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同策上海常发地产嘉定新城前期定位报告
同策上海常发地产嘉定新城前期定位报告
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谨呈:江苏常发地产股份有限公司日期:日期:2010/12010/1项项项项目背景及目背景及目背景及目背景及产产产产品策略品策略品策略品策略市市市市场扫场扫场扫场扫描描描描方案建方案建方案建方案建议议议议2项目背景地地块块方正,距方正,距1111号线号线嘉定新城站嘉定新城站仅仅500500米,地米,地块块北北侧将规划为侧将规划为大大组团绿组团绿地景地景观观,是未,是未来来可以重点利用提升自身核心可以重点利用提升自身核心竞争竞争力的力的资资源源本案地块北侧将规划为的大组团绿地景观11号线11号线嘉定新城站距离本地块400-500米远,与市区交通无缝连接地块南侧有一变电站,会给本案?地块方正,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距11号线嘉定新城站地块现状带来一定负面影响仅500米,与轨道交通无缝链接。3项目背景项项目建筑面目建筑面积积7.57.5万方中等体量,容万方中等体量,容积积率率1.81.8,限高,限高6060米,建筑密度不大米,建筑密度不大于于30%30%,,规划规划限制下限制下产产品品线线小高小高层为层为主,主,产产品品灵灵活性活性较较差差项目名称温泉路地块出让面积41863.6平方米容积率1.8本案建筑面积75353.4平方米建筑密度30%11号线限高60米楼板价12076元?地块位于嘉定新城,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距11号线嘉定新城站仅500米,与轨道交通无缝链接。?本案为4.2万方,1.8容积率,地块方正,中等规模体量,建筑密度30%,限高60米,规划限制下产品线以小高层为主,产品灵活性较差。4项目背景本案本案为为嘉定新城地王嘉定新城地王项项目,相比其他目,相比其他开发开发商,操作性上存在商,操作性上存在较较大劣大劣势势嘉定新城近年各大开发商拿地楼板价楼板价(元/平方楼板价(元/项目名称新地块米)平方米)保利置业保利湖畔阳光苑2400嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块11148嘉宝嘉宝紫提湾2400嘉定区菊园新区B10地块6501新城新城西尚海金郡2216嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块13200龙湖龙湖骊城2090嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块12200盘古盘古天地1336嘉定区嘉定新城A03-8地块12586?近期嘉定地价持续升温,楼板价已在12000元/平米以上,而各大开发商近年来在嘉定早已有了一定的土地储备,前期拿地楼板价仅在2000元/平米左右,摊低了整体成本,其后续开发及操作有较大灵活性。?本案为嘉定地王项目,楼板价偏高,为12076元/平米,体量较小,为7.5万方。5项项目背景目背景开发进开发进度:度:项项目目20102010年底年底动动工,工,20112011年上半年上市年上半年上市6项目背景常常发发地地产产首次首次进进入上海,入上海,项项目肩目肩负负着品牌形象的成功塑造和利着品牌形象的成功塑造和利润创润创造的使造的使命命常发首次进入上海,意义非凡两大使命利润企企业业品牌塑造品牌塑造70808年下半年,一年下半年,一场场金融金融风风暴席卷全球,暴席卷全球,从从1010月起,中央密集月起,中央密集发发布了以救布了以救项目背景市市为为目的一系列政策目的一系列政策88受政策利好刺激,受政策利好刺激,刚刚需、改善需求、投需、改善需求、投资资逐次成逐次成为为市市场场主力,主力,0909年年1-111-11项目背景月,商品住宅累月,商品住宅累计计成交成交16881688万㎡,成交量同比激增万㎡,成交量同比激增106.6%106.6%上海市自07年“9·27新政”出台,成交量开始直线下降,随后在一定幅度内波动,整体成交低迷,直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激,成交量从09年初开始回升,目前整体表现出“量价齐升”。09年1-11月,商品住宅累计成交1688万㎡,与08年同期相比增加106.6%,超过08年全年的成交面积(08年全年成交897.8万㎡);11月全市商品住宅成交227万方,成交均价高达14725元/平方米。二套房政策出台,打压楼市08年市场调整政府救市政策出台99楼市政策已发生微妙转向,政府态度由原来的积极支持改为温和调整,甚项目背景楼市政策已发生微妙转向,政府态度由原来的积极支持改为温和调整,甚至部分至部分领领域(如二套房、首付比例、域(如二套房、首付比例、贷贷款利率)已款利率)已经经明明显显收收紧紧国务院研究楼市调控政策改“抑制”为“遏制”国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议指出,市场调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体措施包括:增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管和继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。