钱钱景无限，景无限，闲闲适适独独享享周庄商业项目营销策划报告周庄商业项目营销策划报告2006/102006/10政策和现实政策和现实－－我我们们面面临临的大的大环环境和境和结论结论市场的研究市场的研究－－区区域商域商业状况业状况的的调研调研和和结论结论认识论认识论项目白描项目白描－－本案的基本情本案的基本情况况和和经济经济技技术术指指标标SWOTSWOT分析分析－－市市场营销场营销角度的全面角度的全面认识认识和和结论结论价值推导价值推导－－本案在自由市本案在自由市场场中的中的实际实际价价值值，即，即值值多少多少钱钱价格承诺－价格承诺－我们能卖多少钱我们能卖多少钱市场定位市场定位－－对对本案本案销销售售阶阶段段业态导业态导向的向的遴选遴选客群锁定－客群锁定－面面对对的客群和客群的需求的客群和客群的需求方法论方法论卖场分割－卖场分割－通通过过分割分割满满足足买卖双买卖双方的方的经济经济要求要求营销手段－营销手段－营销营销策略和策略和执执行的行的汇总汇总伟业资源－伟业资源－人无我有，人有我强的人无我有，人有我强的实证实证价格回证－价格回证－通通过过科科学学的的计计算算证实伟业证实伟业承承诺诺的价格的价格政策和现实政策和现实－－我我们们面面临临的大的大环环境和境和结论结论市场的研究市场的研究－－区区域商域商业状况业状况的的调研调研和和结论结论认识论认识论项目白描项目白描－－本案的基本情本案的基本情况况和和经济经济技技术术指指标标SWOTSWOT分析分析－－市市场营销场营销角度的全面角度的全面认识认识和和结论结论价值推导价值推导－－本案在自由市本案在自由市场场中的中的实际实际价价值值，即，即值值多少多少钱钱价格承诺－价格承诺－我们能卖多少钱我们能卖多少钱市场定位市场定位－－对对本案本案销销售售阶阶段段业态导业态导向的向的遴选遴选客群锁定－客群锁定－面面对对的客群和客群的需求的客群和客群的需求方法论方法论卖场分割－卖场分割－通通过过分割分割满满足足买卖双买卖双方的方的经济经济要求要求营销手段－营销手段－营销营销策略和策略和执执行的行的汇总汇总伟业资源－伟业资源－人无我有，人有我强的人无我有，人有我强的实证实证价格回证－价格回证－通通过过科科学学的的计计算算证实伟业证实伟业承承诺诺的价格的价格政策和现实政策和现实－－我我们们面面临临的大的大环环境和境和结论结论市场的研究市场的研究－－区区域商域商业状况业状况的的调研调研和和结论结论认识论认识论项目白描项目白描－－本案的基本情本案的基本情况况和和经济经济技技术术指指标标SWOTSWOT分析分析－－市市场营销场营销角度的全面角度的全面认识认识和和结论结论价值推导价值推导－－本案在自由市本案在自由市场场中的中的实际实际价价值值，即，即值值多少多少钱钱价格承诺－价格承诺－我们能卖多少钱我们能卖多少钱市场定位市场定位－－对对本案本案销销售售阶阶段段业态导业态导向的向的遴选遴选客群锁定－客群锁定－面面对对的客群和客群的需求的客群和客群的需求方法论方法论卖场分割－卖场分割－通通过过分割分割满满足足买卖双买卖双方的方的经济经济要求要求营销手段－营销手段－营销营销策略和策略和执执行的行的汇总汇总伟业资源－伟业资源－人无我有，人有我强的人无我有，人有我强的实证实证价格回证－价格回证－通通过过科科学学的的计计算算证实伟业证实伟业承承诺诺的价格的价格政策和现实－我们面临的大环境政策和现实政策和现实1、2006年5月，建设部新闻发言人发出提示，售后包租等销售形式包含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定.此言一出，本就盲目的商业地产小投资者受到严重恐吓，随然只是“涉嫌”一说，也足够使”明哲保身，不趟混水“的态度在投资群体中迅速蔓延。大家几乎空前的达成某种认识一致，“政府的话未必可信，但多多少少还是比开发商的话可信一些”。结论：产权式商业销售，大气候不好政策和现实政策和现实2、北京市发改委在《北京市“十一五”时期服务业发展规则》中指出，北京规划二环内禁建新小商品市场，三环内不再建大型商业设施。二环内禁止建设新的摊位式小商品市场和各类批发市场，已经有的小商品市场和各类批发市场将逐步关闭或升级，鼓励其向三环外转移；结论：还好，三环这个法定边界离我们很近，城市核心禁止发展的产业，不代表市场没有旺盛的需求。这是我们的机会。政策和现实政策和现实3、过去几年间，产权式商业在北京取得了爆炸式发展，巨库、韩秀、白云市场、北京红街、3.3、新永外、庄胜南馆，锦绣大地物流港，一个比一个高调的粉墨登场，一个胜似一个的重复着”多快好省发大财“的投资神话。时过境迁，放眼看去，销售停滞的、开业艰难的、经营场景冷冷清清门可罗雀的、改头换面苟延残喘的比比皆是，投资者深陷其中骂娘闹事的数不胜数，赚到了大钱而不是赔掉了血本的却是凤毛麟角。