此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！偉業顧問B·A·Consulting商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！偉業顧問B·A·Consulting【鑫苑·逸品香山】二期营销推广执行方案伟业顾问2010.11报告整体思路?第一部分：项目团队组织架构及简历?第二部分：一期年前销售措施?第三部分：二期周边市场分析?第四部分：二期项目价格?第五部分：二期推广计划?第六部分：二期推广预算伟业执行团队人员伟业执行团队人员逸品香山2期人员架构表：共25人项目总支持：内部业务支持外部业务支持郑州公司总经理：孟珈亦运营管理中心郑州公司常务副总经理：李鹏飞专家智囊团为项目成功运营提供人员、国内外知名设营销总监：李海民资源、数据平计师、分析师台保障团队，为项目出谋划策营销策划中心为项目制定核心运作策略，策划经理：郭斌销售经理：付耀辉独立于执行团为项目提供海队外策略保障量客户资源及分销、推广渠市场研究中心销道销客售售服为项目提供高主策划策划助专端客户资源管理员21主管主管1顾问公司潘冲薛亚博名名名为项目提供产为项目提供高品方面的技术端客户资源及支持。异地分销、推置业顾问15名广渠道伟业执行团队人员伟业执行团队人员营销总监：李海民基本介绍：10年房地产从业经历，多次成功操作项目实现热销，擅长营销组织，把握营销节奏及销售团队管理；操作项目：郑州21世纪居住社区、郑州中凯城市之光、北京亚运新新家园、亿城碧水云天颐园、亿城西山华府、国兴观湖国际、北京龙湾别墅、领秀新硅谷、贵阳中国铁建国际城、鑫苑景园。销售经理：付耀辉基本介绍：10年案场操作经验，操作不同业态项目，并具有独到的案场管理经验；很强客户谈判与掌控能力；操作项目：江城、伟业硒岸、如果爱、芝华室、开封东方花园、鹤壁滨水兰庭、安阳中华学府、天下城、新郑名苑、嘉禾芙蓉园、中央文苑；策划经理：郭斌基本介绍：4年房地产从业经历，具有扎实的策略基础，善于策略把控、优化资源，执行力较强，具备多种类型物业操盘经验。操作项目：北京原乡美利坚、居易龙泊圣地、居易五云山、远大理想城、逸品香山1期；10目标回顾—伟业销售业绩2010年1月-10月，伟业销售业绩一览表　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1-10月任务20001800200017502500175010507501000100015600实际完成14981182314035891954112211071183760101616551完成比例75%66%157%205%78%64%105%158%76%102%106%18000250%1600014000200%12000150%10000任务实际完成8000100%完成比例6000400050%200000%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1-10月2010年1月-10月份伟业共完成销售额1.65亿，完成总任务106%双代期间：2010年4月份-10月份完成1.07亿，完成总任务110%报告整体思路?第一部分：项目团队组织架构及简历?第二部分：一期年前销售措施?第三部分：二期周边市场分析?第四部分：二期项目价格?第五部分：二期推广计划?第六部分：二期推广预算年前一期销售措施===房源梳理======截止11月11日，项目房源梳理明细表：逸品香山1期房源及销售情况一览表总量已销售可售一期套数面积金额套数面积金额/万套数面积计划金额/万五房182268552029344911502230616012378632454942810705八层7106248833868026871062495337068410000商铺875042551473995725142613468230246829012717合计979943855967621589178731552332687862701771823422项目共计979套，累计签约916套，金额5.2亿元，套销售率94%；项目共计94385平米，签约87315平米，面积销售率93%；五层共计182套，签约150套，销售率82%。洋房累计均价7178元/㎡；八层共计710套，签约710套，销售率100%。高层实现均价元5394/㎡；商业共计87套，签约57套，销售率65.5%。商业实现均价10395元/㎡；2010年项目整盘总销完成95%，11月-12月目标完成4000万年前一期销售措施===10月份成交分析渠道来电来访成交费用短信34713143.6万1010月份共成月份共成交交2424套洋套洋房，房，户外865826万其其中成中成交最高交最高的的渠道为渠道为社区社区社区拓展2959130.9万拓展拓展与与短信短信；；搜房网241912.5万营销活动122820专业市场派单526120.510月成交客户渠道分析1111月—月—1212月营销推广月营销推广重点渠道重点渠道：：400141、加大社区巡展力度，突出老业350121、加大社区巡展力度，突出老业30010主主优优惠政惠政策。