同济逸仙大厦—第三轮提报—上海同策咨询股份有限公司2010年6月提报工作回顾宏观市场分析项目产业定位项目角色定位项目客户定位项目价格定位项目商业功能定位第一次提报工作内容工作1：深入分析大柏树周边环境（现状、规划、办公市场）结论1：乱、交通可达性一般、办公物业整体档次较低、办公市场成交弱势、入驻企业集中在钢贸和物流类工作2：大柏树市场企业调研结论2：大柏树办公市场成交状况较为平庸、大柏树65%的企业为钢材类企业，确立钢贸企业为本案突破口工作3：项目整体定位结论3：定位一——成长性企业专属平台；定位二——成熟企业的改善性办公；定位三——低碳节能办公最终确立结合一、二方向定位，分别提出BOHO和PIONEEROFFICE的概念工作4：商业策划定位结论4：本案不适合做集中型商业、结合周边办公商业共性，建议本案以餐饮等配套商业为主、通过办公商业人均面积测算，建议本案1、2层为配套商业，3-5层为会议、办公功能空间第一次提报反馈意见1、办公项目是否应该走钢贸产业集聚方向，是否有其他产业方向，项目如何定位？2、是否可再深入研究5层商业的可行性，5层商业所能带来的利润较大，详细分析5层商业的定位、业态，是否可行？3、如何打造本案“3高”——高品质、高利润、高品牌第二次提报工作内容工作1：办公项目是否该走钢贸产业集聚方向？如何应对第一钢市的影响？研究大柏树及其周边产业现状非钢贸类企业多以租赁为主，购买实力有限，产业聚集难度大产业差异化定位培训、研发、科技中介孵化基地｝并提出需怎样的硬软件服务配套支持如何不做第一钢市NO2横向差异化钢贸类差异化引入平台，超过第一钢市做NO1，斯迪尔表现出兴趣，并提出需怎样的软硬件支持工作2：商业定位研究大量市调研究项目东南西北商圈状况1-2层商业，3-5层办公配套+办公市调研究周边办公楼商业经营状况配套以餐饮、休闲为主5层裙房定位方向（财富国际、蓝天大厦、绿地创汇等）联系百思买、乐购、合作模式：零售休闲+餐饮；大型商百联，无兴趣；建议+配套集中型商业场+酒店；大型品牌购物中心；大型1-2层零售休闲，3-餐饮+休闲娱乐；酒店（曲阳商务中心延伸）5层集中型餐饮区域2010年3月30日提报主要结论1、商业定位结论达成一致：将裙房1-2层作为大型集中型商业，3-5层作为办公。2、办公定位目标达成一致：产业定位和盈利并不矛盾，产业定位仍是同济逸仙大厦办公的主要操作方向，且要坚持做到优良水平；第一钢市并非完全是项目的竞争者；需要对钢贸行业的产业链及新型建材进行更深一步的分析。目前聚焦问题1、调研虹口区非钢贸类企业的办公总体分布、办公现状、未来扩张或搬迁需求。以确认本项目是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地；2、通过主要的调研渠道分析新型建材引入的可能性；3、了解并细分钢贸类产业链，并确认钢贸类产业链中有哪些细分行业类别或环节，存在机会与第一钢市或本项目联合协作。并进行相关的深入调研，确认本项目是否可能发展钢贸类的上下游产业。第三次提报工作过程工作1：是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地？办公集聚区产业类型调研论证产业聚集区共性，得出大柏树已形成产业集聚条件访谈五角丰达专案——李鑫从五角丰达项目得出大柏树甚至杨浦区目前办公客户组成工作2：研究分析新型建材引入的可能性企业实地调研从企业目前办公状况及未来需求分析新型建材可行性行内专家访谈从新材料行业特征、企业容量等方面分析新材料可行性材料学院4位教授工作3：大柏树钢贸企业深度剖析研究钢贸上下游分析调研55家钢贸类企业钢贸类可行性及办公需求特征大柏树办公市场购买力、购买需求分析五角丰达项目访谈提报工作回顾宏观市场分析项目产业定位项目角色定位项目客户定位项目价格定位项目商业功能定位各大城市对比08年及09年市场情况新政后成交量对比08年增幅新政后成交量对比09年增幅?我们选取了4个一线城市和部分二三线城市，对比新政后至今的成交量与08年和09年同期进行比较后发现，相比较惨淡的08年，一线城市的成交量都是下降的，深圳甚至跌幅达到50%以上，而二三线城市中有8个是同比上升的，尤其是武汉成交量更是同比上涨128%?