大同睿和新城地产项目价值沟通提案开启一座不断向上的生活之城2009.4?写在前面首先感谢开发商对我们工作的大力支持与配合，才能顺利完成市场调研工作。我们关注睿和兴业品牌理念，理解本项目开发对企业品牌的增值效应和在大同市场营建品牌长期竞争优势的战略意义。深化解读本项目的价值，展望大同未来发展趋势及其与城市升级/产品格局优化的互动关系。本次报告分为两个部分，第一阶段报告为市调报告，第二阶段报告为营销报告。此次提报为市调报告。沟通框架城市价值沟通市场价值沟通项目价值沟通客户分析与定位销售目标与计划城市价值沟通城市属性探寻城市经济城市定位与发展规划城市价值沟通城市属性探寻城市经济城市定位与发展规划来到一座城市www.fdcew.com房地产E网晋北中心——大同大同地处山西省北端，位于京津冀北都市圈是我国第三个大型都市群——即“大北京地区”。众所周知，山西省的重要城市大多数集中在南部，北部仅有大同，在太原对省域中部形成带动和促进作用的形势下，北部经济发展的龙头非大同莫属。大同处于北京、呼和浩特、太原构成的三角形结构中心，特别是三个城市之间的交通联系主要通过大同，因而大同是这一地区重要的交通枢纽。大同与太原形成双核效应成为北京、呼和浩特、太原三角中心，是重要的城市交通枢纽历史文化名城——大同大同市境内现存古建筑、古墓葬、古遗址2万余处，其中国家级和省级文物保护单位60余处。驰名中外的主要有北魏文成帝和平初年开凿的云冈石窟；现存的惟一的辽代木构建筑上、下华严寺；九龙壁；北岳恒山、悬空寺、灵丘觉山寺、古长城等。历史文化名称是大同标志性城市品牌。大同大力开发旅游业，打造大同市极具竞争力的产业品牌。能源重镇——大同矿产与能源的优势支撑着大同，并确定了大同在华北地区的重要位置。煤炭工业对大同市经济增长的贡献举足轻重，但煤炭生产中存在的问题也非常突出，经济发展的代价很大，经济增长方式亟待转变。大同已经向集约发展、内涵发展、绿色发展、综合高效发展、和谐文明发展的新路子迈进，从而实现从煤炭资源大市向煤炭工业大市的转变。从“开采――输出”的模式，转化为“开采――加工”的模式。依托能源工业优势，建设新的加工工业大同是北方重镇，华北重镇经济重镇、能源重镇www.fdcew.comwww.fdcew.com房地产房地产EE网网城市价值沟通城市属性探寻城市经济城市定位与发展规划经济环境分析2008年大同GDP总量达565.7亿元。同比增长14.0%。6005004003002001000200320042005200620072008地区生产总值264.94324.47370.25405.96480.09565.7增长速度15.015.912.28.014.014.0大同整体经济增长连续6年处于8%以上，高于全国平均水平www.fdcew.com。房地产E网经济环境分析2007年末全市总人口315.97万人，其中城镇人口158.40万人。指标年末人数（万人）比重（%）全市总人口315.97100%城镇人口158.4050.13乡村人口157.5749.87男性161.2851.04女性154.6948.96大同城镇人口多于农村人口，一定程度上开始了城市化进程。经济环境分析人均可支配收入2008年，大同城镇居民人均可支配收入13758元，增长率为19.6%。2007年，大同城镇居民人均消费支出为7847元，增长率为22%。1400012000100008000城镇居民人均收入6000城镇人均消费支4000出200002005200620072008大同城乡人均收入逐年递增，消费力持续增强，促进了房地产市场的发展。经济环境分析产业概况煤炭、电力、冶金、机械、医药和建材六大行业占全市工业的93%。其中，煤炭、医药、机械三大行业增长强劲，08年增长率分别达到16%、19%和17%。城市价值沟通城市属性探寻城市经济城市定位与发展规划大同城市定位大同是历史文化名城，是重要的能源城市，是山西省北部的中心城市。（国务院批准的《大同市城市总体规划2005-2020年》）三优三地论：大同市将重点“发挥名城、资源、区位三大优势，把大同建设成新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地”。大同城市规划和未来发展的总体战略大同城市规划：新版规划确定大同城市人口135万人，建设用地127平方公里，包括三个组团：十里河以西是以同煤集团为中心的工矿区；御河以东为新区；两河中间是需要保护的老城，也是目前的市中心。发展总体战略：按照“三优三地”的城市定位构想，大同未来发展的总体战略概括为“东进战略”。就是主动把大同经济发展汇入环渤海经济带的发展格局之中。突出旅游发展促进对外开放，突出潜力产品促进结构调整，突出科技教育促进经济增速，突出农业转型促进生态优化，突出基础建设促进城市现代化，突出民营经济促进体制创新。