策。2508来电2006来访2、市区低密度二手房经纪人拓展150成交2、市区低密度二手房经纪人拓展1004502执行；执行；0033、、在短信投放加入老在短信投放加入老业业主购主购房房特特信外展网动单短户拓房活派区搜销场别优惠政策；社营市别优惠政策；业专一期洋房销售策略高度：抗通胀、投资增值、企业避税渠道：二手房、老业主、房管局数据销售：强化说辞、投资白皮书、提升老带新力度年前一期销售措施===岁末鑫苑老业主感恩回馈月---三盘联动【活动目的】：为促进目前香山、景园、现代城的项目销售，解决剩余洋房滞销难点，提高老业主与推荐成交的比例，保障下阶段任务的顺利完成；【活动时间】：11月15日—12月15日【参与楼盘】：鑫苑逸品香山、鑫苑景园、鑫苑现代城【参与对象】：鑫苑所有项目老业主【活动主题】：感恩有你，鑫苑业主全城总动员！【业主权益卡】：（1）、此卡仅限于购买鑫苑置业郑州在售项目有效（项目开盘除外）；（2）、购买每套单位仅限使用一张；（3）、业主推荐亲友凭此卡可享受购房优惠，香山景园10000万元，现代城优惠1000元；（优惠不可叠加）；（4）、业主介绍新客户购房成功后，业主享受推介人奖励；（5）、最终解释权归鑫苑置业有限公司；报告整体思路?第一部分：项目团队组织架构及简历?第二部分：一期年前销售措施?第三部分：二期周边市场分析?第四部分：二期项目价格?第五部分：二期推广计划?第六部分：二期推广预算项目周边市场分析怡丰森林湖怡丰森林湖本案本案金蓝湾金蓝湾普罗旺世普罗旺世琥珀名城琥珀名城罗马假日罗马假日??逸品香山二期推逸品香山二期推出出的的高层高层产品的类产品的类似似产品，产品，除怡丰森林除怡丰森林湖湖在在北区北北区北段外段外，，其其他他如如琥珀琥珀名城、名城、罗马假日罗马假日、、金蓝金蓝湾、湾、普罗旺普罗旺世世均均分分布在布在北区北区南段南段。。项目周边市场分析项目名称怡丰森林湖普罗旺世金蓝湾罗马假日琥珀名城示意图惠济天河路北金水区国基路惠济金杯路与金水区郑州市金水区花园路项目位置段与索凌路银河路花园路与北环与国基路联排别墅、花别墅、多层、高层多层、小高层物业形态园洋房、小高小高层，多层小高层、高层、高层层总建面（万㎡）50130162135容积率1.051.53.452.812.3成交均价（元）60007000620065005800??从区从区域在域在售项目售项目看看，周边同类，周边同类高层高层项目项目以以880-0-9900㎡两㎡两房房为主为主，，位置位置优优越越、、交通便捷和配交通便捷和配套套完善完善是主要卖点是主要卖点，，均均价价为为558800-650000-6500元元//㎡㎡；；??北区北北区北端端项目项目高层高层产品较产品较少少，，怡丰森林怡丰森林湖的湖的为为多多层洋层洋房产品，价格房产品，价格在在60006000元元//㎡㎡；；报告整体思路?第一部分：项目团队组织架构及简历?第二部分：一期年前销售措施?第三部分：二期周边市场分析?第四部分：二期项目价格?第五部分：二期推广计划?第六部分：二期推广预算项目价格：===蓝海曲线分析======序号加权因素权重系数普罗旺世金蓝湾琥珀名城森林湖逸品香山得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值1开发商品牌5%100.540.240.270.35100.52项目位置20%61.261.261.220.461.23道路交通15%91.3591.3591.3540.660.94产品品质20%61.251515161.25项目规模5%90.4580.490.4590.4580.46园林景观5%60.340.240.280.450.257周边配套10%60.660.660.620.250.58周边环境10%80.880.870.71011019社区配套5%70.3570.3570.3550.2550.2510社区成熟度5%80.470.35100.550.2560.3加权值和（X）100%757.15646.45676.55574.90676.50楼盘名称加权值和（X）市场均价(P)权重系数(Q)A普罗旺世7.15700040%B金蓝湾6.45620030%根据根据周边周边交通配套交通配套强与本项目的同强与本项目的同C琥珀名城6.55580015%类产品类产品进进行价格体行价格体系系分析，本项目分析，本项目D森林湖4.90600015%实际价格实际价格测测算算为为55485548元元//平平；；E逸品香山6.505548100%项目价格===价格对比