仅以此献给那些热爱城市仅以此献给那些热爱城市并为她努力的人们……并为她努力的人们……我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是我生长的地方！1——武汉万科金色家园项目营销计划2013年10月14日星期一第一章金色武汉（武汉市场宏观中观微观分析）武汉市场宏观分析武汉总体经济状况武汉房地产市场总体现状武汉房地产市场宏观趋势预测07武汉地产市场主要政策影响预测4武汉总体经济状况中国城市综合实力50强的第6位科技教育综合实力居全国第3位武汉是中国9大金融中心之一武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是中国6大综合性工业基地之一武汉高科技产业、汽车和钢材制造业全国前3名20年前的投资发展机会在深圳；10年前在上海；今天，最好的投资机会在武汉。－－武汉市市长李宪生5武汉总体经济状况镇居民人均可支配收入单位：亿元武汉城市经济状况15000123605000108501000095647820852540006761730550003000020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年镇居民人均可支配收入(元)1000数据来源：武汉统计局02000年2001年2002年2003年2004年2005年GDP财政收入固定资产投资金融存款数据来源：武汉统计局经济持续增长势头强劲,百姓较为富裕?城市GDP值年度幅度超过10%，位列中国城市发展前列。社会财富增长比例与速度较快。?2006年城市居民人均可支配收入比上年净增1510.26元，增长13.9%；城市居民收入快速增长，消费能力增强，购买力提高，大量的潜在需求将转化为现实需求。房地产因此受到大力带动。6武汉总体经济状况武汉人均GDP4000350030002500200015001000500096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年武汉人均GDP300-600美元600-1300美元1300美元-3000美元3000美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展根据国际成熟经验，当人均GDP值超过3000元，将会使房地产业进入稳定高速发展状态武汉，正处于房地产行业高速发展的起步阶段7武汉房地产市场总体现状供需情况武汉市商品住宅均价单位：万㎡15004000120090030006002000300010002000年2001年2002年2003年2004年2005年0新开工面积631.59644.60809.17891.631002.681195.402003年2004年2005年2006年竣工面积496.6614633.2682.62702.29816.722353.642667.6433453622.2预售面积514.39648.03759.32835.781053.791222商品住宅均价新开工面积竣工面积预售面积商品住宅均价数据来源：武汉统计局数据来源：武汉市统计局地产环境良性平稳，刚性需求强劲?宏观调控主要目的是抑制房价和打击投机，武汉投资和投机买房所占的比例不大，自住性购房比例达90%，并且房价水平相对不高，所以受宏观调控影响较小，刚性需求的存在使武汉楼市能始终保持平稳发展态势。?03年至06年，商品住宅售价静态加权年度涨幅为18%，主要增长在04—05年间，05—06年，平均年度涨幅为8.2%，结合目前市场及城市经济增长态势来看，这一趋势将会延续。8武汉房地产市场总体现状城市化进程加快，需求量不断激增2005年，武汉正式启动旧城改造规划——汉阳旧城风貌区。总面积72．45公顷，规划为5大片区：传统风貌核心区、商业金融区、商住金融区、传统住宅风貌区、时尚生活社区。巨大的拆迁量产生需求的快速增长和市场价格飞增，06年，拆迁量有所收减，但大量工程仍待进行，为市场积压了大批刚性需求。旧城改造影响居住需求，将是武汉近年来的供需主旋律。9武汉房地产市场宏观趋势预测对比发现人均GDP曲线对比分析6000–基于武汉现有的产业状况及城市化进5000程态势，分析经济增长对房地产影响4000将有深远意义。3000–ＧＤＰ显示武汉比北京在整体经济发3000美元2000展上至少滞后三年；1000–作为中部重镇，产业与政策及经济带0动将使武汉保持GDP高速增长的趋势96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年–ＧＤＰ带动行业发展，在未来1至2北京武汉年内武汉地产市场还将持续高速发展，城市化进程同时将大大加快。武汉房地产市场1—2年内还将持续快速成长10武汉房地产市场宏观趋势预测房地产投资额曲线叠加18001600将武汉2002年至2005年的14001200数据曲线截取与北京市19971000800年至2000年的数据曲线对600比，曲线形状大致重合。