大同现状与发展之我们的理解1）大同作为山西第二大城市，以能源、机械加工为支柱产业，但随着产业结构的升级、城市环保要求的提高，房地产、旅游必将逐步增加其在大同GDP中的比例；2）大同规划城市东扩，已将一部分工业迁至城市东侧，形成了居住与产业的物理分离，可以逐步实现城市的净化；3）大同城中村改造的规划中，将城市古文化最大限度地展示及完善，可以充分体现其历史底蕴，增强城市品味；4）大同整个城市正在进行各城市功能的分区，同时伴随了道路的拓宽，如果按此规划建设完善，那大同将进入功能分明、规划发展的新阶段；5）大同的城市改造，多元化地发展以旅游等为龙头的服务业，使城市可持续发展。世界的大同关键词——资源城市、旅游城市、环渤海经济大同——从单一的资源性城市向可持续发展的环渤海新经济城市进行中产业格局优化调整，城市功能升级扩展环渤海经济格局，城市经济发展演进大同步入城市升级时代营建“世界的大同”不同的时代，同样的伟大开端历史再次选择了大同市场及项目沟通全国房地产市场环境大同房地产市场概况在售项目情况潜在供应项目情况项目解读及其市场定位市场及项目沟通全国房地产市场环境大同房地产市场概况在售项目情况潜在供应项目情况项目解读及其市场定位宏观市场分析自2008年，全球金融危机以来，全国房地产市场进入了调整阶段。1）全球金融危机导致了投资客户的活跃度减弱，甚至资金抽离的现象，因此全国房价上涨势头得到了抑制，且2008年11月以来，珠三角一带房地产市场领跌，逐步蔓延到了上海、北京等一线城市，随即全国房地产市场出现了整体性的一轮下跌，深圳约跌价30%，北京约16%；2）全国房地产市场自2003年开始进入逐步上升阶段以来，已6年时间，或许将进入或已经进入新一轮调整期；3）全国整体房地产市场总体依然处于观望态势，而北京、上海等一线城市出现了降价会促进成交的现象，说明刚性需求的承受力达到了一定的瓶颈；4）2009年春节后，全国各地市场出现了一定的程度的回暖，以一线城市表现较为活跃，且二手房的回暖力度大于新房，但并未形成整体性回暖；全国房地产的调整期及观望期还将持续一段时间。宏观政策分析1.08年政策发展2008《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》1月9日《经济适用住房开发贷款管理办法》2月4日两会政府工作报告中“抓紧建立住房保障体系”。证监会支持优秀企业IPO，但反对企业募集资金用于囤地。3月20日住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。4月8日国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》4月16上调存款类金融机构人民币存款准日备金率，总计达到16%4月16日9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率月15日和10月9日分别下调人民。币存款准备??金率和一年期贷款基财政部、国家税务总局、央行出台政策准利率0.5和0.27个百分点。，降低存贷款金融利率、减免税费、降央行规定个人住房贷款利率优惠下低房贷首付。10月22日浮30％，最低首付款比例调整为20％10月27日财政部、国家税务总局对个人住房《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展交易环节的税收政策作出调整，降的若干意见》12月21日低住房交易税费。11月1日宏观政策分析2.政策归类住住房保房保障障加大保障性住房建设力度（和（和谐谐社社会会））降低利率及存款准备金率刺激需求刺激需求二套房及二手房政策放宽优化房地产项目规划及调整结构产产品升品升级级支持房企应对市场变化优优化化融融资结构资结构及促及促进进各各项项目价格市目价格市场场化化加强房地产市场监管行行政政与与市市场场同同步步正确舆论导向政府希政府希望市望市场场良良性性发发展展宏观政策分析3.房地产最新政策对本项目影响加大对自住型和改善型加大了对房地产消费的信贷支持住房消费的信贷支持力，贷款利率多维持在正常利率的度。7折，减轻了还贷压力。支持房地产开发企业合对本项目而言，拓宽了开发贷款的融资渠道，为项目后期建设加理的融资需求。大了资金保障。?取消城市房地产税。减轻了开发企业的税赋。对于大同，政府要建设更多的保加大保障性住房建设力度，障性住房，则拆迁人员就会减少鼓励住房合理消费。成为我项目客户的可能。国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见宏观政策分析4.政策解读结论：A.本市房地产受政策影响不大自08年房地产市场进入调整阶段以来，政府一再降低贷款利率、增加企业融资渠道、一定程度上降低税赋，但对于本市房地产影响不大。1）但大同的购房客群多为一次性付款或少量贷款，因此贷款利率的降低对大同购房客群影响较小；2）大同房地产企业融资多为银行贷款，且房地产信托等新型渠道并未成为城市重要融资方式，则影响不大；3）大同城市监管及税收