法雅庄园提案北京感创地产营销策划有限公司2010.12.13有朋自远方来不亦说乎？朋友甲抚顺艺豪房地产开发有限公司?抚顺本土最具实力房地产公司?抚顺市早期优秀开发商?公司遵循以人为本，以人才拉动企业发展，以产品名牌，服务名牌塑造企业形象创造社会效益，积极拓展市场，把科学的管理体制和现代化的管理手段有机的结合。?开发项目位于高湾经济开发区，以西班牙花园洋房与高层相结合，打造东北地区稀有的高绿化率、低密度的坡地园林景观。联系电话：公司地址：抚顺市高湾经济开发区高科路28号(0413)6633333朋友乙北京感创地产营销策划有限公司?成立于2003年?北京优秀房地产代理商之一?东北区最具爆发力地产服务商?植根北京辐射全国，在暂短七年的历史中充满了坎坷和曲折，现已逐步向稳健发展，历经22个城市的锤炼、67个开发商的友好合作、100余个项目的实战联系地址：沈阳市和平区青年大街167号北方国际传媒中心2507室电话：024-23182112目录《兵法《兵法四篇》四篇》?形式篇——抚顺市场整体分析?战局篇——项目及对手分析?战法篇——项目突围方略?情报篇——沈阳高端项目运作案例引言何谓高手？高手专业形式篇——抚顺市场整体分析目目录录一、宏观市场环境一、宏观市场环境二、区域项目调研二、区域项目调研三、市场情况总结三、市场情况总结宏观市场环境政府相关政策2008年底，政府相关部门发布《关于促进房地产业健康快速发展的若干意见》政策，陆续出台并实施到位。?住房公积金：购买100㎡以下住宅，首付贷款额调整为10%，100㎡以上首付调整为10%—15%；个人贷款担保费由收取贷款额的8％降至4％，公证费减半，每件200元减至100元。?7折利率：对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，自2009.1.1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍（交通银行）。?返契税：购买商品房的个人购房者，可享受免契税政策。政府相关政策小结：从政府相关政策可知，抚顺市政府加大扶植本地房地产发展，对于购房者给予一定优惠（特别是返契税政策，截止日期后调至8.31），足见政府对百姓购房的重视。通过系列政策拉动房产市场消费，刺激商品房买卖成交，在政府大力度的政策扶持下，抚顺房产市场发展前景看好。2010年抚顺经济工业产值?前4个月，全市规模以上工业实现增加值75.7亿元，同比增长0.3%;财政一般预算收入15亿元，同比增长12.3%;?全社会固定资产投资120亿元，是去年同期的2.3倍;?社会消费品零售总额100.1亿元，同比增长17%。2010年抚顺经济固定资产投资?2010年将继续围绕西部沈抚同城新区、东部国家精细化工产业区、南环循环经济产业带、浑河生态商住景观带建设“两区两带”建设，启动建设一批具有牵动性的大项目。2010年抚顺政府招商?据统计，1到6月份，全市实际利用外资额完成20304.3万美元，同比增长89.9%；全市域外引资到位额完成216.9亿元人民币，同比增长70.5%。同时，全市外贸出口预计完成3.18亿美元，同比增长52.98%?后赴香港、温州、日韩开展了大型招商引资活动，并在抚顺经济开发区召开了“国家先进能源装备高新技术产业化基地建设推介会”，累计签订项目195个，投资总额达人民币900多亿元，外资71.2亿美元。其中，合同项目169个，意向项目26个，取得了招商引资工作的新丰收。?上海绿地、大连万达、恒大地产、杭州绿城、泛海建设、红星美凯龙都以进入抚顺。2010年前4个月抚顺房地产放量增长抚顺市房产管理局的统计资料表明：1．今年头四个月，抚顺市住宅、商业地产完成投资6.23亿元，同比增幅60%；累计销售房屋面积31.64万平方米，同比增长34.58%；2．销售额达到9.71亿元，其中住宅销售收入达到8.77亿元，同比增长39.55%；3．商品房平均销售价格为3069元/平方米，同比增长1.05%，商品房销售价格呈平稳增长态势。2010年沈抚同城—城铁?09.7.30，沈抚城铁通车。?意义：沈抚城铁的通车将拉升沈抚沿线等地区的房产价格，拉近城市之间的心理距离，也将对城市功能的提升产生潜在影响。2010年沈抚同城—浑河景观浑河景观浑河景观提升工程是沈阳近年来城建计划中的重点项目。沈抚相连将修建6座码头，并计划新增2条航线，届时将重现浑河晚渡的盛景。2010年沈抚同城—浑河景观浑河景观改造的意义：浑河的景观改造，将会形成更加适宜人居的区域生态环境，能够加速沈抚产业带的资源重组和优化配置，为地方产业带来巨大的商机。2010年沈抚同城沈抚同城对抚顺房产市场的影响：随着沈抚同城的发展，将对抚顺的经济起到整体提升作用。特别是交通的高速连通，改变了城市功能，将使原本处在城市边缘的近郊变成新兴居住区。