北京办公产权公寓建筑专题研究2007/04/30专题结构专题结构历史成因及发展规划设计规划设计办历史成因及发展办现现专专公公状存解产状单体设计存解题题产现状项目列表现状项目列表产产单体设计在在决决研权权方研公品品核核方究究公设设心心法法寓寓计标准层设计问建目目的案例点评案例点评计标准层设计问建的的分分题题议议的现现析状状析产品分析产品分析户型设计户型设计专题研究目的专题研究目的专题研究目的?继酒店式公寓、商铺之后，办公产权公寓正在成为投资者新的投资热点，许多开发商把办公产权公寓作为新的投资目标。?办公产权公寓具有位置好、总价低、小户型的特点，因此被越来越多的客户所青睐。BB..AA..CCoonnssuullttiinngg历史成因及发展办公产权公办公产权公现状项目列表寓的现状寓的现状案例点评产品分析历史成因及发展?产品形成原因：写字楼市场：住宅市场：?纯写字楼产品风险大，产品形式单一?住宅市场产品形式多样化，不断衍生出新产品形式?产品的需求受区域环境影响大?住宅市场需求旺盛?小面积写字楼产品需求量大?小面积、过渡型住宅产品受到青睐BB..办公产权公寓：AA..CC?市场中已经出现类似产品供应oonn?通过低总价复合功能的特点有效规避由于生活成本提高而形成的不利影响ssuullt?t未来出现政策风险的可能性小iinngg?目前价格已经比较可观，且销售速度较快，市场需求显著历史成因及发展?产品市场发展从去年开始，明天第一城、东亚奥北中心等项目就掀起了一轮“商改住”热潮。尽管产权只有五十年，但相比前些年的“住改商”，这类产品有一定优势——不受“住宅禁商”的限制，既能住也能当作办公自用或出租。　　今年的“商改住”势头继续高涨。包括华业国际、幸福村等在内的多个项目，都将公建立项的地块部分建成了住宅。由小产权公寓衍生出房屋30年产权销售：在现有70年产权，50年产权销售制度基础上，新增加房屋30年产权的销售制度。实施30年产权销售的房屋其使用面BB积必须在90平米以下，以确保该政策的实施能最大程度照..AA顾到社会上中、低经济收入的群体。..CCoonn“商改住”新特点：一是地段上。今年出现在城ssuu区成熟板块，甚至是寸土寸金的商圈内。二是地llttiinn段火。住宅市场价格高，产品多瞄准高档公寓甚gg至豪宅。历史成因及发展办公产权公办公产权公现状项目列表寓的现状寓的现状案例点评产品分析现状项目列表项目供应项目供应区域项目名称目前北京市场最新供应16个办公产权公寓项目1、荣京丽都（未开盘）亦庄2、国融国际（未开盘）区域项目名称3、博客雅居（已售完）朝阳区明天第一城4、茶贸国际中心朝阳区东亚奥北中心5、MOHO国际朝阳区旭辉.奥都6、菲特空间BB朝阳区华业国际其他7、ULOPARK悠乐汇..AA..CC8、立方庭朝阳区幸福村oonn9、东亚望京中心ssuu西城区金亚光大厦lltt10、金海.商富中心iinngg现状项目列表小户型公寓产品特点小户型公寓产品特点主力独立　项目名称户型装修标准户型卫生间荣京丽都36-7436-46800，送电磁炉、分体空调、抽油烟机是亦庄国融国际35-5535毛坯是博客雅居56-10456毛坯是明天第一城40-18543毛坯是东亚奥北中心39-8939-60毛坯是朝阳旭辉.奥都41-10541-78毛坯是华业国际47-9064——是幸福村——精装是茶贸国际中心24-80精装是BB..AA金亚光大厦——精装是..CCMOHO国际24-10824-501000，送电磁炉、抽油烟机、炉灶是oonn菲特空间37-8737毛坯是ssuu其他ULOPARK悠乐lltt49-64551800，送电磁炉、分体空调是iin汇ngg立方庭——————东亚望京中心24-9124-57毛坯是金海.商富中心101-136101-1361000，送电磁炉、橱柜、冰箱、抽油烟机是现状项目列表单价特单价特征征均价区域项目名称小户型均价LOFT均价荣京丽都（未开咨询价咨询价6500盘）8300国融国际（未开亦庄咨询价7000　——?亦庄现状小户型公寓的单价盘）为6559元/平米（毛坯）博客雅居（已售6189　——完）?朝阳区小户型公寓的单价平均为10210元/平米明天第一城6850东亚奥北中心7700朝阳旭辉.奥都7500华业国际13000BB..幸福村16000AA..CC茶贸国际中心11000——　oonn金亚光大厦13000ssuuMOHO国际15000——　llttiinn菲特空间11500——　gg其他ULOPARK悠乐汇12000——　立方庭　——25300东亚望京中心9400——　金海.