嵌居生态，坐享城事——城市中感受自然竞争分析产品解读目录客户特征营销计划竞争分析鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性，我们对下半年的市场环境进行分析，洞察07年下半年的市场竞争状况竞争分析——07年别墅市场分析1、07年别墅市场主要供应的分布情况龙顺御墅梦都岭上林朗矩里Town滨海大地中堂高尔夫12城夏阳溪韵风景湾新悦庭社会山原有项目团泊新庭院天嘉湖新面市项目除TOWN中堂外，天津07年别墅市场主要集中在外环线周边竞争分析——07年别墅市场分析2、07年上半年在售别墅项目供应情况新项目（约１２０２３０平米，其中：独栋１１３３００平米；联排７０００平米）独栋联排预计推出时间单套面积预计均价供应体量单套面积预计均价供应体量天嘉湖290-770未定15000/47套270（3未定2430/9套7月推出联）龙顺御墅5001600015000/30套200-300120004500/18套6月推出（6/8联）梦都岭上林250-350800033300/111套///9月推出里新悦庭350-5001500050000///8月滨海高尔夫300800010000220800040000未定（双拼）社会山220—24080004000220-260700070006月认购(2\3\4\5联)原有项目新推售部分（约１２８０００平米，其中：独栋６２０００平米；联排：５１０００平米；）独栋联排预计推出时间单套面积预计均价供应体量单套面积预计均价供应体量朗矩208-220800020持续夏阳溪韵180-240900015000170-2207500110003月份推出（双拼）（4/6联）团泊新城206-380800060000165（双63009000/65套9月份推出拼）Town中堂388170002328/6套255-29217000200005月份推出大地12城///130—18090008500/66套6月中旬竞争分析——07年别墅市场分析3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总：产品类型估算供应面积独栋432200双拼89410联排165327?０７年别墅市场供应量大，新增项目多，总供应量约５８万。其中独栋产品的供应比重最大，约占６４％；?新项目产品主要以独栋、双拼为主。?联排产品：主要产品来自于06年别墅项目的后期产品竞争分析——07年别墅市场分析根据项目各个产品类型的特点，我们从2007年别墅市场供应的角度分析得出：1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品，市场份额较高，多集中于下半年推向市场；2、本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争；3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。小结：07年整体别墅市场较06年风险较大，不同区域的产品也会对项目的销售有一定的影响。需要有利的价值引导才能保证项目能够在下半年有好的市场表现。竞争分析——07年别墅市场分析4、本项目与07年市场供应交叉分析产品类型10000元以上8000-100007000-80007000以下比率27%东丽73%夏阳溪韵风景湾夏阳溪韵风景湾双拼主力面积--180-240开发区220--朗矩天域朗矩天域单体总价162-216万169万社会山社会山比率市中心38%38%24%团泊新城团泊新城联排主力面积及梅江250-290160-180东丽170-300--区域滨海湖滨海湖津南单体总价250-290万144-162万127-225万从产品、面积、价格等几个维度进行对比，与东丽湖三期存在竞争关系的项目：夏阳溪韵风景湾、朗矩天域、社会山、团泊新城、滨海湖竞品分析——竞争类产品分析夏夏阳阳溪韵溪韵风风景景湾湾剩余产品：联排43套双拼106套联排形式：四联排和六联排两种（独栋不开放）面积区间：独栋320㎡、双拼180㎡-244㎡7月开盘（233㎡-244㎡为三层）、联排180㎡-220㎡，总房款：162万—219万（双拼）、209万—219万9月开盘（双拼三层）126万—154万（联排）价格：均价：涨幅500元/平方米左右，双拼单价：9000元/平方米左右，联排单价：7000元/平方米左右销售情况：处于顺销中，每日到访客流平均五组，年后样板间开放后双拼售70余套，联排售50余套，下半年开放资源：主要已双拼产品为主，开盘时间7月和9月，联排产品持续推售，项目二期占地1000亩，容积率0.7，现正在规划中，年底将推出二期公寓产品。成交客户特征：政府官员、海归创业资本人群、外企高管，主要集中在河西、和平、开发区区域的客户占70%竞品分析——竞争类产品分析朗矩天域朗矩天域剩余的主力产品：剩余主力产品多数已双拼、联排，剩余资源双拼14套、联排20套、合院12套、独栋5套。