伟业顾问多层住宅产品研究【多层产品形式建议】前提：?本项目中低密度产品需要能够提供高品质、舒适的居住环境，并且在产品设计上应尽量使用别墅化的设计手法，提升居住品质?在目前市场对低密度产品价值认知模糊的环境下，需要通过适度控制户型面积来保证在实现较高销售单价的条件下控制产品总价，降低风险【多层产品形式建议】成熟市场中两种主流的产品发展趋势趋势一：追求经济精巧趋势二：追求豪华舒适1.控制套面积在130-185平方米；1.套面积相对更大，一般在190-265平方米；2.存在标准层，只在局部修改，层层退台，结构成本降低；2.不存在标准层，多采用电梯入户，户内跃层，结构成本相对较高；3.巧妙运用设计手段，比如挑空共享空间等在节约套面积的同时增3.户型各功能空间齐备，面积舒适，更加了户型的附加值，提升了整体接近别墅的尺度需求；居住品质；4.跃层居多，面宽更接近普通联排或双4.平层居多，大面宽（10米以拼别墅（10米以下），进深则相对上）小进深；较大；5.节约成本，一般不改造地形，地5.追求更高品质，改造地形，开挖地下下室较小或根本不做，采用地上室，考虑地下停车以满足高端客户的停车，人车混行。车位需求，人车分流。普通洋房升级版：万科情景洋房普通洋房升级版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元立体叠加别墅：北京上元【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房?立体多点入户方式––首层可以从独立小院直接入户首层可以从独立小院直接入户––二层可以通过室外露台直接入户二层可以通过室外露台直接入户––三、四层通过楼梯间入户三、四层通过楼梯间入户这种创新性的“入户方式”改变了原有这种创新性的“入户方式”改变了原有首层户型首层户型的“多层住宅”单一、过堂式的“回家的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。感觉”，使家的归属感更强。二层户型二层户型三层户型三层户型【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房?首层情景房––首层约首层约1010平方米的情景房位平方米的情景房位于客厅的外部，入口的旁于客厅的外部，入口的旁边边，，可用可用作书作书房、房、茶茶室、室、花花厅、客厅、客房等功能，独立情景房的设房等功能，独立情景房的设置置。。––为为住户住户预留出预留出一一块块可以可以自由自由设设计的计的DIYDIY空间，空间，给给室内增加了室内增加了情情趣趣性性与灵活与灵活性性。。【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房?南向阳光大露台––根根据据首层“情景房”的形体，首层“情景房”的形体，每每户户向阳向阳面面都都是是层层退台的台层层退台的台阶状阶状结构，结构，让每让每户户拥拥有有南向南向的的阳光阳光露台露台––露台露台没没有有顶盖区顶盖区别于别于阳阳台的台的概念概念，可更多享，可更多享受日光受日光，使居，使居者充者充分分与自然与自然情景情景沟沟通通––露台露台与与客厅客厅毗连毗连，并有较大的进深，，并有较大的进深，便便于于安安首层户型首层户型排排活动活动––半围合半围合的设计使的设计使其拥其拥有较强的有较强的私私家感家感二层户型二层户型三层户型三层户型【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房?大开间横厅8.18.1米宽开间的米宽开间的横向横向客厅客厅和餐和餐厅，对厅，对南向阳光南向阳光的的获得获得更更为为有有利利，通风更，通风更好好，使客厅，使客厅视野视野开开阔阔，感，感受受开开阔阔舒适。舒适。首层户型首层户型【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房?跃层共享空间顶顶层的跃层户型，在层的跃层户型，在88米的宽厅上方米的宽厅上方是是66米高的共享空间，提升空间米高的共享空间，提升空间效果效果，节约面积，节约面积【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房?人流与车流组织——平面分流––每个组团每个组团两两侧为侧为车行车行道道，，中间中间为为人行人行步道和组团步道和组团内内绿绿化，以化，以组团为组团为单位进行单位进行人车分流，人车分流，将将车流控制在车流控制在组团组团级级道路道路上。上。––人车分流不人车分流不彻底彻底，，区区内主内主要要干道仍然干道仍然存在人车混行存在人车混行问题问题。。––地上停车成本地上停车成本投投入相对较入相对较少少。。?优点：人车混流，地上停车，成本低；?缺点：社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏，必须通过物业管理协调。【多层产品形式建议】趋势二：北京上元?