太仓银河湾策略提报1问题解读①我们在哪里浏河0分钟2自驾车驾自车40分钟太仓自驾车30分钟宝山嘉定北上海40min生活圈浏河面向北上海，主打环上海策略太仓浏河？昆山宜居、养老产业承接花桥古镇、水体金融、商务旅游、工业上海吴江上海最大淡水湖淀山吴江代表楼盘：吴江·上海城优势：开发、设计、到销售乃至物业，都出自上海历史遗迹、古镇风貌吴江首个“全架空景观园林景观社区”。太湖之滨、自然水体贩卖上海生活理念汾湖开发区吸纳作用价格低吸引上海投资客劣势：距上海较远到上海青浦区约50分钟车程。小高层均价：3800元/㎡淀山地区代表楼盘：纳帕尔湾优势：位于淀山湖国际别墅群内，纯意大利设计风格，坐拥上海最大淡水湖纯精装别墅，度假别墅。国家级森林公园度假区星罗棋布国际高尔夫乡村俱乐部劣势：生活配套相对不成熟。别墅（联排）均价：20000元/㎡花桥地区代表楼盘：绿地21城优势：低总价小户型，针对年轻首置客群。国际金融商务城建设与上海（尤其是主城区）距离接近。轨道交通11号线穿过。劣势：无山无湖，自然环境一般。周边配套尚未成熟住宅均价：约8000-11400元/㎡昆山地区代表楼盘：中冶昆庭优势：精装酒店式公寓，主要针对商务人士。城市发展良好配套最为成熟积极吸纳上海三线企业劣势：开发较早，投资回报想象力相对较小。酒店式公寓均价：11000元/㎡太仓地区代表楼盘：景瑞荣御蓝湾优势：独栋叠加别墅，高层住宅,地中海风格与上海相邻未来地铁将与其相通宜居城市，养老城市劣势：尚处于三线城市发展水平与上海发展脱节三期高层9300元/㎡别墅12000元/㎡浏河？浏河不缺资源，缺整合北上海一公里，{绿蓝}生活双重享受距离北上海最近的宜居生态河海住区距离北上海一公里享绿生活绿色美食：生态农业、生态海产浏河为上海重要的生态农业供应基地绿色美景：浏岛度假区、浏岛园林景观、高尔夫球场距离北上海一公里享蓝生活蓝色海景：郑和下西洋入海口，海滨风景蓝色河景：水系密布，度假区、高尔夫球场依水而栖。浏河距离北上海仅40分钟先天自然条件优越，享有环上海地区珍稀海景区域内旅游度假设施较丰富，但尚未形成规模化。环上海唯一的生态河海住区绿色生态旅游宜居度假胜地浏河面朝大海悠久的历史文化自然水体，江南水乡枕在海边的江南水乡浏河形象定位：北上海生态河海型宜居住区浏河对外宣传口号：枕在海边的江南水乡绿与蓝的北上海②产品比较太仓银河湾VS宝山万科琥珀臻园太仓市浏河镇中心区位美兰湖中央区别墅、公寓、中央园林、7000㎡会所产品普通住宅,别墅，精装交付商业区包含会所及商业步行街美兰湖在建幼儿园、小学医疗：浏河人民医院配套地段医院，药房购物：中心菜市场、润亿达超级购物中心、工行，建行，农行宏奕广场、金域连廊KFC,面点王,星巴克,7万平方米北欧风情商业街、餐饮：1400米“三鲜文化美食街”奥特莱斯品牌折扣店、画家村36洞美兰湖高尔夫球场201路：太仓—浮桥；上浏线；嘉浏线轨道交通7号线罗南站（在建）、963、552、交通北华线、北罗线、永罗线、彭罗专线、上浏线预估16000-20000元/平方米价格均价20000元/平方米太仓银河湾VS太仓中宝格林威治太仓市浏河镇中心区位太仓市中市路万金南路交界处别墅、公寓、中央园林、7000㎡会所产品纯英伦别墅商业区包含会所及商业步行街4600余平米的顶级会所，涵盖了商业、餐饮、医疗：浏河人民医院配套健身娱乐、咖啡吧、美容SPA、棋牌室等高端购物：中心菜市场、润亿达超级购物中心、配套服务宏奕广场、金域连廊餐饮：1400米“三鲜文化美食街”地铁11号线（规划中）、109路201路：太仓—浮桥；上浏线；嘉浏线交通预估16000-20000元/平方米价格均价11000元/平方米太仓银河湾VS浏河高成·上海假日太仓市浏河镇中心区位太仓市中市路万金南路交界处别墅、公寓、中央园林、7000㎡会所产品独立别墅、联体别墅、小高层、高层、商铺、4400㎡会所商业区包含会所及商业步行街酒店、卖场医疗：浏河人民医院配套购物：中心菜市场、润亿达超级购物中心、宏奕广场、金域连廊餐饮：1400米“三鲜文化美食街”201路：太仓—浮桥；上浏线；嘉浏线201路：太仓—浮桥；上浏线；嘉浏线交通公寓6300-6400元/㎡,预估16000-20000元/平方米价格别墅11000-12000元/㎡产品多样，不乏精品华光地产&银河湾③陌生的面孔某知名地产老总：银河湾进入浏河，我觉得对整个北上海区域影响不会太大。宝山某私营业主：银河湾倒是略有耳闻，但是说到它们卖什么样的房子我就不知道了。宝山本地市民：好像看到过他们的销售中心，没有了解过。