联排产品比例：联排占总体的70%价格动态：基本稳定，8000/平米（联排）、12000/平米（双拼），总房款180万—160万（联排）、380万—320万（双拼）、800万—700万（独栋）下半年的推盘节奏：下半年主推双拼、联排产品，现在别墅产品已向洋房产品转型，联排总价区间180万—160万、双拼总价区间380万—320万。成交客户特征：客户大多数来自东丽区、河东区、河西区、南开区所占60%、外省市占20%、其他区域占20%，客户职业主要是以自营为主，置业目的外省市客户用来投资，本市客户多数用来自住及变相投资竞品分析——竞争类产品分析团泊新城团泊新城整个一期统称为B销售状况组团，共80套，为七种户型。目前已开盘至今，首期推出的80套联排，还剩20余全部售罄。套，而200套独栋已全部售完，销售情况令人满意；一期刚刚推出，已基本清盘，价格无明B2组团目前已经进行认购，大部分已被消显涨幅，但一期销售的火爆，势必会对二期的化。只余少部分位置差的户型。定价产生影响，价格呈上升趋势。B3组团目前已经进行产品余量、价格情况认购，大部分已被消独栋280套均价8000元/平米化。甚至有部分客户已经缴纳房款，只余总价180万左右不足十套位置差的户四联排30余套均价6000元/平米型。总价90——100万客层定位：工作区域河西、南开、部分和平年龄阶段35-45岁职业特征以个体私营企业主、职业经理人为主，少量国家公务员客户多为多次置业者，以投资、自住型客户居多，也有为父母养补充说明老选择该项目的竞品分析——竞争类产品分析社社会会山山项目信息：占地190万，分三期开发、五年内完成项目环境：距离西南外环17公里，紧邻丰产河，项目内引入丰产河水洗进入社区内，有部分产品邻水主力产品：主力产品院墅、联排、宽house首开产品：院墅8000元/平米共76套联排产品6800元/平米共66套宽HOUSE7500元/平米下半年的推盘节奏：6月认购意向客户特征：工作区域河西、南开、和平年龄阶段35-45岁职业特征以私营企业主、高校教师，企业高层管理人员补充说明客户多置业经验丰富，以自住客户占90%竞品分析——竞争类产品分析资源位置图滨滨海湖海湖交通位置：位于东丽湖西黄岗水库，紧邻杨北公路，与开发区西区一路之隔，市区到此项目35分钟左右，开发区到此项目约20分钟左右；项目信息：项目占地2万亩，主要布局于环湖高尔夫球场周边，生态资源较佳，大部分别墅产品可邻水系双拼类产品的主力户型：主力产品：首开别墅31套250——400平米双拼96套210——250平米下半年的推盘安排：预计9、10月份开盘配套环境：主要依托于开发区母区、开发区西区配套，第二居所特征显著双拼户型特点：户型方正，开间较大13米，进深13米，多露台赠送，但面积较小。产品采光效果设计较好，功能分区简单。推广计划：主要推广针对开发区，预计将在6月份设立开发区的外展场，推广主力在塘沽开发区。竞品分析——竞争类产品分析本本项项目目与竞争类项与竞争类项目交叉分析目交叉分析区域位置项目规模建筑形式车库花园面积采光单套面积配套户形特色价格客户区域、联排比例夏阳东丽之光联排比例四联排和无70平米适中180㎡—1500平米功能分区联排南开区、大道北侧占40%六联排两220㎡会所明确、主7000/㎡河西区、种形式力户型进北京产品特性、面双拼为主积、价格与东丽湖价格产品存在竞争，截流东丽湖联排客户的竞争性较强双拼深12米开9000/㎡中心城区+开发区的发展型需求客户间8米朗矩东丽之光联排比例四联排和10平米左中户60—适中208㎡—饭馆、银空间感强联排东丽区、大道北侧占70%八联排两右80平米边220㎡行、洗衣、出房率9000/㎡河东区、种形式客户区域交叉度高160平米形成店、截流高河西区、双拼业主会所5.5米开南开区下半年别墅产品余量很少，项目下半年转型至二期洋房产品，竞争压力不大12000/㎡、50000间平米休闲进深15米会馆社会山西青区域联排比例东丽四联排和湖三期有产50——60品竞争南北向存在于周220平米3ooo平米三层评定边区联排域南开张家窝新60%五联排、平米左右运动休闲开间大，6800/㎡河西院墅、型、华夏城，双露台院墅和平区域型项目，低价入宽市吸引升级自住型人群，产品属性与客户属性不同，直接未来幼儿竞争压力不大安内而非攘园外8000/㎡HOUSE南开、河西区域升级型客户团泊新城团泊湖南双拼别墅四联排无60——70南北向联排1608000平米两层联排南开团泊洼区25%独栋低价姿态平米价格诱导平米形成分流商业街，小露台6000/㎡河西招商缓慢域独栋220别墅和平项目品质较低，由于客户属性存在差别，与东丽湖项目不存在直接平米交叉性竞争8000/㎡滨海湖位于东丽双拼别墅双拼有未定较好双拼两个18洞双拼以两8000－开发区为湖西黄岗70%独栋210-250的高尔夫层为主9000元/客户主体水库紧邻开发区为主力+中心