丹丹青青府府项项目商目商业营销业营销方案方案20072007年年44月月2828日日11目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路2目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路3商业营销思路—市场调研范围调研范围中国房子美廉美底商熙湖2期天下城市场本项目兰德华庭乐府江南沿街店铺商业市调范围产品类型项目名称综合市场天下城市场?由于住宅底商的商业辐射面小，故选择以田村路为中心轴田村至半壁店沿街店铺沿街商业，对周边底商进行市调，市调项目包括田村路沿街商铺及美廉美商业乐府江南周边项目底商。底商中国房子兰德华庭4商业营销思路—个案点评重点项目——综合市场天下城市场业态面积㎡位置价格元/月备注?租金价格：手机配件15市场内部1400不临街月供价格服装25市场内部2000不临街季供价格香烟零售20入口处1900临街商铺季供价格?面积范围：10～35㎡?主要业态：杂货，衣帽，食品，电器等小商品批发零售业态；?商铺情况：共约３００余间商铺，室内高度约３米；?空置率：１０％5商业营销思路—个案点评重点项目——综合市场天下城市场?经营方式：经营者自持、租赁?客群：周边未拆迁区域的居民、附近商业的从业人员为主。?综述:市场门口处沿街商铺面积在20㎡以下，内部市场大厅摊位面积在10~35㎡之间，但非临街商铺和摊位租赁不善，人气低，生意冷淡。据调查，现场商户反映此现状主要是周边大量拆迁、客流减少，且商位不临街等综合原因造成。6商业营销思路—个案点评重点项目——沿街商业田村至半壁店沿街店铺?租金价格：业态面积㎡位置价格元/备注月复印打字15临街2000年供价格杂货（二元10临街1200年供价格店）五金20临街1900年供价格（含自建）?面积范围：15~30㎡?主要业态：杂货，小食品等；7商业营销思路—个案点评重点项目——沿街商业田村至半壁店沿街店铺?商铺情况：共计４０间商铺，无空置，室内高度大约３～４m不等，多为原地居民自建房，少部分为沿路单位的公建房。?空置率：０?经营方式：出租?客群：多为路过或周边居民为主。?综述:该区域沿街商铺的业态较社区商业要低，多为社区商业的补充，客群多为原区域居民或外来务工者居多，以满足其基本日常需求为主。同时据市调了解，政府规定沿街店铺一律拆除，部分业主透露将在3个月内拆迁，但就初步访谈显示，目前在此经营的经营者，多处于观望状态。8商业营销思路—个案点评重点项目——沿街商业美廉美商业?租金价格：业态面积㎡位置价格元/月备注婴儿服装用品20临街1500-2000月供价格发廊20临街1600月供价格?面积范围：20㎡?主要业态：服装店，零售、美发等?商铺情况：共计９间商铺，无空置，室内高度５m,空间窄小；?空置率：０9商业营销思路—个案点评重点项目——沿街商业美廉美商业?经营方式：出租?客群：范围含盖田村路沿街社区。?综述:由于有美廉美超市的支撑，本商铺为区域生活必需品采购中心，客群包括田村路沿线新、旧居民，商铺的业态较丰富，出现服装服饰等业态。同时据市调了解，由于田村路的改造即将开始，政府规定沿街店铺一律拆除。10商业营销思路—个案点评重点项目——底商乐府江南底商?租金价格：业态面积㎡位置价格元/天/㎡备注服装精品店150临街季供价格5形式：付3美容院200临街压1?面积范围：170~200㎡?主要业态：餐饮、中介、美容美发、服装店、电器商场等；?空置率：４６％?经营方式：出租?客群：由于业态丰富，商业氛围成熟，吸引了本项目及大面积周边客户11商业营销思路—个案点评重点项目——底商乐府江南底商?商铺情况:共计33间底商，空置15间，室内高度4.5m，铺面开间宽阔，使商户更易合理分配空间。自2005年6月交房后，底商一直属于开发商自持，在进行近4年的“养市”后，目前商业氛围逐渐转好。?空置率：４６％?综述:该项目附属商业写字楼叫乐府商城，其中具备业态有如大中电器、老家肉饼、网吧、大鸭梨等，该类业态覆盖商圈范围相对广泛，市场影响力教高，在很大程度上提升了乐府江南底商的发展。集中商业处于项目东、北侧,业态以满足周边及自身项目客群的基本生活需求为主。经与大中电器员工访谈，目前该区域虽然较田村路其他区域成熟，但商场内仍旧人流不足，表明本区域仍处于发展过程当中。12商业营销思路—个案点评重点项目——底商中国房子底商?租金价格：业态面积㎡位置价格元/年备注茶叶店60临街12万年供价格烟酒零售50临街10万年供价格?面积范围：50～60㎡?主要业态：比较丰富，烟酒、美容美发、茶叶公司、二手房产中介等?空置率：５７％?销售方式：自然销售14套空置（原因不详）13商业营销思路—个案点评重点项目——底商中国房子底商?