因此从一定程度上推动着抚顺房地产行业的发展，使得郊区大盘化趋势逐渐显现。宏观环境分析从2010年的经济发展以及城市规划可知：?加快改造老城区是一必然趋势，城市建设处于蓬勃上升的阶段，政府对于房地产业大力支持；?商品房销售价格呈上涨趋势；?全市经济收入稳中有升，居民消费潜力较好；?抚顺东部与西部将成为重点发展区域，是政府加快发展的目标；——综合可见，总体较好的宏观环境，对房地产业的发展是非常有利的。区域项目调研1、顺城区2、望花区3、高湾区4、李石区5、东洲区顺城区望花区高湾区李石区东洲区项目名称新湖国际外观开发商抚顺秋实房地产开发有限公司物业地址城东新区26方块占地面积6.8万㎡建筑面积17万㎡容积率2.5绿化率50%价格3500元/㎡起，均价3800—3900元/㎡，最高5200元/㎡。总套数1400左右建筑形态高层（3栋）、小高（8栋）、多层（5栋）面积区间70—144㎡销售阶段及工尾盘（已售95%），主体封顶程进度主力面积区间90—100㎡装修状况清水开盘时间08.8入住时间09.12.31优势临河、面积适中劣势体量较小，期房近期销售情况接近尾盘顺城区望花区高湾区李石区东洲区项目名称金凤春城外观开发商抚顺市万泉房产开发有限公司物业地址顺城区新城路中段占地面积3.6万建筑面积8万容积率2绿化率40%价格起价3000元/㎡，均价3500元/㎡，最高3800元/㎡总套数800建筑形态多层、小高面积区间58㎡—125㎡销售阶段及工销售（70%销售率）封顶程进度主力面积区间90㎡装修状况清水开盘时间09.9入住时间2010.10优势将军区域，配套完善劣势总体形象档次不高顺城区望花区高湾区李石区东洲区项目名称中央公馆外观开发商抚顺正华房产开发有限公司物业地址顺城区临江路东段35号占地面积8100㎡建筑面积2.2万㎡容积率3绿化率55%价格起价4300，均价4900，最高4990总套数231建筑形态33层高层2栋，18层小高1栋面积区间75㎡-135㎡销售阶段及销售中期（55%销售率）准现房工程进度主力面积区间110㎡装修状况精装房（装修标准800元/㎡）开盘时间2009.3入住时间2010.10优势精装、区域交通配套较为完善劣势容积率较高，产品类型不够丰富顺城区望花区高湾区李石区东洲区项目名称爱敦阁外观开发商抚顺锦绣房产开发有限公司物业地址新华大街1号占地面积18800㎡建筑面积总128000㎡，商场6万多容积率绿化率除空中花园外，无明显绿化价格起价4800，均价5200总套数住宅700套建筑形态底商+高层住宅（2栋）面积区间50—130销售阶段及热销期（销售率56%），高层工程进度30%主力面积区间88㎡装修状况清水开盘时间09.8.9入住时间2010.7优势临商业街，位置较好，对外宣劣势简单商住综合体，临街无明显绿传乐购开发，拔高形象化，不太适宜居住顺城区望花区高湾区李石区东洲区项目名称高山明珠二期外观开发商抚顺远达房产开发有限公司物业地址顺城区将军靖宇北街占地面积4万㎡建筑面积6万—7万容积率1.5绿化率40%价格起价2980，均价3300，最高3980总套数200建筑形态2栋高层（16层）面积区间79—127㎡销售阶段及工售罄程进度主力面积区间80-110装修状况清水开盘时间09.6.13入住时间二期09年底优势依山，房价低，区域配套好，劣势靠近铁路，噪音较大观光电梯,园区内有水景、近期销售情况售罄顺城区望花区高湾区李石区东洲区项目名称半岛假日外观开发商抚顺恒睿房地产开发有限公司物业地址顺城区临江路东段40号占地面积4.5万建筑面积14万容积率3.1绿化率36%价格起价3700，临河每平高1000，价格区间4500—5000总套数1190建筑形态5栋高层（20—33层）4栋小高（16层）面积区间98—186㎡销售阶段及尾盘（91%销售率），准现房工程进度主力面积区间90—118㎡装修状况清水开盘时间08.9.30入住时间09.10.30优势临河，景观好，所在位置交通劣势产品种类较单一，容积率较高配套较完善，公摊较小，两梯两户顺城区调研分析总结：顺城区在售商品房住宅在抚顺几个区中最多，更是抚顺人心中高端楼盘的聚集地，从一定程度上反映出此区域的宜居价值，以及在市民心中的认可程度：1、产品规划：产品形态多样，包括多层、小高层、高层、商住综合体等。该区域消费者较注重产品品质，精装房产品逐渐受到市场认可。2、产品特点：框架构造、保温墙体，一层一价，讲究各种窗体设计，如飘窗、落地窗、观景阳台等。3、价格区间：顺城区产品价格幅度较大，在2800—5400之间，其中沿河景观带产品价格偏高，平均在4000—5000之间。其它区域平均在3000—4000范围。可见景观差异始终是影响房产价格的重要因素。4、户型设计：户型设计比较丰富，以两室、三室居多，一般占据项目60