谨呈：外高桥保税区开发股份有限公司森兰名佳营销策划方案【森兰价值构想报告】FOCUS森兰价值构想总纲一、【森兰板块发展之路】一、【森兰板块发展之路】二、【外高桥品牌项目的价值思考】二、【外高桥品牌项目的价值思考】三、【外高桥品牌项目价值的实践】三、【外高桥品牌项目价值的实践】FOCUS价值构想聚焦一：森兰板块发展之路规划：目前是森兰板块最大看点！板块核心词：国际化、高端产业聚集、生态健康的城市综合住区.地块属性和规划上来说完全具备成为国际社区的条件，国际化生态港城的高起点规划在短期内无法复制，新型的国际化城市综合体的整体发展规划在浦东乃至整个上海十分稀缺，必将成为未来上海房地产市场的热点发展区域.?生态—74万平米绿化园林、172万平米体育公园、130万平米生态湿地…绿化水域面积超过335公顷相当于2.4个世纪公园?产业—外高桥保税区、港区、浦东沿江产业带以及金桥功能区等著名产业园区提供了强大的产业支撑?交通—距离浦东国际机场30分钟的车程，多条越江隧道连接浦西市区，轨道交通6号线将浦东的各大工业区、金融区和生活区有机衔接。中环线贯通使交通更为便捷。?配套—商业区约52万平方米，将建设特色的体验式新商业，包括高星级酒店、大型购物中心、高档商务楼、购物中心等各项设施印象：传闻中的森兰板块在哪里？不是待字深闺的女儿，但世人识之者聊聊无几。市场板块知晓度低。?做为业内人士，一年多前，听说仁恒在浦东新开发了项目，叫森兰仁恒雅苑，于是首次听说了森兰。?向周边的非业内人士打听，森兰知道在哪里吗？所问之处均摇头不知。再问：外高桥知道吗？所问之处均点头称是。映象：进入森兰板块，看到森兰围板。实地映象：板块处于开发初期，基本面貌还未呈现，住户基本分散周边区域。?板块内仅仁恒一家品牌开发商入驻，现阶段正在开发并销售仁恒森兰雅苑项目。?商业商务区2011年开工，商都2013年开业，商务区2014年建成，目前正处于施工初期阶段。?整个地块住户集中在地块北面的动迁房区域，以及地块西部的复合生态居住区内（集中在金地未未来，中冶尚城等）。国际化面貌的工地看板是对地块的最直接印象。璞玉。森兰。森兰板块拥有高起点的产业、生态齐备的前景规划，但现状处于建造初期，市场上板块效应较弱。处于板块成长发展的襁褓期。如一块未曾面世的璞玉，耀目光芒完全绽放还需经历打磨，有待时日。他山之石。可以攻玉。借鉴上海国际社区的发展历史。预见森兰的明天。国际社区一：古北——依托于机场区位资源形成的上海老牌国际社区区域特征：虹桥开发区（当时上海唯一外贸出口区）、虹桥国际机场（当时上海唯一的机场）、上海当时最早唯一的外销房特区、周边的国际化的市政配套线索：虹桥机场→上海成为向外型城市→虹桥开发区→上海最早的外销房关键字：机场、商务区、国际化市政配套土地发展商：古北集团森兰地区与古北的竞争占位：涉外高级产业支撑、未来的规划配套甚至超出于当时的古北。板块竞争占位对比国际社区二：联洋——依托陆家嘴金融辐射及周边产业形成的浦东首个国际社区联洋国际社区地处浦东新区的心脏地带，其地理位置非常优越，东邻碧云国际社区，南临浦东最大的公园世纪公园，西邻陆家嘴板块。整个社区规划高，加上软、硬件等配套设施的齐全，使得整个板块起点就很高，不断的吸引境外人士、境内的高级白领、富庶等，逐步成为国际社区。区域特征：距离浦东国际机场20分钟车程、陆家嘴金融贸易区辐射（上海正建设国际金融中心）、世纪公园优良的景观资源、浦东开发开放前期唯一的涉外社区。线索：浦东机场→世纪公园→陆家嘴金融贸易区→浦东最早的涉外社区关键字：机场、金融区辐射、世纪公园土地发展商：上海联洋土地发展公司森兰地区与联洋的竞争占位：强大的涉外高级产业支撑、相比联洋具有更大的生态资源、更丰富的主题公园匹配。国际社区三：新江湾城——依托新江湾城市中心纯天然湿地资源、临近五角场商务配套区以及杨浦地区强大的学区资源。区域特征：距离五角场城市副中心5分钟车程、市中心唯一的纯天然湿地资源，拥有全国顶级学府的配套资源。线索：五角场城市副中心→市中心湿地资源→复旦大学、财经大学等知名全国学府→上海唯一的市中心绿肺国际社区。关键字：城市副中心、纯天然湿地生态、学区云集土地发展商：上海城投森兰地区与新江湾城的匹配性：具有强大的涉外高级产业支撑、相比新江湾城，我们拥有更强大的产业配套。森兰板块核心资源对比?一样的国际化！与古北、联洋板块一样，森兰具有外高桥保税区的高端涉外产业支撑。这是高端国际化社区高端人群导入的根本。?一样的交通便捷性！外高桥虽地处上海东北角，但紧靠中环，临近杨高南路的市政配套优势，到市中心仅20分钟的车程。相比古北、联洋、新江湾城形成异曲同工的交通优势。?一样的绿化生态资源!5.74平方公里的国际社区，2.4个世纪绿化面积，在除拥有32万方的森兰湖的顶级景观资源下，还具有140万平方米的体育公园，互动型的生态在新江湾城及世纪公园是完全看不到的。?