2010年10月20日汇报思路营市客地项关销场户块目于背研研分定我景究究析位们一、营销背景宏宏观经济环观经济环境境宏观经济的良性发展保证了房地产业持续高速增长态势；城市化水平加快，居住需求有望进一步提升2003-2009年沈阳GDP情况500020.00%450018.00%400016.00%350014.00%300012.00%250010.00%20008.00%15006.00%10004.00%5002.00%00.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP增速沈阳近年GDP整体保持15%以上的速度上升，高于全国及副省级城市平均水平，经济实力不断加强并快速增长。沈阳城镇人均可支配收入显著增加,并呈现持续高速增长；大量的居住及改善型需求将在未来时间里逐步释放。4沈沈阳阳市房地市房地产产市市场场走走势势受宏观环境影响，2010年商品房住宅均价同比上涨30%左右，2010年1-9月上涨幅度明显。2007--2010年9月沈阳商品住宅成交走势3000000600025000005000200000040001500000300010000002000500000100000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月13579113579113579113579年年年年年1年年年年年1年年年年年1年年年年年0770777年80880808年099090909年10101010100000000070000000800000090000022222022222022222002222220202左轴－供应量（万平米）左轴－成交量（万平米）右轴－成交均价（元/平米）5宏宏观观房地房地产产市市场场分析分析2010年沈阳商品房市场的成交情况呈现供大于求特点，价格方面高位震荡、一路走高。?供应量分析：2009年沈阳市商品住宅1-9月上市面积589.32万㎡，2010年1-9月批准上市面积937.24万㎡，与去年同期相比上涨347.92万㎡；?成交量分析：2009年沈阳市商品住宅1-9月成交面积929.22万㎡，2010年1-9月成交面积915.88万㎡，与去年同期相比下降13.34万㎡?成交均价分析：2009年整体成交均价3928.24元/㎡、1-9月成交均价3752元/㎡，2010年9月成交均价4952元/㎡，与去年同比上涨近1200元/㎡；9月份的当月成交价格为5588元/平，与去年同期相比上涨28%。6宏宏观观政策解政策解读读关键词：存贷款利率加息政策点击：??2010年10月19日，央行宣布即日起，提高存贷款利率0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。关键词：公积金贷款利率政策点击：?中新网10月20日电住建部今日发布通知，对住房公积金存贷款利率进行调整。通知要求，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。?从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。?从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。与以往的政策不同，本次加息从存贷款双向对利率进行调整，从GDP增长水平上看，今年的经济增长已经达到了年初计划，因此本次调整的警示作用大于其自身作用。此次调控继续从供应、需求双向调控房价，未涉及商业和写字楼市场。7宏观政策解读关键词：限购令政策点击：?除了契税政策之外，购房者最为关注的就是各地出台的限购令，截止到10月18日，已有北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、厦门、三亚等11个城市相继出台限购令。?住房和城乡建设部日前更是发布风险提示，提醒购房者调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生，更不要亲信房屋销售人员、经纪人员所谓的“避免建议”，更不要采用假证件、假材料等方式购买房屋，防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。关键词：房产税政策点击：?财政部、国税总局、住房和城乡建设部在“十一”后联合启动对房地产税会签的相关程序，所谓会签是指一份行政文件的草案在出台之前由涉及管辖权的相关主管部门提出各自意见，并在协调之内进行修改，一般进入会签阶段后，就意味着该份文件即将正式下发。这也说明，房产税试点开征已基本确定。限购政策，其实是违背房地产市场发展规律，而出台限购措施，也是国家对于屡禁不止的高房价所采取的无奈之举。