八达岭孔雀城2010年营销策划报告2010年1月2010年，八达岭孔雀城将载誉起航。作为孔雀城品牌旗下又一新的项目，如何向客户展现八达岭孔雀城品牌及项目价值，实现5个亿的销售任务，完成品牌飞跃，是年度计划的重中之重。目录价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘多角度发掘项目自身价值属性价值梳理价值梳理多角度发掘项目自身价值属性多角度发掘项目自身价值属性多角度发掘项目自身价值属性价值梳理价值梳理，找出核心价值，找出核心价值，找出核心价值，找出核心价值客群定位客群定位客群定位客群定位价值创造价值创造价值创造价值创造项目定位项目定位项目定位项目定位营销策略营销策略营销策略营销策略价值挖掘——历史价值硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者1.八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一向驻以重兵把守。2.1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。3.秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天子亲征……八达岭都是必经之地。价值挖掘——文化价值长城十万里，文化五千年长城十万里，文化五千年长城十万里，文化五千年长城十万里，文化五千年1.历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数不胜数。2.1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点文物保护单位。3.1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。4.八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达岭观光游览。价值挖掘——产业价值生态产业发展重地生态产业发展重地生态产业发展重地生态产业发展重地1.生态农业：“中国名特优经济林葡萄之乡”和“中国葡萄酒之乡”。2.生态旅游：官厅水库畅游；天漠滑沙；康西草原、及京西草原骑马、烧烤、露营；八达岭滑雪场滑雪；天皇山、白龙潭等自然风景区，植被茂盛，风景秀美。3.生态服务：容辰葡萄庄园，被国家批准为首批农业旅游示范点；梨园、海棠园、葡萄园等众多花果采摘园；价值挖掘——战略价值承承承承接接接接区域区域区域区域发展的发展的发展的发展的龙头龙头龙头龙头一小时交通圈本案京张京承延庆密云本案怀柔半小时交通圈平谷门头沟燕郊京哈京开房山亦庄大兴京沈涿州廊坊京津塘京石固安项目位于北京1小时交通圈，距离北京城区70公里，是推动项目位于北京西部生态发展带的端头，承接大北京区域京张一体化发展的龙头。生态发展的龙头。价值挖掘——交通价值交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷，项目，项目，项目，项目通通通通达性达性达性达性良好良好良好良好，，，，与与与与北京城北京城北京城北京城区区区区保保保保持持持持一定一定一定一定距离距离距离距离路公张沙城出口京Ｇ）（011大秦铁路北京市沙城镇土木临时出入口官厅湖水库京包铁路康庄东花园东花速出园镇镇高高速出口张口出口京铁路小南辛堡镇划道高速公路规主干道路城镇道7县45?自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。?未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。价值挖掘——品牌价值品牌开创永定河品牌发展大运河潮白河品牌升级八达岭孔雀城连锁连锁连锁连锁发展的品牌发展的品牌发展的品牌发展的品牌品牌飞跃效应效应效应效应，实现，实现，实现，实现聚能聚能聚能聚能核核核核爆般爆般爆般爆般的品牌的品牌的品牌的品牌影响力扩散影响力扩散影响力扩散影响力扩散价值挖掘小结历史价值：硝烟弥漫的古文化价值：长城十万里战场，重大史实的见证者，文化五千年产业价值：生态产业发展战略价值：承接区域发重地展的龙头交通价值：交通便捷，项品牌价值：连锁发展的目通达性良好，与北京城品牌效应，实现聚能核区保持一定距离项目爆般的品牌影响力扩散价值挖掘大山大大山大大山大大山大水水水水，，，，集集集集文化生态文化生态文化生态文化生态居住与未来升居住与未来升居住与未来升居住与未来升值值值值于于于于一一一一体体体体目录价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值梳理价值梳理价值梳理价值梳理价值创造价值创造价值创造价值创造客群定位客群定位客群定位客群定位高尔夫、高尔夫、高尔夫、高尔夫、红酒红酒红酒红酒文化、品牌价值文化、品牌价值文化、品牌价值文化、品牌价值创造、创造、创造、创造、区域竞区域竞区域竞区域竞争争争争力力力力创造创造创造创造项目定位项目定位项目定位项目定位营销策略营销策略营销策略营销策略具备上述大环境价值挖掘，我们是否就能吸引到目标客户？