谨呈：成都国地置业有限公司谨呈：成都国地置业有限公司无限风光在龙泉无限风光在龙泉————开启成都“新国际化”休闲新城的帷幕开启成都“新国际化”休闲新城的帷幕2007.9.22伟业顾问伟业顾问所提供的所提供的是协助是协助成都国地置业成都国地置业将将龙泉皇冠湖龙泉皇冠湖项目项目打造成符合打造成符合城市发展城市发展的的和和领先领先于时代的“于时代的“新国际化”休闲新城新国际化”休闲新城的方法的方法以及达成目标的以及达成目标的过程过程合作建议书——目录上篇·项目认识下篇·项目合作a.伟业目标与目标解读I.伟业所提供的服务内容和工作方法b.三个代表—项目初步认识及运作II.取费标准核心问题探讨III.伟业主要工作人员及个人相关经历c.项目风险认识IV.伟业当前服务别墅及别墅操作经验d.大盘开发的要点——研究思路上篇·项目认识a.伟业目标与目标解读1、伟业目标2、目标解读伟业目标以未来作标尺，成就国地品牌无共同打造成都“新国际化”休闲新城限风光伟业希望，能协助开发商将成都皇冠湖乃至龙泉区域打造成在一个符合城市发展和土地成长趋势、且符合未来广阔市场需求的龙“休闲新城”；同时通过对本项目未来整体运作的前瞻性思考，实泉现项目最大价值并确立国地“成熟远见”的高端品牌形象。?-5-目标解读成功的“大盘项目”必然是三个方面的综合成功：市场、产品、操作?无大盘项目的成功决不是偶然的，成功的大盘项目必然是综合限因素的成功，而其中最核心的就是市场、产品和操作三个要素，风三方面缺一不可。?光1.市场层面：准确把握市场动态，深入挖掘市场需求，找准市场在空间，顺应或引导市场发展趋势是项目成功的基础；龙2.产品层面：细致的区域研究和用地价值分析，以及在市场需求基础上具有前瞻性和创新性的规划和产品设计，是项目获得成泉功的有力保证3.操作层面：合理科学的分期及分区开发策略，多方资源的整合，以及严格的操作管理和高标准的执行力，是项目实现成功的-6-必要条件。?上篇·项目认识b.“三个代表”—项目初步认识及运作核心问题探讨1、项目背景条件2、项目特性分析——三个代表3、从三个代表引出的核心问题项目背景条件本项目隶属成都龙泉驿片区，位于龙泉街，距龙泉市区约2KM?用地性质：综合用地?建设用地面积：约4.5平方公里无?建筑控制面积：总建筑面积待定限风光在龙泉?项目占地规模巨大，处于一级开发阶段，可能的主要开发物业类型为高端住宅、别墅，同时有相当数量的酒店公建和旅游休-8-闲物业，因此为典型的城市边缘大型综合区域开发项目！项目背景条件无龙泉驿区限558平方公里风光在龙泉?位于成都近郊，既与主城相区隔，又与城市相联系；-9-?位于成都东郊，处于成都未来城市发展规划的主要方向上；项目特性分析特性一：特性一：特性一：特性一：区区区区位位位位优势优势优势优势明明明明显显显显关键词：无?『城市性』限从成都市区走东三环路，然后沿老成渝路，车行约20-30分钟内风即可到达项目地块，项目位置距离各大城市中心仅半小时车程，光作为一个正在迅猛扩展的大城市在而言，如此突出的距离优势，未龙来必可具有较为鲜明的城市性。泉?『离尘不离城』项目大区域内山水资源丰富，龙泉山、龙泉湖以及充沛的水资源使得未来居住者既可轻松拥有优雅安静的自然环境，同时距离城区很近，没有失去城市氛围，可-10-以算是真正的“离尘不离城”。项目特性分析特性一：特性一：特性一：特性一：区区区区位位位位优势优势优势优势明明明明显显显显无关键词：限?『交通便利』从成都市区有数条高等级的风道路可以直达项目区域与，无论是三环路，还是老成渝光路，乃至成龙大道，道路条在件均非常良好。龙较好的可达性、通畅的道路，舒适的行车道路条件将会泉使得区域迅速成熟。-11-项目特性分析特性一：特性一：特性一：特性一：区区区区位位位位优势优势优势优势明明明明显显显显关键词：无?『休闲度假』限成都本来就是一个休闲都市，而在成都，龙泉区域也是一个风休闲气氛很浓的区域，龙泉山、龙泉湖、大大小小的“农家光乐”、洛带古镇等，都为项目区在域奠定了很好的休闲认知基础。龙随着成都城市化进程的迅速加泉快，尤其是城市向东向南发展的大方向逐渐清晰，和交通高速公路网的完善，项目区域未来将很快会被纳入到市区版图，因而也就被赋予了刚高的发展预期。-12-项目特性分析特性二：水特性二：水特性二：水特性二：水环环环环境境境境优优优优越越越越关键词：?『皇冠湖』无项目区域内水资源丰富，充沛的流量和美好的水景均可以加限以利用，虽然水资源在成都并不是稀缺的，但是对水的充分风利用也是高档区域和优雅环境光的必备条件，以水主题为主要特征的皇冠湖应该成为项目的在中心和核心。龙?『湾和岛』泉历来河流的转弯和滩涂处就充满了诗情画意，尤其对于内陆城市的居民而言，人们对于港湾和岛屿的向往更是超出一般，而本项目所具备了“湾和岛”的地理形态条件，因而从环境-13-景观上具备了高端社区的天生禀赋。