www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟“飘红”才刚刚开始……?天津的滨海新区和有关“第三极”的国际关注度持续提升，自2007起,全国身经百战的地产开发企业会聚天津；?全国楼市在“拐点”等冷空气的的影响下，天津的动静却不大，大城市普遍积聚了大落或小落的势能而有所表现时，天津还在上升，稳中有升，价量齐升；?城市化进程加快，滨海热潮来临，奥运经济临近，天津北京之间30分钟城铁带来的同城效应，天津开始进入了信心城市的行列；?“北方经济中心”的投资潜力才刚刚体现，2008，天津地产拥有比别的城市更大的信心，理性回归的同时不会出现大面积的观望客群，2008，飘红才刚刚开始……www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟人文气质最浓厚的区域?南开是天津各个区域中人文气质最浓厚的区域，天津的绝大多数知名高校位于该区域内，且将本案围合在天津高校区中心位置；?南开形成了长江道版块、泛西广开版块、老城厢版块、水上奥体版块、和华苑版块等居住区域；?华苑版块与大梅江版块是天津近年来形成的比较成熟、高端的居住版块，在天津市民心中有着不可比拟的地理心理优势；?水上奥体版块势必成为2008年的热门版块，周边区域配套的成熟与独有的生态优势，吸引了大量的城市新贵和涉外人群；?本案恰位于华苑版块与水上奥体版块之间的核心区位，选址可谓得天独厚；www.fdc01.com房市金碟繁华之中的无限可能?南开及其周边的建设日趋完善，项目周围的华苑居住园区、时代奥城、方正山海天、招商钻石山、阳光100、俊城浅水湾、荷兰墅、橙@House、塞纳国际等以先期开发的原因，以成熟的风貌围合本案，使本案一开始便处于完备的配套和区域优势的核心位置；?本案所处区域前身“渔夫码头”是天津知名大型餐饮场所，具有较高的知名度与美誉度，对于该区域的后用大家都有所设想：另一个大型餐饮？商业街区？主题公园绿地？本案的开发势必引发地缘客户的话题性和期待感；?2008年的奥运大势，西侧的我们占据黄金分割区位，如何借势？www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟熟悉天津的我们熟悉天津的我们,,能看出什么能看出什么??www.fdc01.com房市金碟?项目的地域、地缘优势，奥运西侧核心区位；?近距离享受城市最丰富的公园与景观资源；?优质的市政规划景观资源及未来完善配套价值；?中海异地成功的品牌价值；?交通便捷,路网成熟,地铁的完善使区域交通还有升值空间；?周边生活、医疗、教育配套齐全；?项目比邻奥体版块和华苑居住区，周边居住人群整体素质较为高端。www.fdc01.com房市金碟?区域空间有限，社区规模的拓展局限性大；?产品入市区域内单价较高，市场接受度待考验；?拐点效应、降价热可能引发的住宅投资热情下降；?项目南侧的滨西立交桥对项目的外部交通组织有一定的不利影响，需要寻找变通方式；?中海品牌在天津的首个项目，必须经历品牌造势的预热阶段。www.fdc01.com房市金碟?同区域竞品开发周期的前置使项目的完整成熟性较强；?相对滞后入主该市场，人脉不足；?同区域、同质竞争项目，分流客户；?推广周期同部分项目重叠。www.fdc01.com房市金碟机遇一:2008奥运的召开，天津做为分会场势必带来奥体版块不可比拟的区域热度;机遇二:因奥运召开所带来的市政配套使区域更为成熟与完善;机遇三:周边生态公园将以最好的姿态迎接奥运;机遇四:周遍项目特质的成熟为本案提供更多的支持与资源共享;机遇五:中海成熟的产品及运作经验；机遇六:中海品牌的强大攻势；www.fdc01.com房市金碟所以，我们应该：强调优势！改变劣势！抓住机会！回避威胁！www.fdc01.com房市金碟?项目区位优势可谓得天独厚，产品具有较强均好性，借势入市的同时,应着力挖掘激活市场的兴奋点。在产品的平均优势强的前提下，建议在产品上打造过硬卖点。?对于区域内的竞争,应通过对资源的整合,挖掘其他项目忽视的视角切入,找到项目的最大利益点，赋予项目一种独特的价值理念,区隔于周边项目的同时将自身优势做最大化释放。