率：珊瑚路90%，珊瑚商业街100%珊瑚路业态以餐饮为主康乐路商圈街铺分析人流量少、中低端、80－150元/㎡、出租率——东风路85%业态以机店、五金店为主?整体档次偏低，人流量较少;康?租金：80－150元/平米乐北?出租率：85%.路东风路康乐南路中国移动营业厅、中天虹对面临时停车场东风路上有五家银行旅馆国电信营业厅?东风路聚集了五家银行、五家旅馆、中国移动营业厅、中国电信营业厅、邮政局；?天虹百货设有专门停车场（负二层；?东风路有一个较大型三旧改造项目,目前被用作临时停车场，位于天虹百货对面；东风路业态以五金为主康乐路商圈街铺分析人流量大、中低端、200－400元/㎡、出租率——康乐北路100%?路段人流量较大，主要人群为粉领、康工厂工作人员等?厚街广场、厚街国际商业广场（厚街国际酒店）、阳光商业城、华润生活乐超市厚街大道阳光商业城?消费档次：中低端?华润旁边目前有个临时免费停车场；?租金：200－400元/平方米北?出租率：100%路华润超级广场东风路康乐南厚街国际商业广场路康乐北路业态以服装及餐饮业为主康乐路商圈街铺分析——康乐南路厚街大道康?康乐南路商业分路段不同人流乐北东路及业态也各不同，在此将康乐南风路路分为4个路段（1号路段为由康东风路交界至客满堂路段；2号路段为由客满堂至珊瑚路交界路客满堂1段；3号路段为珊瑚路交界至珊乐美大道路段；4号路段为珊美大珊瑚2道至厚沙路段）路南?车流情况：康乐南1号路段39：00－21：00为单行车道（由南向北），2号、3号、4本珊美案大号路段均为双行车道。道路厚4沙路现象1：人流较多，但进店率低?周一至周五：街头“人丁兴旺”，特别到晚上六点至八点段人流量最多，但店铺里“人丁单薄”，进店率低。?周六、周日周边工厂放假，人流量较大，也相对较集中；街边“地摊货”分流了一部份消费力?街边“地摊”分流部份消费力，主要为小饰品、低端衣服、小吃；街面人丁店内“人丁单薄”兴旺现象2：人流动向为“北向南”80?总体来讲，人流“北75向南”多于“南向北”?人气主要集中在华润357超级广场，占康乐路223137175人气的65%8685260381华润3545广场本案5446康乐南路业态服装为主康乐南路1号路段人气最旺、服饰为主、中低端、600-1000元/㎡东9：00－21：00为单行车道，风路车辆由南往北行驶?1号路段：9：00－21：00车道为康单行车道（由南向北行驶）；1号路段铺面店面开间较小，店铺进深很长。?业态：以服装及鞋业为主，?一个店铺被分隔为几个小型店铺，表现为：店面开间较小，店铺进深很长乐店面消费档次相对中低端，多为15－25m左右；?路段有人流量大，消费档次中低端，1主要人群为“粉领”及周边工厂工作人南员；?路段无专门停车场，车辆停放在街边两侧，收费为5元/次;华润超级广场，