航头A1地块项目定位报告2010-09上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心思路纲要项目现状发展契机发展预期区位条件规划建设航头定位项目定位四至环境地块指标市场空间板块对比市场表现未来竞争同策咨同策咨询询TOSPUR22TOSPUR项目现状区位条件航头定位四至环境地块指标同策咨同策咨询询TOSPUR33TOSPUR1、地块概况地块航头中心镇A1储备地块名称地块东至航鹤路、南至方窑路、西至规划路四至、北至航三路2010推地块YS01出本地块公告2010.04.23规pd01时划号6间路占地面积性17.8住宅用地(公质顷）建筑容面积A101≤1.2住宅24.9积(万A102≤1.6商业率方)同策咨同策咨询询TOSPUR44TOSPUR2、区位概况航头镇位于浦东新区南端，南汇区西南部，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，素有“金三角”之称，面积59.9平方公里。航航头镇是上海市新一轮建设头板发展的22个中心镇之一，是块上海市四大交通网络型商贸中心之一，是原南汇区商贸、物流基地。市政府规划确定的“四高”小区。同策咨同策咨询询TOSPUR55TOSPUR3、航头板块总体规划定位商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇?大型居住社区；?全市郊区4个交通网络型商贸中心之一。南汇航头、奉贤金卫、金山亭林和青浦赵港同策咨同策咨询询TOSPUR66TOSPUR3、航头板块总体规划1、航头镇居住区：目前航头板块房地产开发均集中于该区域，主要有爱法奥朗别墅、金色航城、南郊中华园、生茂绿洲大麦湾工业区航头镇居住区别墅、长泰东郊御园等项目。2、大麦湾工业区：1999年启动，占地约4万平米，南汇9个区级工业开发区之一。同策咨同策咨询询TOSPUR77TOSPUR4、地块区位现状↑?交通条件:八市周康板块号中线心↖沪南公位于南汇的西南部地区，路浦东连接着闵行、奉贤两区，又是各国闵际区与浦东新区联系的交通要冲所行机区场↑在，依托沪南公路和杨高南路两曹安公路条主干道，半小时车程即能到达陆家嘴和浦东国际机场。四十分钟可以达人民广场。奉贤区本地块8同策咨同策咨询询TOSPUR88TOSPUR5、航头板块配套分布配套配套编编建成建成时时配套名配套名称称配套等配套等级级类类型型号号间间1南汇区下沙学校12年学制已建成2南汇区下沙中心小学/已建成教育3航头镇中心幼儿园/已建成4航头镇中心小学/已建成5南汇区航头学校9年学制已建成航头镇社区卫生服16/已建成72务中心医疗6航头镇社区卫生服7/已建成8务分中心商业8农工商中型已建成5目前航头区域的发展仍然集中于传统镇中心，43以农工商超市为代表，沿沪南公路一线展开。基础生活配套较全，但档次偏低，仅限于满足基本的日常生活。同策咨同策咨询询TOSPUR99TOSPUR6、地块区位现状宗地现状地块形状相对规整，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以建筑垃圾、杂草为主。地块南面临河，有利于提升地块景观价值，西面有人工河道，现已正在开发，这也能提高本地块项目品质。同策咨同策咨询询TOSPUR1010TOSPUR6、地块区位现状地块西面、南面道路在建中规划路航三路，北、东面人流、车流都较少。周航三路边配套不完善；北侧隔街紧邻两河流域，少量生活配套。附近超市、银行、购物主要依托下沙镇配套。北规划路西东航鹤路西面道路仍在规划中，尚未开建。北侧航三路，已有公交183南路，可至航天博物馆换乘轨道交通8号线。南向是方窑路河道，河道较窄方窑路，目前河岸还有一些住房未拆。地块东侧是航鹤路，通往下沙方窑路航鹤路镇，相对较为成熟。同策咨同策咨询询TOSPUR1111TOSPUR116、地块区位现状2009年，南汇行政区域合并入大浦东，传统的南汇郊县概念被弱化，取而代之的是大浦东概念杨浦大桥紧邻周康的地段条件，加上城市规建路划、建设的力度加大，其区位的价人民广场世浦纪大道陆家嘴路值认同不断提升，构成形成大型居龙阳南浦大桥住区的基础条件，俨然成为下一个西张江藏花木南“周康”的发展趋势。路罗隧山道路沪卢浦大桥南北蔡上路南三林路杨中环线高浦江路周康徐浦大桥航头同策咨同策咨询询TOSPUR1212TOSPUR规划利好整体规划大型居住区轨道交通预计影响同策咨同策咨询询TOSPUR1313TOSPUR3、航头板块总体规划5111、周康航大型居住社区预计2012年首批交付使用。22、林海公路航头段开工建设，预计332010年10月通车。3、11号线南段二期—航头站，预计2012年通车。44、航头镇中心商业街项目。5、A3公路同策咨同策咨询询TOSPUR1414TOSPUR3、航头板块总体规划根据2010年2月上海市政府批准的《上海市大型居住社区第二批选址规划》，浦东航头拓展基地属于23块大型居住社区之一。位于周康航大基地南侧，规划范围北至S32公路（申嘉湖高速），西至沪南公路，西北至配套商品房下沙基地边界，南至下盐公路，东至S3公路（罗南大道）。