项目特性分析特性二：水特性二：水特性二：水特性二：水环环环环境境境境优优优优越越越越关键词：无?『皇冠湖生态走廊』水环境往往和生态概念不可分割限，因此本项目结合区域地形，可打造出皇冠湖生态区，与环城市风绿化隔离带、“龙泉山”风景区、光“天鹅湖”等若干绿色生态资源一起，构成区域的绿色生态屏障。在如此，皇冠湖为核心的绿色生态走廊对本项目不仅提供了无以伦龙比的河景和绿色，更保证了区域泉上好的生态环境。-14-http://fdc.21ask.com中管网房地产频道项目特性分析特性三：大特性三：大特性三：大特性三：大规规规规模模模模开发开发开发开发////复复复复合合合合开开开开发发关键词发发：无?『复合开发』本项目总占地约4.5平方公里，如此限巨大的规模，必然要求其业态复合，其中将包含有住宅、酒店、商业、学风校、写字楼等多种物业，因而本项目光也必然成为一个大规模的复合开发典型项目。复合型物业的开发必然涉及在到物业配比、分区、分期和资金分配龙等方面的研究。泉?『动态』4.5平方公里的规模对于区域开发项目而言，可谓为微型城镇的开发，尤其针对高端物业来讲，开发周期将持续较长时间，因此对于本项目而言，-15-动态的，具有前瞻性的结合区域发展来分析市场和产品研究显得更为重要。项目特性分析成都新成都新成都新成都新国际国际国际国际化休化休化休化休闲闲闲闲新城——新城——新城——新城——项项项项目的“三目的“三目的“三目的“三个个个个代表”代表”代表”代表”从项目的基本特性延展，结合伟业对城市发展脉络研究和区域开发的经验积累，我们对本项目的发展判断提出“成都新国际无化休闲新城”的概念，这个概念可以用“三个代表”来阐述：限?『城市化浪潮下的新兴副都心』风本项目将是成都郊区城市化发展趋势的典型项目代表。光?『空白带来希望』在本项目将是城市边缘区位高端复合开发的典型项目代表。龙?『更具活力的新国际化休闲新城』泉本项目是未来成都城市主流“本土国际化”高端客群的典型别墅代表。-16-项目特性分析三三三三个个个个代表代表代表代表之之之之一：城市化浪潮下的新一：城市化浪潮下的新一：城市化浪潮下的新一：城市化浪潮下的新兴兴兴兴副都心副都心副都心副都心本项目将是成都郊区城市化进程新城建设的典型代表无?『城市中的岛屿』、『城市港湾』随着城市化进程逐渐提速，成都城市重心不断向东和南迁移，包括周边交通限配套的迅速完善，以及本项目开发对区域所带来的影响，项目所在地目前非常明显的郊区田园感，将逐渐呈现越来越明显的城市化特征，进而形成新的风城市副都心。本项目中的湖泊和河流也将由一条原来的灌溉水渠过渡成城市光景观湖泊和河流，未来的区域区域将形成一个完整的，与老城区相衔接的高档滨水城市景观轴带。蜿蜒穿城的河流，众多节点处呈现出“城市港湾”的特在征，这些“港湾”未来也将因其充满情趣的设计成为新的城市触媒。龙泉-17-项目特性分析三三三三个个个个代表代表代表代表之之之之二：空白二：空白二：空白二：空白带来带来带来带来希希希希望望望望本项目将是城市边缘复合开发项目的典型代表?『后发优势』无如前文所述，本项目具有较好的交通条件，因此处于交通带动地带，区域中目前已经开发较少，相比成都市区和成都南部、北部城区，可谓“空白地带”限，因此作为成都未来城市发展的主方向，本项目因为位置优势和自身的复合风业态组成而具有了强劲的后发优势。光?『主题商业』、『精致酒店』、『休闲娱乐中心』在在复合开发中，非居住类业态往往对项目的成败起到至关重要的影响，因此本项目开发中，商业和酒店类物业的规划和开发是关键。而参考其他高端区龙域开发的经验情况，建议项目引入高端主题商业休闲配套，提升区域形象，带动区域土地升值，而酒店物业采用精致酒店的形式，从而为此类城市边缘泉的高档区域开发提供一种成功的开发模式。-18-项目特性分析三三三三个个个个代表代表代表代表之之之之三：更具三：更具三：更具三：更具活力活力活力活力的新的新的新的新国际国际国际国际化休化休化休化休闲闲闲闲新城新城新城新城本项目将是本土国际化客群的典型代表?『本土国际化』和『主导文化』无在一定程度上，居住者的特征，将决定区域的整体特征，因而本项目的未来居住者，项目的主力客群将对项目的整体形限象和档次起到决定性的影响。根据我们的初步认识，本项目将是“本土国际化”客群的最适合载体。所谓“本土国际化”，风即以本地文化为主导的，具有国际化视野和认知高度的生活光意识模式，对本项目而言，客群应该是以中国文化为主导文化，但是普遍具有国际化的教育、工作或者生活背景的高端在人群。从目前成都发展情况来看，作为一个西南地区的中心城市，龙因其丰富的旅游资源、绝佳的居住条件和成熟的城市配套，泉成都具有很强的中心效应