成都十陵土地一级开发项目报告致百悦集团戴德梁行2011年9月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com项目工作流程30个日历天15个日历天5个日历天第一阶段第二阶段第三阶段（终期）项目市场研究及初步定位项目深化定位及运营策略建议提交终稿?区域宏观经济背景研究?区域项目产品研究?根据客户建议补充、深化?区域价值研究?地块条件分析及物业落地研究，完善报告?房地产市场研究?相关项目案例借鉴?配合设计院进行规划调整?客户研究?土地运营策略研究?项目定位?项目经济性评价工作成果?城市与区域价值界定?产品定位?汇报成果修正深化?项目整体定位?土地运营策略?规划跟进?整体规划调整建议?项目经济测算本次汇报内容2项目基本情况?主要地块位于东三环与绕城高速之间，包含了十陵镇大部分可开发用地?一期靠近三环边的1390亩土地已报征，将是启动区?项目土地用途以居住用地为主地块位置?收益方式：固定的投资回报收益土地整理用地分类统计情况用地面积总用地比例序号用地性质备注M2亩（%）1商业用地43474465211.53含商业金融、体育、医院、图书展览馆等2公共绿地2458133696.52含街头绿地、防护绿地、生态绿地等含经规划部门初步确定的504厂、564厂生产3二类居住用地2103461315555.80区601亩补足土地4居住生活配套3077624628.16含中小学、农贸市场、社区中心等5居住绿地685551031.826市政道路58547587815.537市政配套23682360.63含供电、消防、停车、加油站等合计37694915654100.003项目基本情况成都三环路边最后一片大规模开发区中信蜀都7500亩2010保利杉板桥地块7300元/平方米，1420万/亩20106000保利贝森路地块元/平方米，1551万/亩本项目天府新城攀城钢片区2010年伊泰地产成交价3500亩7600元/平米,2027万/亩4目录市场研究篇解决的问题：?明确项目自身优劣势及未来的市场环境?了解潜在客户需求5目录认识成都?西部地区最先进和发达的中心城市?西部地区最活跃的商业消费中心?产业及城市规划向国际化迈进?火热的房地产市场6成都市概况?地理位置:成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,121平方公里，截至2010年总人口1149万，列全国第四。市区人口510.16万。?总体经济状况:成都市是四川省的经济文化中心。2010年，成都市GDP总值达5551.3亿元，增长超过15%，截至2011年一季度，成都市成都GDP总值达1368.4亿元，增长达14.5%,成都已经成为西部大开发引擎城市。?世界500强企业中，已经有175多家在成都投资或设立分公司?著名人物:诸葛亮、杜甫、李白。?著名旅游景点:武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遗址等。?国家综合配套改革试验区?全国宜居城市?全国最佳旅游城市天府广场杜甫草堂武候祠数据来源：成都市统计局1.11日2010年度首场专题新闻发布会1.西部地区最先进的城市经济总量西部领先?2010年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。?2010年GDP产值5551.3亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。?虽然目前成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。但是其GDP增长水平为15.0%，高2010年中国西部主要城市GDP于我国平均增长水平，也高于上述主要城市。说明成都具有较好的经济增长潜力。资料来源：各地区统计公报1.西部地区最先进的城市较高的城市化率?成都市城市化率达到65.3%，在西部地区处于领先地位。?2010年上海、北京、天津等主要城市人口城市化率均已达75%以上。未来成都的城市规模和人口将进一步扩大。?随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。资料来源：国家统计局上海北京天津1.西部地区最先进的城市外向型的经济模式，城市知名度不断提高作为西南地区核心，国际知名企业大量入住，城市经济辐射力逐步增强?成都市近5年外商直接投资年平均增长率超过40％。截止2009年，已经约有145家在蓉设立办事处或成了分公司。今后随着成都社会经济发展，还将有更多的500强及跨国企业进驻成都。经济地位的强化，带来城市政治地位和知名度的进一步提升?目前驻蓉领事馆有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡、巴基斯坦、斯里兰卡、菲律宾等9个，排全国第三位，仅次于广州和上海。?驻蓉外事机构：中日会馆，英国驻成都签证申请中心。?重庆目前有5个国家设立了领事馆：英国、日本、加拿大、柬埔寨、丹麦。1.