用地规模：规划总用地面积292.23公顷，其中城市建设用地265.19公顷。建筑规模：规划总建筑量约249.03万平方米，其中住宅建筑量约188.87万平方米，社区级服务设施建筑量7.47万平方米，基础教育设施建筑量约26.36万平方米，公共设施建筑量约26.33万平方米。人口规模：居住人口约6.16万人。同策咨同策咨询询TOSPUR1515TOSPUR3、航头板块总体规划轨道交通规划?11号线从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东至规划迪斯尼项目。?21号线（11号线南段的规划更新）现由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港1站、临港2站，下半年将向国家发改委报批中，现按何种制式仍未确定。?18号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，地块周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航鹤路至航头站。同策咨同策咨询询TOSPUR1616TOSPUR同策咨同策咨询询TOSPUR1717TOSPUR3、航头板块总体规划重大项目规划利好介绍影响南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、A15以北、A3以西、周祝公路以南，规划面积1.3平方公里,计划建周康航大型居住社区设150万平方米配套商品房，其中住宅138万平方米。人口大量人口导入，加速区域城市建设。（在建）容量为56500人。规划中的周康航大型居住社区，使用航头土地约460亩,为五灶港以南、A15以北，涉及沉香、王楼两个村。其首批住房计划于2012年6月交付使用。林海公路为杨高南路延伸，是一条市级跨区高等级公路，穿越浦东、闵行、南汇、奉贤四区，北至浦东三林，其中的三林海公路林至南汇康桥北段已建成，南至奉贤海湾。在南汇区范围内大幅度缓解目前沪南公路交通压力。（在建），林海公路穿越康桥、周浦、航头三镇，航头镇长度最长，分别涉及沈庄、牌楼、长达、丰桥四个村。航头段预计2010年10月通车。由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设周浦站、航与临港板块板块形成互动，加强大浦11号线南段二期航头站头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港东规划概念，扩大新场地区辐射范围（21号线/在建）1站、临港2站，规划2012建成。。基地位于航头大道的南侧，为居住和商业用地及公共绿地。航头镇中心商业街南临航汇港，东接沪南公路，西接杨高南路延伸段，长度约弥补区域内现有商业的不足（规划）2700米，总面积约22.5万平方米，现状为耕地与民房及部分已建建筑，未明确建成时间。上海A3公路，原路名为规划五号线，是上海规划中的高速公A3公路路，北起A20罗山路立交，南至A4公路海湾路互通，经过南强化车型交通的便捷度和对外的连接（在建）汇康桥、周浦、航头、奉贤奉城、海湾，全长约37公里。未，辐射能力明确建成时间同策咨同策咨询询TOSPUR1818TOSPUR规划利好商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇宜居区位的规划起点大型居住区规划既有可借助的发展优势商业、医疗等配套规划建设日益提升、成熟的生活条件轨道交通规划建设城市化进程及辐射能力的质变规划时间节点FIT本案上市、入住时间节点进入区域发地产发展的快速通道地段价值发生质的变化价值认可变化城市人口辐射能力更强客户结构变化宜居性与城市化相结合产品属性变化同策咨同策咨询询TOSPUR1919TOSPUR市场表现区域市场表现代表个案表现未来主要竞争同策咨同策咨询询TOSPUR2020TOSPUR1、区域联排别墅市场分析?近两年航头板块联排别墅市场的供应量不大，板块内总共新增两个联排别墅项目，总供应量仅79771.62平米；?09年至今，航头板块联排别墅的需求量大，86769平米，远超过供应量；?成交均价波动明显，目前的市场远低于全市联排成交均价。同策咨同策咨询询TOSPUR2121TOSPUR1、航头联排别墅成交总价段分布总价段分布200万以下200-300万300-400万400-500万500万以上套数49741854626面积11749.5515567.3342190.5811016.796281.7109年1月至今近两年航头板块联排别墅主要的成交项目较少，主要是南郊中华园、生茂绿洲。成交总价段主要集中在300-400万的总价段，其次是200-300万，板块内出现的小量的200万以下的联排别墅是长达三村的配套房源，因项目拿地成本较低，所以市场价格一直以来较低，项目尚有新房源即将上市，预计上市均价在15000左右。同策咨同策咨询询TOSPUR2222TOSPUR1、航头联排别墅成交面积段分布面积段分布200m2以下200-220m2220-240m2240-260m2260m2以上套数