亦庄亦庄亦庄亦庄····北岸销售执行报告北岸销售执行报告北岸销售执行报告北岸销售执行报告序言感谢力迅各位领导给予我们继续深化方案的机会，此次报告我们通过更加深入的研究与探讨，在之前初步方案的基础之上，形成整体销售策略，并针对操盘各个环节的销售执行加以分析论证，总结并形成以下方案成果，希望能对贵司有新的帮助与启发。此刻我们信心满怀，已做好一切战前准备，箭在弦上正蓄势待发，我们坚信通过我们共同的协作与努力，终将携手共进使命必达！目标一、项目体整体完成销售目标六、销售部团队组建二、价格策略1、人员框架1、定价策略2、人员招聘计划2、12#楼定价说明七、销售保障3、调价策略及原则1、销售培训计划三、推盘策略2、客户服务保证体系1、销控策略3、销售管理2、销售周期划分3、项目组团划分八、销售流程14、推盘次序、接电流程2、接访流程四、入市策略3、认购流程1、入市时机选取4、签约流程2、入市产品选择九、风险控制3、入市价格制定十、开盘前准备工作五、销售排期及销售计划项目体整体完成销售目标项目基本信息回顾项目基本信息回顾项目基本信息回顾项目基本信息回顾产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：11111111栋住宅、栋住宅、栋住宅、栋住宅、1111栋酒店式公寓栋酒店式公寓栋酒店式公寓栋酒店式公寓总用地面积：总用地面积：总用地面积：总用地面积：60353.9260353.9260353.9260353.92平方米平方米平方米平方米总建设用地面积：总建设用地面积：总建设用地面积：总建设用地面积：49903.3649903.3649903.3649903.36平方米平方米平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：132627132627132627132627平方米平方米平方米平方米住宅总建筑面积：住宅总建筑面积：住宅总建筑面积：住宅总建筑面积：11111111万平方米万平方米万平方米万平方米((((暂定暂定暂定暂定))))容积率：容积率：容积率：容积率：2.22.22.22.2绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：30.47%30.47%30.47%30.47%建筑单体数量及层数：建筑单体数量及层数：建筑单体数量及层数：建筑单体数量及层数：12121212栋，栋，栋，栋，12-1512-1512-1512-15层板楼层板楼层板楼层板楼户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：35-16235-16235-16235-162平方米平方米平方米平方米主力户型面积：主力户型面积：主力户型面积：主力户型面积：84.51-88.3984.51-88.3984.51-88.3984.51-88.39平方米平方米平方米平方米总户数：总户数：总户数：总户数：1367136713671367套套套套项目体整体完成销售目标整体销售目标整体销售周期共计15个月（2007年6月——2008年8月）总建筑面积11万平米实现整体均价7100元/平米实现总销金额7.8亿元（现参考楼座为12栋楼,共计11万平米,总销金额是7.8亿元）价格策略－定价策略价格制定方法价格制定方法价格制定方法价格制定方法加权因子权重判别标准位置15%在小区中位置，以及是否临市政路与小区出入口等景观优劣以及景观面大小(因实际园林设计未定，因此暂景观15%时按之前园林规划来所有楼作景观权值)视野10%周边楼间距的大小、视野开阔性噪音15%道路、停车场、车库与小区出入口等对楼座的噪音影响锅炉房15%距离锅炉房的远近与视觉感观高压线10%距离高压线的远近标准层设计20%标准层设计合理性此次我们将对本项目的各楼栋可实现均价采用加权法进行预判。根据本项目特点，我们将选择位置、景观、视野、噪音、锅炉房、高压线、标准层设计作为加权因子对各楼栋进行分析。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析1#1#1#1#楼：楼：楼：楼：CCCC类户型类户型类户型类户型1#?位于小区最北端、东北面紧靠旧头路，位置良好；?拥有南面大面积园林，景观效果较好；?与南面楼座楼间距约67米，视野较开阔；?东侧旧头路属次干道，来往车辆较少，噪音影响较小；?距离锅炉房和高压线最远。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析2#2#2#2#楼：楼：楼：楼：CCCC类户型类户型类户型类户型?位于1#东南侧，东北面紧靠旧头路，2#位置优越；?南面与西面均有良好的园林景观，效果较好；?与南面楼座楼间距约58米，视野开阔；?东北侧紧邻旧头路与地下车库入口，存在一定噪音影响；?远离锅炉房和高压线。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析3#3#3#3#楼：楼：楼：楼：CCCC类户型类户型类户型类户型?位于小区沿旧头路部分，社区入口北侧，位置一般；?南面与西面均有良好的园林景观，3#效果较好；?与南面楼座楼间距约53米，视野开阔；?