微坡地形通过通过搭搭台造势形成台造势形成天然坡天然坡地，并地，并植浓阴植浓阴于于坡坡地地之之上，上，AA区区建建筑筑体从体从南往南往北、北、由西往由西往东逐东逐层增高，层增高，后后排别墅比前一排排别墅比前一排抬抬高高1.21.2米，使叠拼别墅米，使叠拼别墅起伏错落起伏错落，，逐逐层叠加，前层叠加，前排楼排楼座座的的屋顶花园屋顶花园成成为后为后排楼排楼座座的的永久永久景景观观，这，这样样加强了加强了每每户的采户的采光和观光和观景景效果效果，，形成“形成“坡坡HouseHouse””。。【多层产品形式建议】趋势二：北京上元?下沉花园下下沉沉的室外的室外花园花园，，给给地下室地下室带带来来自然自然通风通风和和采采光光，，也丰富也丰富了了首层首层庭庭院空间的层院空间的层次次，精巧的，精巧的庭庭院院生活生活从从此此开开始始。。【多层产品形式建议】趋势二：北京上元?屋顶花园出屋出屋面的楼梯，面的楼梯，将业将业主的主的生活生活空间空间延伸到屋延伸到屋顶顶露台，露台，沐浴沐浴在在阳光和阳光和空空气气中，体中，体会假日休会假日休闲闲的的气氛气氛。。【多层产品形式建议】趋势二：北京上元?电梯入户，平层户型占2户超大面宽––1515米面宽，米面宽，12.3612.36米进深；米进深；––平层平层布布局，电梯入户；局，电梯入户；––四室两厅三四室两厅三卫卫；；––建建筑筑面积约面积约190190平方米；平方米；––77.5.5米开间的米开间的起起居厅居厅和餐和餐厅，通厅，通长长的的阳光阳光露台；露台；––3.913.91米开间的主米开间的主卧区南卧区南北通北通透透。。【多层产品形式建议】趋势二：北京上元?人流与车流组织——立体分流––采用下采用下沉沉式车式车道道设计设计将将人行人行与与车行车行从小从小区区外外围围环环路路分层，小分层，小区区内人车内人车彻彻底底分流。分流。––车行车行道道可直可直达每个达每个单元对应的地下单元对应的地下车车库库，并从位于地下车，并从位于地下车库库的单元入口的单元入口直接通过电梯入户。直接通过电梯入户。––人行人行道与园林道与园林景景观及起伏观及起伏形相结形相结合合，，移步易移步易景，景，营营造舒适的人居环境。造舒适的人居环境。––全全地下停车地下停车及及人人工工造势的台地，使造势的台地，使得得成本成本投投入相对较高。入相对较高。?优点：人车彻底分流，社区整体品质上升，节约地上土地资源，易于营造绿化景观；?缺点：地下停车库，建造和维护成本高。【多层产品形式建议】对比提炼借鉴?万科情景洋房：130-185平方米，?北京上元：190-265平方米，跃层平层为主为主?立体多点入户方式?电梯入户，增加公摊?首层情景房?微坡地形，增加成本?南向阳光大露台?下沉花园，地下室采光销售面积大?大开间横厅?屋顶花园，城市别墅体验?跃层共享空间?平层户型占2户超大面宽?人流与车流组织——平面分流?人流与车流组织——立体分流?相对经济的起居空间、主卧系列并不?相对舒适的起居空间、主卧系列完备完善，辅助空间能省则省豪华，辅助空间齐全，增加了面积?结论：更舒适的居住品质需要增加?跃层户型增加了垂直交通空间，使实际套内使用面积降低成本，增加套内实际使用面积来实现；要结合市场需求适当控制增加?不存在标准层，建设成本增加量，有选择的实现价值点。【多层产品形式建议】对比提炼借鉴——两种趋势的进化普通洋房升级版：万科情景洋房普通洋房升级版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元立体叠加别墅：北京上元?维持相对经济的户型面积区间；?维持相对舒适的户型面积区间；?不设置地下室；?保留采光地下室和下沉庭院；?平层为主，主体标准层设计概念；?保留电梯入户，屋顶大露台；?保留首层情景房，立体多点入户，南?保留中部平层结构预留同层打通形向大露台，大面宽大横厅，顶跃层共成更大户型的可能；享空间；?增加面宽到10米以上，设计大横?中部平层结构预留同层打通形成更大厅，首层情景房，立体多点入户，户型的可能；南向大露台，顶跃层共享空间；?引入电梯，提高居住品质，但增加了?减少跃层，即削减户内垂直交通面公摊，即增加了户型建筑面积；积，从而控制户型总体面积更加合理；?完善主卧系列，适当放大起居系列尺度，提高居住舒适度，但增加了一定?引入主体标准层设计概念，优化成户内面积。本。情景洋房：情景洋房：150-190150-190平方米平方米立体别墅：立体别墅：200-250200-250平方米平方米【多层产品形式建议】对比提炼借鉴——立体别墅的可行性?北京领秀新硅谷：首层+地下一层，233平方米––12.12.77米大面宽，米大面宽，12.812.8米进深米进深；；–下跃地下一层，花园入户；–下跃地下一层，花园入户；首层+地下一––地下室采地下室采光光，双层，双层花园花园；；层––首层情景洋房；首层情景洋房；––8.58.5米开间的米开间的起起居厅居厅和餐和餐厅；厅；––主主卧系列卧系列相对相对完完整舒适。整舒适。?借鉴点：首层如果做下沉花园，微地形地下室采光，大面宽横厅，相对舒适的起居和完善的主卧系列，需要至少230平米的建筑面积。【多层产品形式建议】对比提炼借鉴——立体别墅的可行性?北京领秀新硅谷：二层+地下一层，211平方米––12.12.77米大面