领先的中国商业地产解决专家谨呈:聚诚地产20101011?春城阳光项目开盘前营销执行报告报告方：麦哲森地产机构密级：机密时间：2010年10月25日报告所有内容仅为麦哲森（中国）商业地产机构及其下属子公司独家所有，任何单位、个人和集体不得未经许可进行有商业目的拷贝、复印和传阅，否则视同对麦哲森（中国）商业地产的严重侵权，麦哲森（中国）商业地产机构将依据国家相关法律法规予以诉讼。目录a.商业销售与回款目标b.商业案名及概念定位c.开盘前分阶段推广媒体、活动d.认筹政策与选铺方案e.媒体计划总揽及费用预算商业部分产品梳理一层商业，约120间铺位?一二层商业总面积约4600㎡?总铺位个数约二层商业，约140间铺位260个，其中一层约120个，二层约140个。本案商业销售目标与总产值是多少？约1.9亿总值一楼商铺的目标销售单价为元50000元/㎡，二楼商铺的目标销售单价为30000元/㎡。各物业销售分期总纲图营销中心一期老客户梳理装修完毕11月1日正式入营销中心包装场接待客户11月6日开始商12月19日商业集中开盘户型效果图铺认筹卡营销方案确立LOGO、形象、开盘销售率达50%商业物料设计完毕同步启动清盘商业招商启动期认筹期开盘期尾盘期准备期10月11月12月1月2月3月8月2010年2011年整盘销售周期及回款目标时间节点事件期间工作内容回款目标营销中心确立装修、招商与2010年10月24日进场无洽谈商业认筹铂金卡5万元/张放量200张；2010年11月6日－12商业认筹钻石卡10万1500万——2000万月17日商业招商洽谈元/张，放量100张；（3：1）一次性集中开盘，销售率达合同额9500万，回款2010年12月19日商业开盘到50%以上额6000万目录a.商业销售与回款目标b.商业案名及概念定位c.开盘前分阶段推广媒体、活动d.认筹政策与选铺方案e.媒体计划总揽及费用预算案名建议?商业案名?主推：八面风·购享中心?内涵：一环·八面风——购·享中心shoppingroad?优点：简单明了的诠释出项目商业的价值，同时便于客户记忆，过目不忘。案名建议?商业案名?次推：春城新天地?内涵：强调整合改造后的“新”天地，?优点：形象大气。商业概念定位一环·八面风——购·享中心【ShoppingRoad】ShoppingRoad阐释：城市多条主干道交叉地带，商业通路发达的商业体。备选案名：春城旺角、春城新界、北环新界、金牛座、穿金旺角、川金坊目录a.商业销售与回款目标b.商业案名及概念定位c.开盘前分阶段推广媒体、活动d.认筹政策与选铺方案e.媒体计划总揽及费用预算阶段性推广主题?第一阶段（11月2日——11月6日）：价值认知和品牌形象塑造阶段?商业品牌塑造和阐释（一环·八面风——购·享中心shoppingroad）?定义shoppingroad购享中心；?阐述shoppingroad价值创造与实质内涵，并区别于其他商业概念；?为什么我们是shoppingroad？?重塑并提升区域价值（一环八面风财富门户——一环、八面风的内涵。新工人文化宫、地铁、七彩俊园的崛起）第一阶段媒体计划日期报媒短信网络第一阶段（11月1日～11月7日）11.2二晚报A2或封底整彩20万条1.云南信息港晚报A2或封底整彩2.新浪网11.4四50万条信息A2、A3或封底整彩3.搜房网生活A2或封底整彩均为标题栏横条11.5五50万条信息A2、A3或封底整彩　第一阶段报版设计举例报版设计原则：八面风·购享中1、版面设计力求简约，心一环新财富门户主题明确，形象大气；2、信息的重复化，加深品牌印象；3、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。shoppingroad开启昆明商业新时代短信信息释放重点?一环?八面风（环城北路与穿金路交汇处）?汇聚地铁2、4、5号线?精品百货、休闲餐饮、生活购享中心?Shopingroad第一阶段网络广告设计举例商业改变城市一环八面风中央商业门户即将启幕阶段性推广主题?第二阶段（11月8日——11月21日）：价值释放阶段?入住商户的品牌和价值展示?投资模式和认筹政策的释放?相关投资案例的例举和算账第二阶段媒体计划日期报媒短信网络第二阶段（11月8日～11月21日）11.9二晚报A2或封底整彩1.云南信息港11.12五生活A2或封底整彩3.搜房网100万条11.16二晚报A2或封底整彩均为标题栏横条11.19五生活A2或封底整彩　第二阶段报版设计举例1报版设计原则：八面风·购享中1、此阶段的广告主要目的是形成较大心一环新财富门户的进线量与上门量；2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人；3、反问式和创意式悬念广告引起阅读者的思考并有理由形成电话询问；4、软文应用与炒作重点传递，具有新shoppingroad闻意义。谁来坐享其成？