他的短期目的很明显，就是让过快上涨的房价下降或放慢，同时过渡房产税的顺利实行。宏观政策解读关键词：契税税率个人所得税政策点击：?9月29日，“国五条”出台，发布了《关于调整房产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》称，在房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征税契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。?沈阳目前执行的标准是个人首次购买90平米及90平米以下住房，契税税率为1%,对不满足前述条件者但仍符合个人购买用于自用居住的普通住宅的，契税税率还是按照1.5%征收。而非普通住宅则按4%征收。?而全国已经领先于沈阳纷纷颁布契税新规，其中绝大多数城市针对市民购买第二套房及多套房，契税税率全部上调到3%。契税优惠仅仅是此次政策调控中的一项“软性”措施，相对于限购令和房产税而言，契税税率上调仅对刚性购房者和改善性购房者有一定影响，从大环境上看，其对整个房地产市场的影响相对较小。宏观政策解读历年房地产政策盘点关键词：多套房银行贷款政策点击：?目前大多数银行首套房贷首付为3成，利率8.5折;二套房首付5成，利率上浮10%?兴业银行和光大银行首套房贷的利率从8.5折调回到基准利率，优惠取消?工、农、中、建、交、招、浦发、光大、中信、兴业、广发11家银行第三套房贷已100%叫停了关键词：外地人异地购房政策点击：?“二次调控”前，各银行对外地人在沈阳贷款买房操作上较灵活，即使没有一年以上本地纳税和缴纳社保证明，也能办下来贷款。“但9月30日后，接到通知没有证明，一律叫停”。从对多套房购买政策上看，其影响主要是对高端投资型客户影响较大。针对外地人的异地购房政策一方面抑制了对外地投资客的投资行为，另一方面保护了7城市在内的沈阳经济区的百姓购房利益。10沈沈阳阳房地房地产产市市场场预测预测政策“杀富济贫”，沈城楼市将从感性向理性回归?宏观经济形势趋好，经济进入加息通道，政府以此向房地产业示警；?政策“软硬兼施”，供需双向调整，政策趋势“从遏制——到抑制——再到强制”，政府对房价调整的决心较大；?沈阳在全国的整体房价水平较低，且刚性需求量大，房价的政策敏感性相对较低，预计今年四季度，整体房地产市场将进入一个市场调整期；?从长线走势来看，经济增长，居民消费水平提升，未来房价水平依然有向上发展的趋势；?今年上半年，开发商疯狂拿地，部分开发商资金链出现断裂，未来一段时间内土地的成交速度放缓，商品房成交有望出现集中释放局面。11城市战略价值沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势和战略地位。第国家将四构筑一个包括极内蒙古东部五盟市在内的东环渤海北经济圈，使其成为继长三角、珠三角及环渤海经济圈长三角之后的第四个中国经济增长极。珠三角12城市宏城市宏观发观发展情展情况况城市外扩、[沈阳经济区]获批，全新经济增长极带动城市发展，房地产市场处于快速发展阶段?沈阳有“东方鲁尔”的美称。沈阳是辽宁省的省会，中国的第四大城市，是东北亚地区的国际中心，是中国装备制造业基地，是东北军区所在地。?沈阳市总面积13308平方公里，市区面积3830平方公里。总人口786万人，市区人口512.2万人。截至2009年末，沈阳市辖10个市辖区、3个县，代管1个县级市。2009年沈阳的GDP为4359.2亿元，人均GDP为55816元，城市居民人均可支配收入18560元，人均消费支出16447.79元，拉进了与一线城市之间的距离。人均GDP超过6000美元，根据世界银行衡量标准，城市2010年4月6日，经国务院同意，国家发改委正房地产市场处于快速发展阶段，房地产消费需求特征以式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改数量为主，数量与质量并存；革试验区。13城市功能规划?北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地?城市中心区：建沈北农产品和食品加设现代服务业聚集东工区部区和大都市形象展现金廊示区；度代假旅区游沈休闲?西部：装备制造西工?东部：依托棋盘核心区、化学工业业山国际风景旅游区走区、钢铁深加工，建成国内外知名廊及有色金属加工业的旅游度假区区银带大浑南地区?南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地14区区域域发发展及未展及未来发来发展方展方向向项目位于沈西工业走廊核心地段，沈西工业走廊是沈阳发展近海经济区中重要一环。以沈阳铁西老工业基地为基础，向西南经于洪区、辽中县建设一条工业带