结论：投资产权式商业，缺乏成功案例。源自发展商经济回报承诺而非市场发展判断的收益，变得越发无人喝彩。c政策和现实政策和现实4、对第二个事实的延伸考虑，投资者能卖到集中式商业，大多是发展商创作的致富概念，比如前面提到的，巨库，锦绣大地物流港、韩秀……；真正人潮鼎沸生意火爆的商业，又大都是不卖的，比如前面没有提到的，万通、天意、集美、雅秀、十里河……。投资者会陷入一个欲罢不能的悖论，能够买到的商业，不知道到底能不能发展好；知道一定能够发展好的地方，人家又不卖……。结论：这个世界，不缺好的商业，这个世界也不缺对投资商业极具热情的投资者，问题是，投资者和真正具有投资价值的商业中间，缺乏好的对接。政策和现实政策和现实5、一般来讲，投资者掏钱的时候，商业还都没盖好呢。而经营者更愿意花钱租用马上能开张的商业。售后包租不能搞了，商业的楼花期和养市期，实际上是投资的无回报期，是限制投资热情的重要原因。结论：本案的B座，无法出售的代租部分，将成为吸引投资的最大法宝，B座如何玩儿，是全局成败的胜负手。伟业是个高手，能下这盘棋。政策和现实政策和现实6、北京宏大良子水族馆，中国知名品牌佳宝水族用品的北京代理，潘家园市场拆掉以前，是市场临街面数得着的招牌店铺，店主老周，也是京城玩儿鱼的圈里响当当的人物。潘家园拆了，他的两块钱租金的门脸房也不复存在了，现在搬到了十里河花卉市场里面，以每天两块五的价格租了一个摊位，惨淡经营。现在，只要半个口杯下肚，老周就会没完没了的念叨两件让他郁闷的事情：一是房租贵了，生意确和在潘家园叱诧风云的时候没法比，一个天上一个地下；二是自从知道了同一个市场里玩儿石头的哥儿几个租的摊子每天只有一块九，就恨自己侃价时手软心活，往死里的不平衡。结论：随着商业发展不断成熟，专业性加强，诸多行业的租金刚性日益体现，同时，专业市场的成熟需要相当长的时间。期待市场成熟而实现商业价值的自然增长，对发展商来讲绝对是无法等待的漫长。政策和现实政策和现实－－我我们们面面临临的大的大环环境和境和结论结论市场的研究市场的研究－－区区域商域商业状况业状况的的调研调研和和结论结论认识论认识论项目白描项目白描－－本案的基本情本案的基本情况况和和经济经济技技术术指指标标SWOTSWOT分析分析－－市市场营销场营销角度的全面角度的全面认识认识和和结论结论价值推导价值推导－－本案在自由市本案在自由市场场中的中的实际实际价价值值，即，即值值多少多少钱钱价格承诺－价格承诺－我们能卖多少钱我们能卖多少钱市场定位市场定位－－对对本案本案销销售售阶阶段段业态导业态导向的向的遴选遴选客群锁定－客群锁定－面面对对的客群和客群的需求的客群和客群的需求方法论方法论卖场分割－卖场分割－通通过过分割分割满满足足买卖双买卖双方的方的经济经济要求要求营销手段－营销手段－营销营销策略和策略和执执行的行的汇总汇总伟业资源－伟业资源－人无我有，人有我强的人无我有，人有我强的实证实证价格回证－价格回证－通通过过科科学学的的计计算算证实伟业证实伟业承承诺诺的价格的价格市场的研究－区域商业状况的调研和结论市调范围划分CBDCBD版版块块延延伸区伸区百百子子湾路湾路一级一级版版块块一级版帝块景五星商街2集中式商业5.3元/天/m美罗城?美罗城平乐园市场?红星美凯龙体验式家居购物广场14元/天/m2CBD东都5元/天/m2?燕莎奥克莱斯购物中心潘潘底商小商品市场家家红星美凯隆园园12元/天/m2?CBD2.东9都底元/商天/m2版版东东二级版块块块三三燕莎奥克莱斯双龙社区商业延延环环集中式商业伸二级二级版版块块4元/天/m2伸京客隆超市?平乐园市场及周边区区7元/天/m2底商美景东方底商东方汇美?2区域底6元商/天/m周庄嘉三级三级园底版版商块块家居广场?松榆里社区商业弘燕路弘燕路5.2元/10元/独立店双龙超市天/m2天/m2?独立商业8元/天/m2山水文园底商三级版块十十里河里河版版块块延延伸区伸区8元/天/m2东东集中式商业大大四四?本项目地块及小商品批发市场十里河羊羊市场环环坊坊?东方汇美家居广场2.5元/天路路/m2底商?双龙社区商业独立市调重点项目分析一级版块1美罗城2红星美凯龙体验式家居购物广场3燕莎奥克莱斯购物中心4CBD东都底商CBDCBD版版块块延延伸区伸区百百子子湾路湾路一级一级版版块块潘潘家家园园东东版版三三块块环环延延二级二级版版块块伸伸区区三级版块弘燕路弘燕路三级版块十十里河里河版版块块延延伸区伸区东东大大四四羊羊环环坊坊路路市调重点项目分析集中商业：美罗城地点：北京东四环大郊亭桥西侧规模：中心分为地上5层、地下两层，建筑面积15万m2。租赁状况：07年1月26日正式营业，目前处