商户价值展示版第二阶段报版设计举例2报版设计原则：八面风·购享中1、此阶段的广告主要目的是形成较大心一环新财富门户的进线量与上门量；2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人；3、反问式和创意式悬念广告引起阅读者的思考并有理由形成电话询问；4、软文应用与炒作重点传递，具有新shoppingroad闻意义。谁能10万赚取100万？投资政策版第二阶段网络广告设计举例启幕：一环八面风中央财富门户.Shoppingroad生活购享中心改变城市的商业力量阶段性推广主题?第三阶段：开盘阶段?铺王与特价铺慈善晚宴拍卖会（产品品鉴会）?认筹的火爆和新闻访谈（招商、认筹）?开盘花絮及成交额的公布?客户答谢会（老带新、客带客活动）第三阶段媒体计划11.19五生活A2或封底整彩100万条　日期报媒短信网络第三阶段（11月22日～12月17日）11.23二信息A2、A3或封底整彩1.云南信息港11.26五生活A2或封底整彩2.新浪网11.30二晚报A2或封底整彩3.搜房网100万条12.3五生活A2或封底整彩均为标题栏横条12.7二信息A2、A3或封底整彩　12.10五生活A2或封底整彩　12.14二信息A2、A3或封底整彩　晚报A2或封底整彩　12.16四信息A2、A3或封底整彩100万条　晚报A2或封底整彩　12.17五生活A2或封底整彩　第三阶段报版设计举例1报版设计原则：八面风·购享中1、此阶段的广告主要目的是形成较大心一环新财富门户的进线量与坚定购买决定；2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人；3、以投资模式的稳健性和高收益性为主题；4、软文应用与炒作重点传递，具有新shoppingroad闻意义。保值升值，舍我其谁？商户价值展示版第三阶段网络广告设计举例启幕：一环八面风中央财富门户.Shoppingroad财富新贵舍我其谁目录a.商业销售与回款目标b.商业案名及概念定位c.开盘前分阶段推广媒体、活动d.认筹政策与选铺方案e.媒体计划总揽及费用预算销售方式?放量认筹，集中开盘放货。?通过以下辅助方式有效提高客户的价格预期?铺王慈善拍卖销售（68888起）——炒高品质铺位价格，引起舆论关注，建立立良好口碑（开盘前一周）?特价铺拍卖销售（18888起）——炒高二层等物业价值，引起舆论关注，建立树立口碑（开盘前一周）创造昆明商业销售史上的创举认筹优惠政策?铂金卡（可更名）：5万抵7.5万?钻石卡（不更名）：10万抵15万?所有购卡客户都有权购买特价指定商铺18888元/㎡?享受开盘当天IPAD抽奖?钻石卡客户按购卡顺序拥有优先购买权，限量100张.?铂金卡选铺方式后续待定上述优惠仅限?仅限开盘当天开盘当天?客户一次性付款客户享受97折?按揭客户无优惠投资模式——商业投资政策?全部铺位采用产权返租形式进行销售返租模式：返租模式：?返租年限为5年，5年后可自行决定是否续租或自营?售价按实收价上浮16.278%。?年返租率7%，总返租额35%?成交当日，即时返租后两年，以减轻首付压力，相当于首付仅36%。有效扩大成交。?其余三年逐年返租。实现三年无月供并略有盈利。?开发商获得商铺5年使用权，便于集中招商引导商业氛围。1-2层商业销售应用举例→客户面的举例：按照每平米58139对外报价，实收50000元，客户购买1平米需要的首付为25000元（按照即买即减2年14%后的总价，签订合同的首付），贷款为25000元，月供为276.8（按照10年等额本息还款法计算），年月供为3321元，约等于58139的5.7%的回报，因此7%的年返租额大于月供并稍有盈余，每月每平米盈利约为62元。→开发商面的举例：按照58139元的对外报价计算，则单平米5年每年7%需要返给客户的总金额为16605，扣减虚增的8139元后，开发上实际需要支付的返租金额为8466，约等于每平米的单月租金到达141元即可打平月供。商业整体销售应用举例?开发商的总账：商业实际销售额为19465.69万元，上浮后的销售总价款为22634.31502万，5年35%需要支付的返租金额为7922.01，减去虚增的价款，实际需要甲方支付的5年返租金额为4753.38524万，则需要1-2楼每月每平米的租金为157元（大约相当于一楼200元，二楼100元按照建筑面积计算）。?客户的总账：扣减2年14%的价款后，客户需要支付的首付为9732.845万，贷款额为9732.845万，月供为107.762万，按照每年7%返租计算，则月得到开发商的返租额为132万，每月盈余24.27万，平均客户每平米盈余50元。目录a.商业销售与回款目标b.商业案名及概念定位c.开盘前分阶段推广媒体、活动d.认筹政策与选铺方案e.媒体计划总揽及费用预算日期报媒短信网络第一阶段（11月1日～11月7日）11.2二晚报A2或封底整彩20万条1.云南信息港晚报A2或封底整