www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟主要竞争对主要竞争对手：手：价格物业费主力户型项目名称项目地址建筑形式（元/平（元/平方入住时间（平方米）米）米·月）红旗路王顶堤桥塞纳国际框架高层一室50-7010000以上2.5-32008-10-1红旗剧院旁复康路橙@house高层45-190未定22008年底与兰苑路交口均宾水西路两室-三室时代奥城高层价:142.22009年底与水上东路交口90-140000水上西路两室-四室2006-12-31方正山海天高层130002.5与宾水道交口110-210尾盘红旗南路延线四期190-250阳光10092001.5与外环线交口高层五期70－90俊城浅水湾南开区外环线别墅220——270200003——（荷兰墅）与津涞公路交口奥维拉红旗南路别墅仅46栋24000————公寓别墅产品有45层水滴体育馆钻石山未定——预计6月开盘原电影制片厂地块超高层高近150米售楼处售楼处地地址：址：天天塔塔253253米处米处，需要预，需要预约约www.fdc01.com房市金碟本案所本案所处处核心区位使周边项目成为竞争的核心区位使周边项目成为竞争的无法回避无法回避对对手手；；教育资源丰富、人教育资源丰富、人文文素质高、生活配套成熟、交通便利、社区居住素质高、生活配套成熟、交通便利、社区居住气氛浓郁气氛浓郁是是周边项目所共有的优势；周边项目所共有的优势；目前，区域目前，区域新增新增项目较项目较少少华苑产华苑产业业园区内的园区内的酒店酒店式公式公寓橙寓橙@House@House目前目前尚尚未开未开盘盘，产品为，产品为5050平米左右小平米左右小户户型型，，王顶堤附王顶堤附近的近的酒店酒店式公式公寓塞纳国际尚寓塞纳国际尚未开未开盘盘，，两者均两者均与本案有所区与本案有所区隔隔；；水上水上奥体奥体板板块目前在块目前在售售项目项目：：时时代代奥城、奥城、山山海天、海天、阳光阳光100100、、荷兰墅荷兰墅、奥、奥维维拉美墅拉美墅，，销售均销售均价价除阳光除阳光100100为为92009200元元//平米平米外，外，均已均已过过万万；；山山海天目前海天目前处于尾盘销售处于尾盘销售阶段；阶段；而招商钻石山而招商钻石山的开的开盘盘必将引必将引领领区域项目价区域项目价格格的的攀攀升，升，进进一一步步提高区域住区提高区域住区含含金金量量。。www.fdc01.com房市金碟GVLGVL观点观点::区域内最大竞争项目区域内最大竞争项目：招商钻石山：招商钻石山www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟项目所在位置选高于别墅（资源占有性、独立性自我修复感）择视理别墅（面子、舒适、私密、稀缺）野由高级住宅（身份）普通住宅（舒适无忧）基本居住功能（经济适用房）自我实现尊重需求社交需求安全需求客群所在位置生理需求www.fdc01.com房市金碟意见领袖推导1、规则制定者，他们是社3、游戏参与者，他们最具会最上层人群，他们制定广义包容性，但其中亦分了周密但不周全的规则。为实业型及资产型，年龄及财富把握度是细分层的主要区别，他们在3类群体的主观发言权方面更多更自主！2、规则使用者，他们体察所谓的不周全，或游离其中的规则非地，或以权利代理人的角度疏通获利。www.fdc01.com房市金碟社会阶层与需求之间关联自我实现尊重需求规则制定者社交需求安全需求规则使用者游戏参与者生理需求www.fdc01.com房市金碟意见领袖规则制定者实业型规则使用者游戏参与者袖见领资产型意www.fdc01.com房市金碟人群特征?他们是城市生活的中上层，自我感觉良好；?有部分二次或多次置业者，多是“房东”，注重居住的品质、身份、档次等品牌因素；?对南开区有较强认知感，了解区域的前景；?对南开区有较强向往感；?对高层产品不存在明显的排斥感；?多为自住，有一定保值增值需要；?对安居有着刚性的需求同时，在意居住的整体品质;?部分会为父母考虑低层部分的产品,享受周边生态;?眼光独到,具有较强投资意识,看好区域发展。www.fdc01.com房市金碟他他们们绝绝大部分生于七零年代大部分生于七零年代覆盖于社覆盖于社会会的中的中坚层坚层面面年年龄龄区间区间在在30----4030----40岁岁www.fdc01.com房市金碟?从本质上说，他们不是金钱的奴隶?但他们现在是工作机器?他们不是财富的最大资源拥有者?但他们已经是社会中坚?他们总是得到一些机会?但体制的不完善?令他们失去更多的机会?他们离自由还很远?而成功这个概念?对它们而言是励志也是作茧自缚www.fdc01.com房市金碟他们存在于事业和生活的双重压力之中，但他们具有向上的事业和生活态度，敢于追求梦想，追求他们心中具有真正属于自己的生活,这源自于他们对于生活的真正理解,源自与他们理性外在包裹下的感性内在!这正是项目所诉求的:居住品质成熟配套优质生态www.fdc01.com房市金碟对建筑、产品的品质要求较高客群的关注要点，可以对社区及周边氛围的认同性归结为：生活的私密性、归属感www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟钢筋森林里的世外桃源，是所有公园最初的意义。你为了欣赏梅丽尔·斯特利普演的话剧而拜访纽约