不一样的资源整合者！其他三大国际社区中，碧云、虹桥、上投他们仅仅是区域运作商，但对于我们外高桥这个品牌而言，我们具备产业、生态、住区等多个头衔于一体的资源整合者。比起其他三大国际社区的土地商，我们在外高桥具高度，更具品牌价值。国际化社区演变上海国际社区的历史演变第一代古北国际社区第二代联洋、碧云国际社区第三代新江湾国际社区启动时间：上世纪90S启动时间：本世纪初启动时间：本世纪10S政府规划+虹桥商务区开发区金桥、浦东产业辐射生态+低碳+人文科技国际化社区演变上海国际社区的历史演变第四代资源整合王者：森兰国际社区凭借着其独有的生态资源及产业规划双重优势，将成为上海国际社区全新标杆！板块竞争占位对比总结关于板块核心资源盘点三大特征：国际的、城市的、唯一的生态的。项目发展商=土地运营商=外高桥产业执行=外高桥的主人！我们拥有的不单是一个土地的运营，更是一个产业的运营者，和一个国际化社区的资源整合力，因此，森兰国际社区注定可以做到和前三代国际化社区不一样的东西。森兰，上海城市中唯一的也是最后一个集生态、产业、居住于一体的大型国际化社区！FOCUS价值构想聚焦二：外高桥品牌项目的价值思考关于外高桥及项目的价值疑问?问题一：外高桥是谁？?问题二：谁是森兰名佳？?问题三：森兰名佳的出世将带给我们什么？?问题四：钟情于此的人都是怎样的？关于外高桥及项目的价值疑问?问题一：外高桥是谁？外高桥品牌价值一：外高桥与森兰板块的关系外高外高桥桥是是谁谁？？政府背景全力支持，规划运营起点高远！政府牵头！产业主导！成就森兰永续发展的核心原动力！外高桥品牌价值二：外高桥与开发商的关系外高外高桥桥是是谁谁？？契领各大开发商，统筹塑造新区价值！未来将广纳众多知名品牌开发商（类似仁恒级别），达成板块资源最优化整合。外高桥品牌价值三：外高桥与未来住家的关系外高外高桥桥是是谁谁？？缔结人生共赢平台，打造国际化生态人居家园。未来住家之情感纽带！外高桥的小业主们、白领菁英们奋斗成功的热土！人生将成功于此，居住于此，乐活于此！问题问题一：外高一：外高桥桥是是谁谁？——外高？——外高桥桥品牌核心品牌核心价价值值是森兰板块的中流砥柱！更是时代的中流砥柱！具有海纳百川胸襟的城市运营家！任重而道远！外高桥的使命开发商未来住家提供企业上升发展的平台提供生活的优质平台和人生的发展平台外高桥一级土地运营商，肩负整个森兰板块的开发使命森兰总规划师（外高桥）说：这里未来的主人是你们，我们只是栽树人！关于外高桥及项目的价值疑问?问题二：谁是森兰名佳？森兰名佳的价值作用谁是森兰名佳？外高桥品牌首个运作的项目。作为外高桥品牌首个运作的项目，森兰名佳从一出生就不仅仅是个项目，更是外高桥品牌战略的重要环节。森兰名佳的价值作用1、通过森兰名佳带动整个森兰板块的知名度和成熟度。2、通过森兰名佳让外高桥做为一级土地运营商为世人所识。3、通过森兰名佳让开发商、客户对森兰板块的未来品质充满信心。森兰名佳是外高桥品牌运营的重要载体！由于目前森兰板块正处于开发初期，森兰名佳对于森兰板块的开发成熟至关重要！打造一个项目，吸引一群菁英，缔造一个家园，还原一种生活，进行外高桥品牌项目营造——森兰名佳森兰名佳的价值作用区域发展、品牌成长与项目推广关系：以区域承载品牌，以品牌升华项目，以项目引领区域森兰名佳，将是2012年外高桥品牌价值与森兰板块价值契合的动力源泉！我们构想：2012年，将是外高桥借助森兰名佳进行品牌升华的外高桥品牌年！关于外高桥及项目的价值疑问?问题三：森兰名佳将带给我们什么？森兰名佳的定位思索：他将带给我们什么？如果说仁恒森兰雅苑带来的是一种国际品质生活，森兰名佳做为主人翁外高桥在自家地块上的杰作，在倡导国际化生态品质生活的同时，更多了一份来自本土开发商的亲和，既体现在产品空间，精装定位，又体现在真正实在的性价比上。?目前板目前板块内块内性性价价比最比最优优的的项项目，目，?讲讲求求国际与国际与本土理本土理念念与与生活方式的融生活方式的融汇汇共共生！生！森兰名佳的定位思索：他将带给我们什么？外高桥的理想：通过森兰名佳，外高桥将回馈社会，让居者有其屋，更要居者乐其屋。达到人宅相扶，舒适回归的境界。产品定位：浦东外高桥保税区旁，森兰国际社区内，首个国际生活舒适家。森兰名佳产品定位：国际生活舒适家?产品定位释义一：生活舒适?产品定位释义二：品质舒适?产品定位释义三：价格舒适——性价比高产品定位释义一：生活舒适——可以享受森兰商业商务区的红酒、手表、化妆品，可以享受森兰商都里国际化大型卖场的琳琅满目，可以让一家人在家庭购物消费中心里各取所需，可以享受星美影城的影视盛宴，可以享受牡丹园古建筑高端会所里的人文盛宴，可以享受酒