西部地区最先进的城市新特区的成立，进一步强化了其西南中心的龙头地位?2007年6月9日，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。?国家综合配套改革试验区又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地。天津滨海?2007年12月，武汉城市圈与长株潭城市圈获批“全国资上海浦东成都武汉源节约型和环境友好型社会(“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。重庆长沙沿海－中部－西部几大改革实验区的成立，将改变中国的传统经济格局，促进中西部地区发展，成都也将借此成为西南中心城市。科技中心：成都是中国西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库市场中心：作为西部最大的商贸中心，背靠四川8,700万人口的巨大市场金融中心：全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位西南中心交通中心：成都是西南地区交通枢纽1.西部地区最先进的城市改革实验区基本情况比较上海天津成都重庆2010常住人口名称关键词总面积（km2）2010年ＧＤＰ（亿元）获批时间(万人)上海浦东试验区金融创新/自主创新1,210.41419.0545002005.6天津滨海试验区区域协调/宜居社会2,270230.175030.112006.4成都实验区统筹城乡12,12114045551.32007.6重庆实验区统筹城乡82,0003303.457894.242007.6武汉城市圈资源节约/环境友好58,05231749548.502007.12长株潭城市群资源节约/环境友好281001342.286715.872007.12从发展的基础要素和经济总量来看，成都实验区未来的发展前景十分广阔，今后必将进入快速发展阶段，成为西部大开发的龙头之一。2.西部地区最活跃的商业消费中心商业发展规模在西部地区领先1800060.0%1600050.0%1400045.2%49.7%42.2%36.5%45.7%45.3%1200043.6%40.0%35.8%36.1%1000031.9%30.0%8000600020.0%400010.0%200000.0%上海北京广州天津重庆杭州成都武汉南京西安GDP社会消费品零售总额社消品总额占GDP的比例数据来源：各市统计局?通过与其他城市比较可以得出，2010年各个城市社会消费品零售总额占GDP的比例在31％-50％之间，平均38％。?成都市社会消费品零售总额占GDP的比例为43.6%，相对较高，表明成都市商业市场发展比较活跃。2.西部地区最活跃的商业消费中心较高的居民收入，支撑了高涨的消费热情成都城市居民人均可支配收入情况2500020.0%城市居民可支配收入增长率?近几年城乡居民收入水平和生活2000014.1%12.6%16.1%15.0%质量稳步提高。11.7%1500010.1%?2010年城镇居民人均可支配收10.0%10000入20835.3元，首次突破两万元大5.0%5000关，增速加快，较2009年增长00.0%11.7%2005200620072008200920102010年成都与其他城市人均可支配收入比较400003381031838?29073城市居民可支配收入（元）2010年成都市人均可支配收入位300002550424293238982224420835于全国大中城市中等水平，高于重183851753220000庆与武汉。100000杭州上海北京南京天津广州西安成都武汉重庆www.fdc01.com2.西部地区最活跃的商业消费中心原因1：悠闲适然的生活方式—与杭州并称中国两大休闲之都成都热情的民风有如麻辣飘香的火锅，吸引着每一个来此的外地人成都人悠闲，这主要取成都自古被誉为“天府之决于成都人平和笃定的国”，其物产富饶，而物价心态，在心理上不自卑相对低廉，使人们有充分的不对抗;成都平和的市井条件来享受闲适的生活。闲空间里，所谓阶层之间适的生活方式是成都市最鲜的差别，很容易被模糊明的城市特色，也是成都最大的魅力所在www.fdc01.com2.西部地区最活跃的商业消费中心原因2：开放包容的城市文化——无论是奢侈品还是房地产产品，均乐于接受新事物历史层面?以成都为中心的蜀文化形成和发展过程，就是各种文化不断地碰撞融合的发展过程。?成都从先秦以来，经历了几次大的移民，每次大移民带来了新的文化因杜甫草堂子，带来了朝气和活力。成都文化具有很强的包容性。市场现状-以房地产为例?芙蓉古城是一个典型的传统文化居住区，融合川西、江南、云南等诸多地方风格为一体的大型复合型地产项目。?誉峰是典型的前卫奢侈的住宅风格，采用贴金戴银的直接方式，释放芙蓉古城奢华的居住空间。?两种反差极大的、各自倡导的居住理念完全不同的项目，在市场上均有较高的接受度，这也从侧面折射出成都文化的包容性。从历史与现实两个层面都能明显的反映成都人乐于接受创芙蓉古城誉峰新事物和对外来文化保持一种开放与包容的心态www.