云鼎山庄营销推广思路沟通惹目地产顾问机构2010.11.05他们眼中的云鼎山庄——某销售经理：位置好、交通便利某桥西客户：安静、有山有水某业内人士：不是很了解这个项目走进——云鼎山庄1、项目区位：槐安路与山前大道交叉口北行300米?项目距市中心区域直线距离约12.5㎞、距鹿泉市中心约7.5㎞。?随着西部山前区市政设施的不断完善，西山与市区的联系更加紧密，生活便捷指数更高。?但关于便捷生活的描述更多的时候是对未来的一种联想，目前的现场说服力很差。作为别墅产品，这样的劣势对本案的定位并不构成太大的反作用。2、项目规划开发建筑面积约88000万平方米，约260套别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼四种产品形态。3、产品核心特征?别墅产品与山地地势合拍?山水俱全，属别墅资源中的中上水平?产品较为纯粹研究一下我们的对手项目名称西山渡占地面积800亩容积率0.6产品类型独栋，双拼，联排别墅建筑风格简欧SLOGAN西山脚下有墅面积区间——价格70—300万/套销售政策——装修情况毛坯属于鹿泉少有别墅大盘，整体规划属高档别墅区。内部配套弥补周边配套的缺失。项目名称奥克兰风情小镇占地面积341亩容积率0.81产品类型联排、四围、双拼建筑风格奥克兰SLOGAN自然，浪漫，睿意，从容面积区间190—450价格最低160万/套销售政策全款享受7万元优惠装修情况毛坯高档别墅楼盘，临山前大道，交通便利。山地别墅，给人安全性差。项目名称波士顿庄园占地面积148亩容积率0.5产品类型独栋、双拼、联排及叠拼建筑风格美式风格SLOGAN——面积区间300—900平米价格最低价3800销售政策——装修情况毛坯项目整体规划较好，户型景观不错，属中高档项目，但面积较大，影响销售项目名称西山御园占地面积2000余亩容积率0.4产品类型花园别墅、庭院别墅、联排别墅建筑风格地中海SLOGAN国宾礼遇，御领西山面积区间400-600平米价格最低260万/套销售政策全款贷款装修情况毛坯国宾级别墅，物有所值。项目名称四季凤凰城占地面积800亩容积率0.6产品类型双拼，联排、叠拼别墅建筑风格瑞士SLOGAN理想之城，艺墅人生面积区间95—130价格5500销售政策全款贷款装修情况毛坯中高端别墅楼盘，临植物园及鹿泉市较近。项目名称林溪小镇占地面积70035平方米容积率1.1产品类型叠拼，联排别墅建筑风格中式SLOGAN以林为邻，与溪相惜面积区间179平方米以上价格3700一次性付款98折，贷款最低首销售政策付40%装修情况毛坯属于低品质别墅楼盘，销售状况不乐观。项目名称弗莱明戈占地面积101721平方米容积率0.6产品类型联排别墅建筑风格西班牙SLOGAN风情西班牙，半山别墅区面积区间66--230价格4270销售政策全款98折装修情况毛坯中档楼盘，交通便利。项目名称上山间占地面积600亩容积率0.6产品类型联排别墅建筑风格中式SLOGAN生长于山间的庭院面积区间——价格100—130万/套销售政策——装修情况毛坯一起销售较好，赢得较好的市场口碑。市场上的项目在主打什么？项目推广主题主题因子西山御园国宾礼遇，御领西山品位秀水归墅园中之园，墅之大者资源奥克兰小镇自然，浪漫，睿意，从容资源、品位弗莱明戈风情西班牙，半山别墅区资源、人文上山间生长于山间的庭院资源、产品西山渡西山脚下有墅资源林溪小镇以林为邻，与溪相惜资源四季凤凰城理想之城，艺墅人生概念、品位非纯粹难称别墅，无山水不言稀天山龙湖世界资源、产品缺龙城山湖颂真山真水，龙脉别墅资源山、水、湖或许，我们需要换一种方式是什么人在买石家庄的别墅？我们过往项目的客群年龄、职业：以36—45岁企事业单位工作人员、公务员、私企业主为主46-55岁23%26-3531%36-45岁46%公务员其他12%企业高层4%企事业单位4%42%个体私营业主38%区域、目的：以桥西区、自住客户为主，少量投资郊县外地开发4%11%8%桥西31%裕华19%投资自住或投资新华桥东12%4%15%12%自住84%购买因素：以享受别墅生活为主，同时关注其升值潜力别墅身份投资价值50%11%居住环境12%舒适生活27%认知途径：朋友介绍成为成交的主要核心广告媒体13%友介87%山水清音三期目标客群范畴客户启示：?石家庄市区内高收入家庭及个体、以桥西区为核心，辐射新华区、裕华区、桥东区等区域的国家企事业单位工作人员、政府公务员、私企业主；?主力购买人群年龄集中在36—45岁之间；?以改善居住环境为主要目的，含少量投资客户；?购买因素依次为享受别墅生活、自然环境、产品升值；关键词：泛公务员、私营业主、自然环境、别墅生活那些还将购买的人们山水清音三期目标客群目标客群：?其他?地产业内人士?私企业主?国家企事业单位工作人员?公务员?企业高层?