显然，这还不够，我们需要对项目进行价值创造8000亩山地，我们能做什么？我们的目标客户除了原生态山居环境，还追求什么？价值创造——高尔夫高尔夫球场国际标准——?标准杆72杆?一场球是18洞，分为前9洞和后9洞?一场球时间不得超过4小时15分高尔夫是什么？是园林，是景观高尔夫是什么？是社交，是团聚一一种种高高尚尚的品的品味味生生活活，一，一种种不不同同的的境境界界追求追求北纬40度葡萄黄金产业带，具有上千年葡萄种植历史我国三大葡萄酒原料产地这里，将散发着浓郁的葡萄酒香和葡萄酒文化高尔夫是什么？价值创造——葡萄酒文化法国波尔多意大利托斯卡纳西班牙安达鲁西亚澳大利亚巴罗莎山谷美国纳帕溪谷德国莱茵河价值创造——葡萄酒文化英国著名酒评家约翰·艾塞克说：“如果你想要更具有艺术气息、更健康、更有乐趣的人生，何妨花点时间来了解葡萄酒。你不一定要成为品酒家，但是你一定要知道一些基本概念。”你你可可以不以不知道怀来知道怀来，，但但是，是，你你不不能能不不知道知道八达岭孔雀城八达岭孔雀城价值创造——品牌价值创造对对比比前三前三个孔雀城项目，找出价值点，实现品牌飞跃个孔雀城项目，找出价值点，实现品牌飞跃永定河孔雀城大运河孔雀城潮白河孔雀城八达岭孔雀城价值创造——品牌价值创造项目永定河孔雀城大运河孔雀城潮白河孔雀城八达岭孔雀城CBD国贸正东30公里处，京津冀城市圈的京开高速与永定河交汇处，全程高香河生态旅游区，河北香河中信国安天下八达岭水关长城脚下，河北怀来与延庆交位置中心位置，北邻燕郊，河北大厂县潮白河速驱车30分钟即达北京市中心。第一城对面界处流域，西与北京通州隔河相望大堡230-260、联排250-290、叠一期：联排：225-235㎡约225套联排：240-260㎡约803套首期产品拼170-230，共1206套，15%大堡二期：叠拼：158.3㎡，约366套待定叠拼：160-170㎡，约100套、60%联排、25%叠拼院墅：377㎡，约28套京沈高速、120国道、京津高速（距北京八达岭高速、京包高速（距北京城区70交通京开高速（距北京城区40公里）京哈高速（距北京城区30公里）城区50公里）公里）建筑风格南加州风格南加州风格南加州风格+现代主义建筑形式南加州风格绿化率30%　30%32.25%待定容积111.050.55率天下第一城4A景点；京杭大运河；两条社区内部引潮白河水贯穿其中,开挖河道西班牙风情中心花园，毗邻中央生中央景观带交错形成主要支持节点，通过形成系列的岛屿空间，沿河打造商业风情八达岭长城、官厅水库、鸡鸣驿、龙庆峡景观态景观带人林漫道将每个庭院景观结合，成为整体街和办公景观轴线，形成功能各异的开放、康西草原、温泉、天漠等的生态和谐的生活空间带状公园天下第一城国际会展中心、区内2000平紧邻燕郊城区，生活配套、市政配套发展星级独立会所，多功能健身，娱乐葡萄产业园、五星级酒店、18洞高尔夫配套米休闲体验中心、国际休闲商业街、3000较完善；社区内有多媒体产业、水乡创意配套球场、葡萄酒庄、社区商业、社区会所等平米双语幼儿园园、社区展览馆、沿水商业街、宾馆等。物业服务华夏物业华夏物业华夏物业华夏物业03年开始开发，3期部分已入住，一期2009.12月和2010.05月入住，二期一级开发完成，通往项目的路正在修缮，工程进度4期将于2010年、2011年陆续入廊坊京御房地产开发有限公司2010.12月入住最早入住时间2011年住主力客群北京南部大兴、房山等地客群北京东部朝阳区客群北京东部朝阳区客群预计北京西部海淀区客群价值创造——品牌价值创造项目永定河孔雀城大运河孔雀城潮白河孔雀城?距北京城区最近的项目，仅30公?成熟社区，至今已开发至六期?CBD东扩带来的价值利好里?便利交通，紧邻京开高速，距北京城区约40?享有天下第一城的成熟配套?潮白河水街的创意规划优势公里外部配套成熟，第二机场、大兴地铁线等?交通便利，京沈高速及公交车直达?配套先行（先建配套，后建住?2900亿元启动“南城发展计划”，大兴成热点?南加州建筑及景观风格，引人入胜宅）区域?社区即将入住，项目展示效果显著?水岸景观，风景如画?建成区问题较多，存在建筑品质问题，影响项?大期房开发，客户认可度较低?无特殊规划，自身规划对客户打动力不足目销售?价格相对较高，没有实物对价格劣势?距离CBD较远，约50公里?无特殊规划，自身价值对客户吸引力不足进行支撑?外部景观资源较少，距离水景较远?客户对南部区域的接受度有一定抗性?交通环境较差，项目通达性较差?以南部客群为主?以东部CBD区域客群为主?以东部CBD区域客群为主，略高?配套成熟度，如医疗卫生、社区安保、购物超?高端配套成熟度，如会所、外部休闲娱乐于大运河孔雀城客群市等、天下第一城（仿皇城建筑）等客户及关?区位，与北京城区的距离?交通便利性，如出行便利性，距市区的距离等?项目的建筑风格，体现国际化、高品质注点?配套成熟度?产品的性价关关键词键词比，如价：大战略：大战略格是客户最为关规规注划、高划、高的点升升?值值产品的性价潜潜力力、、比低低