根据项目条件回答问题我我们们要做酒店式公寓要做酒店式公寓吗吗？？本项目要做酒店式公寓吗？客观要求控制开发开发政策政策——”——”70/9070/90””本项目将出现约本项目将出现约1919万平米，约合万平米，约合21112111套套9090平米以下户型平米以下户型用地用地条条件件————建筑面建筑面积积2727万平米，容万平米，容积积率率3.523.52限制??要求局部集中出现紧凑要求局部集中出现紧凑户型产品分担控规压力户型产品分担控规压力??要求产品多样化，避免要求产品多样化，避免内部竞争内部竞争2本项目要做酒店式公寓吗？档次要求舒适舒适??精致精致??高档宜居社区高档宜居社区?舒适舒适——建筑形态及户型面积在合?酒店式公寓强调的酒店式配酒店式公寓强调的酒店式配理性基础上充分体现居住舒适度套设施为项目提供套设施为项目提供舒适度舒适度?精致精致——主要通过立面形象、户型?酒店式公寓的紧凑、精巧、酒店式公寓的紧凑、精巧、精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过高品质、便捷等特点尽显高品质、便捷等特点尽显精精大面积户型、奢侈材料等致生活本质致生活本质?宜居宜居——营造适宜居住的内外部景?酒店式公寓的“公寓”本质酒店式公寓的“公寓”本质观与生活配套，人与自然社会和谐共为项目提供为项目提供居住属性居住属性生??在结合客观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形在结合客观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形式可满足对项目档次定位的要求。式可满足对项目档次定位的要求。3本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求展示性较好，私密性一般，外部景观资源较好私密性较好，展示性好，外部景观资源不足3外部景观资源不足，内部景观资源丰富，展示2性差，私密性好541与金领国际相邻，外部景观资源丰富，景观资源相对不足私密性较好，展示性，私密性较差，展不足示性较好??本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大4??11号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求??对外部资源要求较低对外部资源要求较低酒店式公寓需求酒店式公寓需求??可实现本项目土地价值最大化可实现本项目土地价值最大化特点特点??11号位适合酒店式公寓产品的开发号位适合酒店式公寓产品的开发?受外部景观资源影响不大?朝向要求不明显?城市化区位?方便、快捷的交通?周到贴心的服务?高档全面的硬件设施15本项目要做酒店式公寓吗？风险要求月均销售速度单价项目名称（平米/月）（元/平米）销售状态金茂现场127509000在售诚基中心842110000在售龙悦国际酒店400011000在售后现代城40167000售罄??酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低6??酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款本项目要做酒店式公寓吗？综合分析??客观要求客观要求??档次要求档次要求本项目可以做酒店式公本项目适合开发部分本项目适合开发部分寓，且与项目整体定位有产品特色的高档次有产品特色的高档次??外部资源要求外部资源要求不矛盾酒店式公寓酒店式公寓??风险要求风险要求??承载规模有限承载规模有限??舒适度不高舒适度不高??市场竞争影响市场竞争影响??内部竞争影响内部竞争影响7专题研究及产品建议报告之二：酒店式公寓及小户型项目市场研究专题研究目的：研究目的：针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于受“受“70/90”70/90”政策要求所涉及的政策要求所涉及的9090平米以下紧凑户型产品，对目前平米以下紧凑户型产品，对目前市场供应中的典型项目进行专项研究，为本项目中酒店式公寓产品市场供应中的典型项目进行专项研究，为本项目中酒店式公寓产品及及9090平米以下户型产品定位提供市场依据。平米以下户型产品定位提供市场依据。研究对象：研究对象：全市范围内酒店式公寓及小户型公寓全市范围内酒店式公寓及小户型公寓研究内容：研究内容：??酒店式公寓及小户型公寓发展过程酒店式公寓及小户型公寓发展过程??可售市场供应特点可售市场供应特点??潜在市场供应特点，并预测未来市场发展潜在市场供应特点，并预测未来市场发展??根据市场环境分析产品供应、需求特点根据市场环境分析产品供应、需求特点市市场场沿革沿革市市场场分析分析综综合分析合分析9产品市场沿革上世上世纪纪九十年代初九十年代初服服务务式公寓式公寓酒店产权自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象20032003年起年起小小户户型公寓型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。20052005年起年起酒店式公寓酒店式公寓介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；20062006年起年起产权产权式酒店式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄10产品市场沿革19911991年年19981998年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年之后年之后空中供给世纪泰达商务酒店国际大厦奥林匹克大厦都市坐标时代奥城后现代城独立时代摩登天空SOMO龙悦.海上国际城基中心弘泽国际非常公馆橙@HOUSE精英汇QQ堂焕日线别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城?中新城上城?市市场场供供应应量量逐年增多逐年增多；；?…?20062006年后年后现现代城的代城的销销售火爆，售火爆，进进一步一步扩扩展小展小户户型型产产品品发发展，展，…受“70/90”政策影响，小户型产品集中2007年面世，将带来市场竞即受“70/90”政策影响，小户型产品集中2007年面世，将带来市场竞将争加剧。入争加剧。市11产品市场沿革本案精英汇龙悦.海上国SOMO际非常公馆金茂现场中央恋城世纪泰达商务酒店摩登天空都市坐标后现代城别馆公寓19911991年：年：服服务务式公寓出式公寓出现现于南京路于南京路奥林匹克大厦QQ堂19981998年：年：中城豪苑国际大厦第二家服第二家服务务式公寓出式公寓出现现于五大道于五大道诚基中心塞纳国际20032003年：年：焕日线小小户户型公寓出型公寓出现现位于南位于南开开及河西及河西区区橙＠house20042004年：年：小小户户型公寓集中于南型公寓集中于南开区开区上市上市独立时代20052005年：年：弘泽国际为为提升提升项项目品目品质认质认知，小知，小户户型公寓型公寓和酒店式服和酒店式服务务公寓被广泛定公寓被广泛定义义成成为为酒店式公寓，此酒店式公寓，此概概念被泛化念被泛化空中供给时代奥城20072007年：年：产权产权式酒店面世；式酒店面世；众众多同多同类类型型产产品出品出现现于市于市内内各各区区公寓公寓公寓公寓类产类产类产类产品品品品类类类类型逐型逐型逐型逐渐渐渐渐增多增多增多增多并开并开并开并开始始始始从从从从城市中心城市中心城市中心城市中心区区区区向向向向环环环环城四城四城四城四区发区发区发区发展展展展12市市场场沿革沿革市场供应市场供应市市场场分析分析市场需求市场需求综综合分析合分析13产品类比分析——产品基调确立对比因素地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度项目名称服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无小户型公寓★☆★☆☆★★★★★★酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★??服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究??产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单单位的合作关位的合作关系系和和操操作关作关系系??针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象14市场分析——可售供应本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显?从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓?从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓?从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓?从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓?从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓15市场分析——可售供应物业费用项目定项目名在售面装修标准（元物管（元/平米位称区域开盘时间售价（元/㎡）积销售率/㎡）公司/月）产权年限酒店式服务公时代奥南开2005-12100007.5万95%戴德寓城区1500梁行550深圳诚基中和平2005-91000020万80%长城心区无物业270非常公河东2005-580002.5万87%国康馆区800物业270河东2005-1063001.9万80%精英汇区800未定270小户型公寓金茂现和平高力场区2006-990004.5万60%无国际250河东2005-56900謦佳焕日线区2.96万98%800物业270??目前市场可售体目前市场可售体量量不大，大部分处于不大，大部分处于尾盘销尾盘销售售情况情况，且供应，且供应集集中