品牌调查：宝山约35%嘉定约30%太仓约21%上海市区约16%样本普通民众约68%私营业主约25%构成房地产从业者约7%知道华光地产的7%知道银河湾的13%认同银河湾的高端楼盘物业形象的2%北上海区域内的品牌认知度和认可度很低长三角（北上海）影响力偏弱④市场在经历2011年1月底2月初的新一轮调控后，2、3、4月份分别17万、39万和63万的月度成交量创六年来历时同期最低水平。虽然较前两月，刚需入市，楼市成交出现较大程度回暖，但是在原本应该集中签约的月末却并没有出现高增长率的成交。这正与五一房展会人气不足、购买热情不高的现象相类似。结论：刚性需求潜在、购买信心不足。4月上海商品房用地供应环比下降7.3%，同比下降56.2%；成交土地环比下降93.9%，同比下降75.6%，且地块几乎以底价成交。自1月底实施新政以来，楼市虽然在经历了2月的惨淡后，于3、4月逐渐回暖，但整体情况仍不如去年同期水平。4月上海商品房成交面积99.90万平米，虽然环比上升31.0%，但同比下降31.9%。结论：楼市疲软，开发商拿地热情不高。目前上海市场主力发展商的普遍心态及应对办法绿地：尽量出货，快速回笼资金典型案例：绿地公园1号万科：高端项目稳扎稳打，重在求质、不及于求量，小量细流：如翡翠别墅、第五园；未开盘项目精心准备，寻觅开盘最佳时机，如五玠坊；中低项目，主打刚需，如清林径，联排成交低迷。金地、龙湖高调拉动、持续旺场，不断的开展圈层活动，探寻特殊交易方式。如金地天境、龙湖·好望山长甲地产高投入、高品质、大广告、主打差异化销售，如长泰东郊御园目前上海区域市区中档经济户型公寓、郊区联排价格段，从清林径等项目来看属于一个价格过渡段的客户群体。市区中档经济户型公寓由于供应量有限，成交相对活跃，后者由于地段距离关系成交低迷，长泰东郊御园项目是同比成交较为活跃的典型项目。区位潜质竞争激烈天时不合宜居价值项目优势市场走向有待挖掘难以显现尚不明晰银河湾预期的项目价值实现充满挑战2方案线索企业基础常州南京无锡苏州太仓立足江苏，布局长三角孕育期2005品牌成长期2011品牌成熟期常州银河湾花园常州银河湾星苑常州银河湾明苑银河湾二期南京银河湾南京银河湾卓苑无锡银河湾花园无锡银河湾紫苑太仓银河湾花园……常州第一盘江苏第一盘长三角第一？中国第一？孕育期2000-2004常州银河湾：“龙城第一盘”2000年，华光地产对新加坡、香港、深圳、广州、北京等地产业发达的城市进行考察。最终确定了华光的高品质开发理念。邀请了包括新加坡奇利建设、香港戴德梁行、香港置业国际、美国WY公司携手打造常州银河湾。成长期2005-2010南京银河湾：“江苏第一盘”园林升级，平面变立体，打造山水园林。品质升级，新技术、新材料和新工艺。开始突破自然环境的局限，在缺水的城东地区成功打造大型人工水景。成熟期2011-太仓银河湾：“长三角品质别墅代表作”产品日趋成熟，中央园林景观、7000㎡奢华会所。虽身在江苏，但目标已锁定长三角、北上海。*十年三城：十年内仅精耕江苏三城五年一宅：每座城市平均每五年才出一个银河湾豪宅一城尝试：仅在银河湾的发源地—常州，尝试新的银河湾项目形态（银河湾第一城、银河湾电子城）自信、系统、稳健的发展历程华光地产精耕市场，细做产品的十年也是中国楼市风起云涌的十年10年中国人居经历了产品炒作、概念炒作、中式与西式、古典与现代的不断更替10年银河湾品牌一直坚守西式建筑，东方园林的中西结合设计理念，精耕10年园林景观建设。20年的绿地，已经进入中国45座城市，创立了近10个产品系，上百个项目20年的华光，只精耕3座城市，1个地产品牌，近10个楼盘1年，一个普通的开发商可以完成项目规划、建设、销售的全部过程。华光地产仅对银河湾的项目定位就花费了1年时间。10年豪宅，成熟产品稳健的企业发展策略醇熟规划，卓越运营稳重、雄心品质、承诺10年园林进化从未中断10年规划改进从未中断10年建筑改良从未中断银河湾相伴一生我们的企业定位：城市运营专家我们的项目定位：长三角品质别墅典范我们的SLOGAN：许诺您一生尊荣1.银河湾十年责任铸城2.卓越的园林规划运营，相伴一生3.实现住户一生的尊荣梦想备选SLOGAN一墅一生奢贵名邸荣耀巅峰奏响尊荣一生的序曲十年相知，一生相伴撰书美学豪宅传奇精装园林里的别墅生活浏河银河湾40分钟畅达北上海高品质国际园林豪宅北上海河海宜居住区20000元/㎡谁愿意来买？北上海的城市生活新贵思想现实的理想主义者客群素描国际化：国际化进程成就了他们的事业，信服发达国家领衔的生活方式，部分人甚至拥有海外居住经验。消费取向上更注重现代化时尚化和国际化。现实者：有坚实的物质能力，追随科技潮流，注重家庭，并关心品牌口碑。对消费品的要求很高，注重其美观、性能好、实用、服务的专业化等。理想者：他们不断完美着这座快速发展的都市，进而成为都市精神的领航者。同时消费商也容于被“都市精神领袖”和朋友所影响。客群素描他们的事业即将达到人生巅峰状态，渴望尽早被人所认同，期望着获得城中贵胄般