东侧邻旧头路与社小区入口，存在一定噪音影响；?远离锅炉房和高压线。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析4#4#4#4#楼：楼：楼：楼：CCCC类户型类户型类户型类户型?位于小区沿旧头路部分，社区入口南侧，位置一般；?南面与西面均有良好的园林景观，效果较好；?与南面楼座楼间距约74米，视野较4#开阔；?东侧邻旧头路，西单元北向面对小区入口，存在一定噪音影响；?远离锅炉房和高压线。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析5#5#5#5#楼：楼：楼：楼：CCCC类户型类户型类户型类户型?位于小区沿旧头路部分最南端，位置良好；?仅西面与部分南面有园林景观，效果一般；?与南面楼座楼间距约58米，视野开阔；5#?邻近旧头路与五环路，噪音影响较大；?远离锅炉房，但邻近高压线。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析6#6#6#6#楼：楼：楼：楼：BBBB类户型类户型类户型类户型?位于小区西侧，位置优越；?北面、东面以及部分南面均有园林景观，效果较好；6#?南北楼间距分别约为67米和53米，视野开阔；?远离锅炉房和高压线。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析7#7#7#7#楼：楼：楼：楼：AAAA类户型类户型类户型类户型?位于小区中心部分，位置极佳；?四面均有园林，景观极为丰富；?与北面楼座楼间距约58米，视野7#开阔；?远离锅炉房和高压线；价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析8#8#8#8#楼：楼：楼：楼：AAAA类户型类户型类户型类户型?位于小区西南侧，位置优越；?仅东面与部分北面有园林，景观效果一般；?与北面楼座楼间距约53米，视野8#开阔；?远离锅炉房和高压线；价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析9#9#9#9#楼：楼：楼：楼：AAAA类户型类户型类户型类户型?位于小区中部南侧，位置优越；?拥有北面与部分东面、西面园林景观，效果良好；?与北面楼座楼间距约53米，视野开阔；?南向直面锅炉房，有一定噪音影响9#，客户会有一定抗性；?远离高压线。价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析10#10#10#10#楼：楼：楼：楼：AAAA类户类户类户类户型型型型?位于小区最东南端，位置一般；?仅北面有部分园林景观，效果一般；?与北面楼座楼间距约58米，视野开阔；?远离锅炉房，但邻近高压线。10#价格策略－定价策略各楼座各楼座各楼座各楼座解解解解析析析析11#11#11#11#楼：楼：楼：楼：BBBB类户类户类户类户型型型型?位于小区最南端，位置一般；?拥有北面大面积园林，景观效果良好；?与北面楼座楼间距约74米，但西面与烟囱距离较近，视野开阔；?远离高压线，但邻近锅炉房。11#价格策略－定价策略各楼座价格制定各楼座价格制定各楼座价格制定各楼座价格制定1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼8#楼9#楼10#楼11#楼全加权因重子系分权分权分权分权分权分权分权分分分分权数权值权值权值值值值值值值值值值值值值值值值值值值值位置15%81.291.3571.0571.0581.291.35101.591.3591.3571.0571.051.315%991.3591.3591.3571.0591.35101.571.0581.271.0581.2景观5视野10%90.980.880.890.980.880.880.880.880.880.880.81.315%981.281.281.271.0591.3591.3581.281.271.0581.2噪音51.315%991.3591.3591.3591.3591.3591.3591.3571.0591.3571.05锅炉房5高压线10%90.990.990.990.970.790.990.990.990.970.790.9标准层20%91.891.891.891.891.881.681.681.681.681.681.6设计1008.8权值和　　8.75　8.45　8.55　7.95　8.7　9　8.25　8.1　7.6　7.8%5价格策略－定价策略各楼座价格制定各楼座价格制定各楼座价格制定各楼座价格制定10#11#楼号1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼8#楼9#楼12#楼楼楼权值和8.858.758.458.557.958.798.258.17.67.8-面积10156.8710112.410156.8710135.3210117.329542.267657.917633.437659.627659.629856.088893.24面积比9%9%9%9%9%9%7%7%7%7%9%8%均价7438.987354.92