1010项目背景中央房地中央房地产调产调控政策密集出台,收控政策密集出台,收紧倾紧倾向明向明显显国土部重拳打击囤地细查“批而未用”土地11月20日,国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》,对“批而未用”土地展开核实。中央调控政策密集出台楼市降温序幕拉开而进入十二月,继国务院九日“营业税优惠政策”调整、十四日“国四条”出台之后,十七日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。十七日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。三十日,上海贯彻“国四条”的房地产市场调控细则出台。自2010年1月1日起,本市将收紧多项税收政策,营业税征免时限由2年恢复到5年,首次购买90平方米及以下普通住房的个人才能享受1%的契税税率,恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费等。近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策,透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧,全面加强房地产市场的调控力度,政策收紧倾向明显。1111价价格格暴暴涨涨已已经经超超越消越消费费者承者承受力,金融、受力,金融、宏宏观观政策收政策收紧紧,,未未来来房房产产市市场场不不项目背景确确定性增加定性增加2010年市场预期导致因素市场有效需求客户减少,在市在市场过场过于于火爆火爆,有,有滋滋生房地生房地产产泡沫泡沫风险风险后市信心受影响预预期下,期下,国国家家再再次次重申严控二套房贷款政策房屋保值增值功能及需求世界世界经济虽经济虽然仍然仍未未走走出金融出金融危机危机的的阴阴影,影,依然存在但但中国整体经济仍在不断好转,并且通胀预期依旧政策政策层层面面趋紧趋紧,,经济经济面面面面临临通通胀压胀压力,力,未未来来房房产产市市场场不不确确定性增加定性增加。。1212项目背景嘉定新城嘉定新城知知名名开发开发商商云云集,集,虎踞虎踞龙盘龙盘,,区区域未域未来竞争来竞争激激烈烈?目前嘉定新城内云集了众多品牌开发商,包括保利置业,中信泰富、龙湖地产,嘉宝集团,绿地集团,新城房产,盘古银行等,涵盖了央企、民企、外资等多种类型的开发商,区域未来竞争将异常激烈。13项目核心问题地王项目区域内知名开成本偏高宏观市场面发商云集常发地产首次临很大不确进入上海定性项目核心问题作为嘉定地王项目,本案如何胜出?14项目核心问题项目核心问题下的项目目标项目地王属性和未来宏观环境的不确定性第一目标:安全,安全性应作为本案定位的立足点在项目安全边际的基础上,还应尽可能提第一目标:高利润升产品销售单价,使利润最大化15项目策略方向作为嘉定地王项目的策略方向安全高利润成本摊薄+创新产品导入,差异化竞争161Q:项目的安全边际何在,如何摊薄成本?17未来价格预判土地成本分析建筑、财务、营销等成本约6000元/平方米售售价至价至少少1800018000元以上元以上才才楼楼板价板价约约1200012000元元//㎡㎡有利有利润润可可言言18目前区域公寓基准价格在1.4万方,随着11号线正式通车及区域规划利好未来价格预判的兑现,正常情况下,预计2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右?盘古天地目前报价15000元/平方米以上(毛坯);?保利家园目前报价为14000元/平方米以上(毛坯)。嘉?定保利湖畔阳光苑11月底多层洋房上市,至今均价13822元/平方米(毛新坯)。城所处时期目前区域公寓产品基准价格为:14000元/平方米140002006年以来区域公寓年均成交价格(元/平方米)09年,嘉定新城公寓价格由年初的8800元增长至年末的14000元/87058806平方米,价格增长60%以上。6727根据历史经验,地铁通车1年后区域住宅价格增幅在30%左右,受5575地铁正式通车实质利好的延续,再加上其它规划利好进一步呈现,预测至2011年上半年公寓价格增长幅度在40%左右。则2011年上半年公寓价格:2万元/平方米2006年2007年2008年2009年1-10月2009年11-12月19未来价格预判正常情况下,至2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右,但我们还要考虑最为悲观情况1、正常情况下,至2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右,而未来最悲观情况下,区域公寓价格的底部是多少?2、在最悲观情况下的公寓价格的底部,本案的安全边际何在?注:假设项目全部为小高层公寓的排布来进行保守测算20正常情况下,2011年上半年嘉定新城公寓价格:20000元/平
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同策
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上海
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常发地产
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嘉定新城
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前期定位报告
,
开发定位
内容摘要:
地块方正,距11号线嘉定新城站仅500米,地块北侧将规划为大组团绿地景观,是未来可以重点利用提升自身核心竞争力的资源。
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