政府高层国家企事业单位工作人员、公务员政府高层工作人员，高档楼盘独特的消费群，本项目的主要消费群体；?从政多年，不仅有较高收入，同时有较好的福利和多种资金来源渠道，购买力极强，但非主流人群；?表现沉稳含蓄，处世低调、不嗜张扬；?对人文、景观等生活环境与条件十分挑剔，对于居所的要求，往往是静谧单纯与富有文化气息文化两者兼备为佳；?崇拜权力、有潜在物质享受欲望，同时有较高的审美眼界；?注重个人隐私；?在生活交际圈内互相推荐买房的情况普遍；私企业主、金融领域高层?工作中位高权重、手握重金，生活里更是各种奢侈品、高价品的主要消费群体之一；?需要拥有一所更加舒适的高档居所用以慰劳身心；?尤其对于商界人士而言，项目形象和品质将是重要的考虑因素，它不仅使居住更觉舒适，同时亦具备良好的商务和身份形象；?对项目户型要求较高，注重户型功能划分；?见多识广，对产品挑剔；地产业内人士、其他高收入人群?地产业内人士、专栏作家、画家、自由撰搞人等族群；?注重自然环境、生活舒适性、产品功能性，项目的整体环境以及良好的生活氛围；?不排除投资意向，看重项目形象及业界的口碑、开发商的品牌；?追求健康、讲究品位，理性；高端客群特征——年龄、职业年龄职业背景购房客群年龄结构机关事业高层50岁以上私营业主16%机关事业高层10%25-35岁15%25-35岁30%银行银行45-50岁35-45岁11%个体20%45-50岁公务员个体公务员35-45岁50岁以上17%26%私营业主55%高端客群特征——家庭收入、家庭结构6-10万1人4人以上5%2%4%50万以上10-20万6-10万2人1人4人20%9%10-20万20%2人4%20-30万20-30万3人30-50万29%30-50万4人37%50万以上4人以上3人70%家庭年收入家庭结构高端客群特征——关注因素1009080706050403020100源境模品格防务套所力量料比境费通置面资环规产价安服配会潜质材价环业交位立然区区业活值工构性文物外自社社物生升施结人石家庄市高端客群共性总结：?以个体私营业主、企事业单位高层、公务员为主；?主力购买人群年龄集中35—45岁之间；?有自己的圈层；?以改善居住环境、自住主要目的；?关注因素依次为自然资源、社区景观、社区规模、产品、物业服务、价格；?追求文化品位与生活境界。关键词：私营业主、泛公务员自然环境、社区景观、产品、服务框剪结构低密度文化长廊靠山我们的属性建筑风格双龙古泉面水山水西山御园奥克兰小镇北斗七星湖弗莱明戈上山间双龙古泉西山渡人生诸善皆为水。刚、柔、坚、韧、融、浮、和、善、献。得水为上，藏风次之。北斗七星湖上善若水、水善利万物而不争吉祥、珍贵、灵性、生命、大富大贵吉地不可无水双龙古泉清冽甘醇优质天然矿泉水健康养生客群水生活方式VS水的德性刚、柔、坚、韧、融、浮、和、善、献茶为什么是茶？价值1茶更具话题性现在的别墅产品只有两个点：一是尊贵；二是豪阔我们不提尊贵，不提豪阔。我们有的是文化，直指客群精神层面价值2用茶找到有“文化”的人买别墅的人无非是有钱人、文化人，我们的客群也逃不出此类人群。圈层归属价值3用茶更易带动人气千亩大盘，没有人气等于思路一条。找到茶之后，我们必定驱动三类强大人群进行参看：?由品茶之人的好奇引起的参看；?因产品形象差异而引起的业内人士参看；?由前两者带动的后续参看。泱泱大国，茶——无人不知、无人不晓“精茗蕴香，借水而发，无水不可与论茶也。”——明代许次纾在《茶疏》“茶性必发于水，八分之茶，遇十分之水，茶亦十分矣；八分之水，试十分之茶，茶只八分耳。”——明代张大复在《梅花草堂笔谈》云鼎山庄&茶我们需要寻找两者的精神契合度怎么用好茶，让茶服务于云鼎山庄？我们需要拿茶来赋予云鼎山庄“文化内涵”、“历史底蕴”、“精神依托”第一阶段：茶文化感知我们的Slogan-------?禅茶墅云鼎家茶——寻根溯源三国以前的茶文化启蒙晋代、南北朝茶文化的萌芽宋代茶文化的兴盛明、清茶文化的普及宋代茶文化的兴盛中国茶文化源远流长，巴蜀常被称为中国茶业和茶文化的摇篮。六朝以前的茶史资料表明，中国的茶业最初兴起于巴蜀。茶叶文化的形成，与巴蜀地区早期的政治、风俗及茶叶饮用有着密切的关系。发源于中国，传播于世界全世界有一百多个国家和地区的居民都喜爱品茗。有的地方把饮茶品茗作为一种艺术享受来推广。各国的饮茶方法相同，各有千秋。茶文化茶文化包括茶叶品评技法、艺术操作手段的鉴赏、品茗美好环境的领略等整个品茶过程的美好意境。其过程体现形式和精神的相互统一，是饮茶活动过程中形成的文化现象。它起源久远，历史悠久，文化底蕴深厚，与宗教结缘。奠定我们的茶文化基调与诉求山、水、茶文化的绿色的历史的生活的精神的休闲的现代的品位的健康的我们需要一个路径走向市场从何说起，从何做起？第二阶段：禅茶养生云鼎山庄双龙古泉水导入禅与茶正、清