相比较火爆的09年，一线城市的成交跌幅达到60%以上，而二三线相对幅度较少，武汉、哈尔滨、青岛还出现成交量同比上涨的情况2010年上半年十大城市成交量对比5月比4月涨6月比4月涨1月2月3月4月5月幅6月幅上海65.4631.675.68108.1630.28-72.0%19.27-82.2%北京112.5742.77114.85150.0649.49-67.0%23.16-84.6%深圳35.69.1225.728.4810.64-62.6%10.5-63.1%广州57.9951.8768.5967.6949.47-26.9%23.76-64.9%西安84.4448.49102.64128.3591.51-28.7%41.74-67.5%武汉157.5228.4482.33136.0594.3-30.7%49.64-63.5%长沙100.342.7371.5550.4248.61-3.6%53.536.2%宁波17.784.0715.1235.3310.42-70.5%14.9-57.8%大连32.2910.6522.9240.9723.26-43.2%9.82-76.0%杭州12.864.5318.1344.1713.62-69.2%9.21-79.1%青岛52.3224.3459.5472.5954.18-25.4%33.25-54.2%苏州2311.437.0779.1914.28-82.0%12.26-84.5%南京54.8627.6137.7581.3627.14-66.6%18.37-77.4%?一线城市，4月新政后的成交下降幅度都相对较大，其中上海、北京新政后月度成交跌幅最为明显?二三线城市跌幅较一线城市小，且下降时间滞后，长沙甚至逆势上扬；?六月份一线城市的成交量已经明显落后于二三线城市。新政前后几组数据的对比上海市商品住宅月均成交量上海市商品住宅月均成交套数2010.1.1-2010.4.17694168㎡5851套2010.4.17-2010.6.30442960㎡3696套-36.2%?上海市商品住宅成交量上海市商品住宅成交量2009年41828644㎡2010年41081583㎡?月月-41%2009年52034297㎡2010年5302822㎡?月月-85%2009年62063716㎡2010年6423344㎡?月月-80%上海历年来上半年市场对比历年上半年上海无配套商品住宅成交面积对比上海历年上半年商品住宅成交数据，2005-201012001009.25年半年平均成交量为1000830.73693.64万方；757.73800704.3693.64即使是2008年市场极为惨600519.1淡的情况下上半年成交量也达到519.1万方；400340.74而2010年上半年成交量仅200为340.74万方，远远低于0平均值甚至是2008年上半200520062007200820092010平均值年的成交量。历年宏观调控市场走势2005年“国八2008年全球经条”致使市场低济危机，市场再谷出现度低迷从2005年、2008年两次房地产宏观调控发现，量价之间存在着这种一个周期：量跌价升-量跌价跌-量升价升，这两次宏观调控量跌的过程都至少持续了5-12个月；2010年国十四条的力度空前绝后，目前市场还处在量跌价升的过程中，因此目前量跌的过程至少仍需半年左右的时间。上海整体办公市场供求2010年1-6月同比办公供应量108.49万㎡86.98%2010年1-6月同比办公成交量供应对比线71.55万㎡3.56%2010年5月同比供应量成交对比线25.13万㎡100.4%2010年5月环比成交量8.22万㎡59.9%?2010年上半年上海整体办公供应同比09年上半年上升86.98%，但成交仅上升3.56%，整体供求比1：0.66?2010年4-6月上海办公市场供应持续大幅放量，远高于09年同期水平，10年1-6月整体供应环比增加?大量供应并没有带来5、6月的成交放量，与其相反的是新政后成交大幅缩水，且低于09年同期水平上海整体办公市场价格2010年3月案例成交排名09.4-09.610.4-10.6虹口玫瑰购物广场闸北彩虹星座2010年4月价格对比线案例成交排名奉贤绿地望海新都松江安信生活广场2010年5月案例成交排名嘉定福产财富广场杨浦沪东财富国际?2010年上海整体办公价格4月前稳步攀升，半年度整体价格20233元/㎡，同比09年上半年上涨33.11%?2010年4月全市整体办公成交价格开始出现下跌，但总体水准仍高于09年同期?以具体成交案例来看，造成整体价格松动的原因并非降价，而是4至6月办公主体成交区域郊区化导致杨浦区办公市场供求2010年1-6月同比办公供应量7.88万㎡46.2%2010年1-6月09.4-09.610.4-10.6同比办公成交量4.74万㎡22.16%2010年4-6月同比供应量7.3万㎡94.67%2010年4-6月环比成交量2.3万㎡12.88%?2010年上半年杨浦区整体办公市场供应同比09年上升46.2%，成交量同比上升22.16%，供求比1：0.6?杨浦区2010年上半年供应集中于4、5月，主要为五角场板块的创智天地和五角丰达项目?受到大幅供应支撑，4月新政后杨浦区办公成交虽维持低位，但总体稳步上涨，与09年同期逐步下降的趋势截然相反杨浦区办公市场价格2010年上同比半年均价19236元/3.08%09.4-09.610.4-10.6㎡20