商富中心11000——　现状项目列表价格涨价格涨幅幅及销售及销售速速度度博客雅居300670026066002506559以博克雅居为例：64786500200638164086400平均销售速度：5968平米/月63001506200销售均价：6189元/平米8861001006071开盘价：6071元/平米（2006-60036657600059009）5016135800最高价：6559元/平米（2007-057002）Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Feb-07销售套数销售均价(￥/m2)BB..AA..?博客雅居项目总建筑面积3.6万平米，月均销售面积5968平米CCoonn?尾盘价格达到6559元/平米（毛坯），平均月均涨幅约100元/ssuu平米llttiinngg历史成因及发展办公产权公办公产权公现状项目列寓的现状寓的现状表案例点评产品分析案例点评苹果苹果社区社区?项目位置：朝阳区百子湾路32?开发商：今典集团?发展商：北京今典鸿运房地产开发有限公司?规划设计：北京新纪元建筑工程设计有限公司?南区：36万平米精装公寓已入住?北区：总占地约5万平米，总建筑面积约30万平方米BB?容积率约：3.50..AA..?停车位：2000个CCoo?公共绿地：15000平米nnssuull项目位置ttiinngg案例点评大成国际中心大成国际中心?项目位置：朝阳区百子湾甲12号(东四环百子湾桥东南角)?开发商：北京恒兴置地房地产开发有限公司?投资商：大成房地产?总占地：4.3万平米?总建筑面积：19.7万平方米?商业建筑面积：约8万平米；写字楼建筑面积近5万平米；国际公寓建筑BB面积为3.7万平米..AA?容积率约：3.3..CCo?o停车位：1110个nnss?用地性质：商业、办公、住宅uullttiinngg案例点评明天第一城明天第一城?项目位置：朝阳区国家森林公园旁立水桥?开发商：北京明天房地产开发有限公司?总占地：13.78公顷?总建筑面积：50万平方米?商业建筑面积：约10万平米?容积率约：2.71项目位置?停车位：2500个BB..?用地性质：50年AA..CCoonnssuullttiinngg案例点评东亚奥北中心东亚奥北中心?项目位置：朝阳区国家森林公园旁立水桥?开发商：北京明天房地产开发有限公司?总占地：13.78公顷?总建筑面积：50万平方米?商业建筑面积：约10万平米?容积率约：2.71?停车位：2500个BB..?用地性质：50年AA..CCoonnssuullttiinngg规划设计现状产品现状产品单体设计设计分析设计分析标准层设计户型设计现状产品设计分析-规划设计苹果苹果社区社区蒙太奇公寓4.3苹果LOFT约万㎡?高度：63.6米地下3层、地上12层?建筑结构：框架蒙太奇公寓：?高度:99.9米地下3层、地上33层?建筑结构：剪力墙苹果酒店式服务公寓：?高度：79.9米地下3层、地上21层BB?建筑结构：框架..AA其余部分面积为底部两层底商及苹果二十..CC二院街（开发商持有）oonn苹果LOFT苹果酒店服务式公寓ssuulltt约2.4万㎡约8.2万㎡iinngg现状产品设计分析-规划设计大成创意大大成国际中心大成国际中心厦约5万㎡大成创意大厦（写字楼）?高度：地上16层?建筑结构：框架大成公寓（LOFT+平层）?高度:地上20层?建筑结构：剪力墙商业：乐购BB..AA..CCoonn大成公寓商业约8万㎡ssuulltt约3.7万㎡iinngg现状产品设计分析-规划设计明天第一城明天第一城超级购物港住宅/办公楼：美食名品街精品休闲城?普通住宅6栋热力不夜城?公寓13栋?办公SOHO1栋商业：蓝调风情街、热力不夜城、美食名品街、超级购物港、精品休闲城、精品淘秀城BB..AA..精品淘秀城CCoon蓝调风情街nssuullttiinngg现状产品设计分析-规划设计东亚奥北中心东亚奥北中心（（北区北区））商铺商业楼：?4号楼、5号楼、6号楼办公产权公寓：?1号楼、2号楼、3号楼商铺办底层商铺：公产?1号、2号、3号楼底层权招商公寓BB.商铺.AA..CCoonnssuullttiinngg规划设计现状产品现状产品单体设计设计分析设计分析标准层设计户型设计单体设计苹果苹果社区社区?苹果loft地下三层，地上十二层?蒙太奇公寓地下三层，地上三十三层?苹果酒店服务式公寓地下三层地上二十一层BB..AA..CCoonnssuullttiinngg单体设计大成国际中心大成国际中心?项目总占地面积为4.3万平方米，集五星级公寓、大型豪华商业Mall、百米5A级智能写字楼于一体。其中大型豪华商业Mall面积约8万平米；写字楼建筑面积近5万平米；国际BB公寓建筑面积为3.7万..AA..平米CCoonnssuullttiinngg明天第一城BB..AA..CCoonnssuullttiinngg单体设计东亚.奥北中心BB..AA.