体验魅力江景·创造卓越商业地标联发瑞胜.江尚天地项目商业定位与实践Y&M大家房地产顾问有限公司/2010.11@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1全国视野本土智慧为武汉楼市注入专业力量辅佐生意是我们的志业2@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2前言前言项目地处城市内环线上的徐东商圈，整合两个商业体，商业规模达6.28万方。商业的组成多样化，既拥有武汉唯一的超高层江景商业，也有公寓裙楼商业、商业街与地下商业，是武汉商业运作的又一卓越之作。商业的运营开发，尤其确定战略定位，是前期项目定位阶段的核心关键工作。本阶段针对项目商业解决方案，我们需要解决的几个关键问题是——?商业的定位：如何发挥项目的独特资源，确定最佳定位，并结合多样化的商业体综合规划；在同一的整体定位下，各个商业体承担着什么的功能，相互之间如何融合;?商业的规划：以什么样的业态组合，对接消费者需求变化趋势，为项目后期运营的竞争确立基础；怎么进行空间上的营造，情景化商业的氛围，展示项目的商业个性;?商业的运作：招商思考提前介入，为不同业态定制空间，营造独特的商业氛围；多样的商业产品、商业运营成功如何与全销售的企业要求平衡。我们认为，针对本项目的商业定位、商业业态选择、商业营销策略必须站在城市、区域、项目资源三个角度进行研究分析，把握城市商业发展的大势，基于竞争思维的发展环境思考，并与企业未来的经营战略选择为方向，系统科学的思考为行为指导。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3江江尚尚天地天地项项目商目商业业定位定位策略思考体系策略思考体系项目本体研究|项目基本资料|价值体系解读|商业产品分析目标与核心问题|企业目标|核心问题界定商业定位研究|定位研究之城市商业大势|定位研究之区域商业环境|定位研究之综合体的价值|整体定位/客群定位业态与空间规划|业态规划布局|空间营造策略|建筑规划建议营销策略|销售策略|招商策略|推广策略@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4项目本体研究项目基本资料1价值体系解读商业产品分析@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5地理位置城市内环线上的商业体，属于徐东商圈@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。6价值体系价值1：本项目位于武汉内环核心地段，坐拥城市便利交通。项目位置地铁8号线?位于武汉城市内环线上；?属于徐东商圈板块；项目位置?徐东大街与和平大道交汇处。交通通达性?随着武汉大道以及地铁交通优势明显?地铁8号线等城市快速交通的建设?项目未来距机场仅30分钟车程?乘坐地铁20分钟可换乘通达武汉三镇@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。7价值体系价值2：与四美塘公园隔街相对，超高层绝佳江景@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8价值体系价值3：41-43层景观商业，健身休闲娱乐顶层景观商业@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。9产品分类6.28万㎡的商业总规模，分别是：内部商业街2.43万㎡、顶层商业0.58万㎡、公寓群楼商业0.69万㎡、地下商业0.63万㎡、君临天下商业1.96万㎡。内部商业街：24373㎡41-43层的顶层商业：5772㎡公寓群楼商业：6885㎡地下商业：6263㎡君临天下商业：19556.9㎡@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。10目标与核心问题企业目标分析2核心问题界定@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。11企业目标目标一目标二目标三目标四商业规划后期建立企业都市商业资金的其次是销售风险最小化运营的成功综合体商业开回收发的模式洞悉商洞悉商业业地地产运产运作的作的规规律，律，实现销实现销售速度的最大化和后期售速度的最大化和后期运营运营的成功的成功在此基在此基础础上上实现实现品牌和价格的最大化，品牌和价格的最大化，实现实现量价的均衡性量价的均衡性@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。12问题初判问题1：以项目现有的资源价值，置问题2：商业的定位与业态规划，如何于运营环境中，有着怎么样的机遇？最佳地与建筑，与营销结合。最佳商业定位的决策商业包装与营销策略如何确立充分如何确立充分发挥项发挥项目目资资源价源价值值的商的商业业定位，同定位，同时时形成合理的形成合理的规划规划方案？方案？怎么怎么解解决项决项目目运营运营成功的持有要求成功的持有要求与资与资金回收最大化之金回收最大化之间间的矛盾？的矛盾？@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。13核心问题界定?在这样的背景和限制条件下，我们的解决问题的思路是什么，并如何去做是关键无无论从论从企企业业的的战备发战备发展，展，还还是是从项从项目的自身目的自身条条件，本案商件，本案商业业的成功，重点在于的成功，重点在于————1、项目立足徐东商圈的商业定位，以及此定位的系统解决方案。解决项目的定位问题必须解读：1）武汉城市商业发展趋势之于项目的影响2）基于竞争的项目定位思考3）如何发挥项目自身都市综合体的特性2、如何将商业定位、不同的商业产品与营销结合达成销售的解决方案？1）在商业的功能与空间上不同商业体之间的关系如何处理？2）如何促进项目后期经营成功的同时，最大化项目商业的资金回收能力？@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14定位研究定位研究之城市商业大势3定位研究之区域商业环境定位研究之综合体的价值整体定位/客群定位@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。15定位研究之城市商业大势@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。16商业格局城市商业分布特征：呈点状分布，商业密度较大，整体而言江北的商业密集度大于江南与北京、上海等一线城市不同，武汉的城市格局决定了主要商业区为点状分布本项目处在内环线上，汉口核心区，位于周边市级商圈的辐射范围内。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。17商业格局武汉商业的业态特征：以百货超市、步行街形式的零售购物为主观点1：武汉的核心商圈是由百货、超市引发武汉商业的业态构成比例的以零售业态为主，搭配其他如休闲、数码等业态形成；观点2：基于武汉的地理位置，成为货物的集散地，各类专业市场发展形势较好；观点3：武汉服务生活休闲娱乐的商业多依附于百货、超市零散分布。观点4：武汉的商业与传统商业为主，缺乏主题性商业的发展。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。18商业格局武汉市民消费特征：商业消费需求休闲化，更注重体验，精神享受层面要求提高。?武汉目前的商圈中，百货零售占绝大比重，餐饮、娱乐比重很轻，比例大致在6：1：1左右；餐饮及娱乐设施的缺乏导致市民将逛街购物作为主要的休闲活动。?据我们问卷调查，武汉市民的月消费结构中，购物消费最高，其次是外出就餐，休闲消费最低，绝大部分市民每月的休闲消费都在100元以下。?武汉居民的日常休闲活动仅限于在家休息/看电视、逛街购物等形式单一、甚至是被动消极的休闲?随着武汉市居民收入水平的提高和消费观念的改进，高质量的休闲生活越来越被重视。居民不仅是停留在物质消费层面上，更追求高质量的精神消费。居民存在休闲消费的巨大潜在需求。武汉市民月消费结构武汉市民消费特征%80%80.072.67070.06060.050.350.050消费额40.04030.023.722.53020.013.612.010.56.92010.0休闲视10吧0.0玩影街炼餐电他酒游电00逛外出就餐锻就上元元看/元下0/其000/0K园看以00以育出5购物1O35物1-元息元公出元---11体外011拉100购55休0去外550