商铺情况：沿街的两栋楼均设计底商，其中西侧临田村东路底商共计16套，目前仅剩两套边角户型空置（该户型需为消防通道预留过道，平均实际面积不足10㎡），东侧剩余14间商铺，为开发商自持（原因不详），目前全部空置。底商室内高度为5米，户型方正。?客群：以本项目及兰德华庭的居民为主。?综述:以满足本社区基本生活需求业态为主，配套尚不成熟，从目前开放户型的数量上统计，空置率达12.5%。该底商大都为06年开盘时，以9200元/㎡实际均价售出，现再租赁给第二业主。但由于区域缺乏商业氛围，所以租金低廉，经换算，本项目60㎡左右户型的租金为5.47元/天/㎡，水平高于周边大面积底商产品。14商业营销思路—个案点评重点项目——底商兰德华庭底商业态面积㎡位置价格元/月备注?租金价格：二手中介100临街12000季供价格宠物商店80临街10000付3压1（两家合租）?面积范围：180㎡单层底商和240㎡复式结构底商，复式结构按两层面积销售，其户型与本项目相似，由于建筑设计原因，存在部分柱、墙等对窗格局的影响，且南向开窗面积小，采光较比本项目有所不足。?主要业态：宠物门诊，房地产中介等?空置率：14%门（如计入未售房屋，则为６５％）15商业营销思路—个案点评重点项目——底商兰德华庭底商?商铺情况:共计26间商铺，东侧14套为复式底商，已投入使用，两套空置。西侧12套为单层底商，目前属于在售之中，单价14000元/㎡由于目前无法办理贷款业务，故呈现有价无市的状态，全部空置。单层室内高度为4m，复式高度为2.9m。?客群：路过及本项目和中国房子的客户居多。?销售方式：自然销售?综述:目前项目租金水平维持在1.2万元/月（月供）左右，经换算，本项目180㎡户型的租金为2.6元/天/㎡左右，租金水准低于中国房子的小面积底商。业态以二手房中介、美容美发等相对集中。16商业营销思路—个案点评潜在项目熙湖2期底商?2007年3月已经开始楼体的内外装修，以及智能化的安装，4月份开始市政工程的建设，5月份开始电梯安装，而社区内的园林工程则预计在6月份动工，07年十月交房。?该项目底商为临街楼首层,通过市调了解底商单位面积约60㎡左右,均价为14000元/㎡17商业营销思路—市场分析与综述市场总结?本区域整体商业氛围，以乐府江南为中心，沿田村路逐渐递减，本项目周边由于在进行拆迁及施工，故无商业氛围。?区域内除中国房子与兰德华庭底尚外，经营方式均为出租，以上两项目除封闭未售房屋外，空置率均在20%以下，从这两项目实际租赁情况看，租金水平与面积大小呈反比。?区域内产品形态相对趋同，多为首层底商，从户型上看，除本项目和兰德华庭的复式户型内部受建筑设计影响，进而带来实际使用的不便，其余底商均为方正户型，更利于空间利用。?目前社区底商承租商业的业态相对单一。?区域内项目在销售底商时无特殊营销推广，多采用与住宅同时发售的正常销售手段。?目前熙湖项目尚有2万㎡，且周边潜在项目均有商业配套，同时，中国房子和兰德华庭均有部分底商待售，本项目存在一定的竞争压力。?“沿街店铺”的拆迁和熙湖等项目的陆续开发、入住，将在几年后提升周边商业的档次和商业氛围，但目前情况不容乐观。18目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路19商业营销思路—项目分析现状分析本项目现状?本项目6号楼建筑尚未出地面，7、5号配套及7、8号住宅仍在拆迁过程当中，周围居老住区处于拆迁过程当中，人流数量逐渐递减，故周边毫无商业氛围，对于购买商业的客群来讲，销售大面积、总价高的商业，仅依靠营销手段，而缺乏实体建筑的支持，具备一定难度。20商业营销思路—项目分析项目周边分析本项目周边情况?现本项目周边已全部拆迁，仅有零星沿街商铺，目前项目形象难以支撑预期均价的商业销售。?政府将要为田村路进行扩修，由此一来，将改善本项目周边环境。?本项目预计将在2008年底交房，届时，熙湖2期等项目也已入住，区域内商业氛围将有所改善。?项目几乎没有商业形象，且周边临近拆迁，多呈现低级商业经营状态；?区域市政改造即将开始，区域恢复商气需3-5年时间。21商业营销思路—项目分析本案面积区间与区域对比70㎡以上户型共计14户，占58%，该类户型小于兰德华厅等单位面积200㎡左右的项目，相对目前区域底商业态来讲，适用于美容院、茶馆、精品店等业态，但考虑到目前项目周边缺乏商业氛围、尚不能支持该类业态的正常经营的现状，该类产品将面临很大的租售难度。156.17152.86150.97156.26135.88135.97126.48128.97126.70130.56117.06106.91100.6593.5669.1366.9662.7758.1645.4051.3749.4051.3640.5338.8012345678910111213141516171819202122232470㎡以下户型共计10户，占42%，结合当前市场均价看，该类户型该类户型面积与中国房子项目相当，具有面