400200096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年北京武汉?武汉市房地产投资额增长形势大致相当于五年前的北京！?2000年的北京正是大批南方地产商进入北京的年代，本地与外地开发商的共同投资导致房地产投资额骤增。?2006、2007年的武汉的房地产投资额是否将与北京2002年、2003年的北京相似呢，从我们所掌握的投资情况和土地供应情况，以及伟业十年的经验判断，结论是：一定增加！政府土地的限量供应政策和投资的增加必将促使武汉房地产市场在1—2年内持续升温11武汉房地产市场宏观趋势预测3000将武汉2002年至2005年的数据2500曲线截取与北京市1996年至20002009年的数据曲线对比，曲线1500基本重合。供需情况1000单位：1500万㎡1200500900600300002000年2001年2002年2003年2004年2005年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年新开工面积631.59644.60809.17891.631002.681195.40竣工面积496.6614633.2682.62702.29816.72预售面积514.39648.03759.32835.781053.791222北京武汉新开工面积竣工面积预售面积数据来源：武汉统计局?受经济增长的带动，武汉出现人流大批聚集的情况，被称为“一二级移民现象”，即：大量曾在武汉生活和学习的人重新涌向武汉，同时大批外出发展和学习的人回到武汉，为武汉当地的房地产业发展提供了较强支持。?武汉商品房年销售面积稳步增长，政府强制性拆迁、改善居住等长期积累的消费需求得到陆续释放。武汉房地产销售面积增长趋势与四年前的北京非常相近，我们从当年北京销售增长时对应的市场特征来看待武汉所面临的市场变化趋势：–客户选择余地增大–市场进一步细分–产品升级速度加快武汉已经进入产品时代12武汉房地产市场宏观趋势预测北京武汉住宅均价曲线对比100008792800067765648523950625165600049174764473740003725334520002667.642353.64098年99年00年01年02年03年04年05年06年北京武汉?武汉商品住宅市场均价虽然比北京低将近5000元/平米，但是市区高档住宅价格与北京等一级城市已经比较相近；说明武汉住宅市场价格尚有较大自然调整可能。?受经济快速增长的带动、宏观土地供应限制的影响、以及刚性需求的强力支撑，07年武汉整体市场的房价增幅将略高于06年——07、08年武汉市场整体均价还将稳步增长，涨幅不低于06年13武汉房地产市场宏观趋势预测宏观趋势的影响认识?总体经济与产业快速发展，地产环境良性平稳成长，旧城改造推动刚性需求，07、08年市场商品房销售成交相比06年仍有一定幅度增长。?07、08年武汉的整体市场均价还将稳步增长，涨幅与06年持平。?武汉已经进入产品时代，市场价格不再仅仅与“地段”挂钩，而将更多地加入产品理念、品牌价值、服务和管理等更多的附加价值。产品质量和客户服务将成为未来市场竞争的主题。?消费群体日益成熟，正渐渐成为市场的主导者。武汉房地产市场的品牌竞争已现端倪，品牌之争将带来巨大的市场机遇。1407武汉地产市场主要政策影响预测90㎡70%——2006年7月13日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。《意见》指出，自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算，下同)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。武汉当地于8月14日推出相关细则并随后废止，至今虽未有明确细则，但已按该《意见》执行。1507武汉地产市场主要政策影响预测70%90㎡政策的推出，将会在整体地产市场产生一系列惯性反应并快速兑现，根据意见的推出和执行周期看，武汉市场的产品供应结构将会在07年下半年起发生质变，主要体现在——1、整体市场新增供应主要集中在90㎡中小户型上，先头入市的项目将占有一定优势。2、中小户型竞争增强的同时武汉市场也将被迫增加对中小户型的接受度，传统武汉人追求较大户型产品的习惯将会扭转。3、根据追求利益最大化的原则，多数发展商在保证做足70%90㎡中小户型的同时，会尽可能将不受限的30%做大。市场出现明显的产品两极分化现象。4、中间部分的产品，即：100㎡两居及130㎡三居将会成为新一轮市场热点，受到强力追捧。16中观区域认识区域认识区域特征归纳17区域认识传统商业重镇的汉口，历来拥有强大的商业优势和固有的经济基础。政府政策支持和十一五规划，王家墩CBD规划的出笼，旧城改造的规模化进程，使得该区域逐步确立了