谨呈：安徽徽商集团城镇建设开发有限公司徽商城建/中国合肥长江路地块前期顾问经济测算新景祥合肥/2010-4本报告是严格保密声明依照甲方提到的要求为进一步明确本项目物业形态，我司对各种物业形态的成本、收益、以及去化速度作出测算，以为甲方更好的决策本地块具体操作方式，提供参考依据。本报告是严格保密报告内容一、经济测算1、七层商业与住宅组合形态经济测算2、四层商业与住宅组合形态经济测算3、四层商业、住宅、公寓组合形态二、商业业态思考三、案例推演本报告是严格保密基于市场与新经济数据对本项目经济测算本报告是严格保密排布一：七层商业与住宅融合建筑形态经济测算m路132长江西30m20mm904958mm天柱路m5513m118m165m总占地14347㎡用地面积6700㎡单层占地建筑面积地块指标　层数单元数（㎡）（㎡）建筑层数多层7层容积率4.7住宅168621435398高层28层商业面积46117——3227787908建筑面积总建面：㎡地下面积——2——20233地上住宅：35398㎡、地上商业：32277㎡地下车库：8250㎡、地下1层商场：8763㎡汇总——————87908地下自行车库：1548㎡、住宅地下二层：1672㎡本报告是严格保密排布一：业态组合浅议一业态组合说明本方案建筑形态为7层满铺与21层住宅组合。我司前期通过深入的调研发现，7层满铺如果全部定位为集中式商业，运营难度大，风险大。所以针对项目实际情况，我司建议7层物业分为两部分：住宅下面四层为集中式商业，上面三层作为办公写字楼形式，可租可售，灵活持有，降低运营风险，实现利润最大化。注：以下测算也建立在此基础上。物业形态楼层（层）面积（㎡）均价销售收入上面三层作为办公（元/㎡）（万元）集中商铺14611150006916.5下面四层为集中式商业24611130005994.33461180003688.84461150002305.5办公写字楼5、6、71383360008299.8住宅2135398600021238.8汇总2867675715848444本报告是严格保密排布一：业态组合一经济测算项目面积备注总建筑面积87908含20233㎡地下室面积地上建筑面积67675　住宅35398　办公写字楼13833　商业18444　项目计算标准总费用（万元）备注土地成本6014067按地上面积计算政府收费131887按地上面积计算前期费用71.4628按总面积计算建安成本2561.822520按总面积计算不可预见费82.2723按总面积计算间接费用505.74446按总面积计算税金3803341按总面积计算合计成本　36610　销售收入　48444　住宅600021239办公写字楼60008300　合计收入29539　商业1025018905　毛利润　11833　本报告是严格保密排布一：业态组合浅议二业态组合说明本方案与前方案基本类似，所不同之处是将满铺商业上面3层办公写字楼，作为酒店使用。我司建议如果作为酒店使用可以作为长期持有，如果整体销售难度，将涉及到整体销售，或产权式销售两种方式。住宅如果酒店出售（仅从市场均价角度分析），目前市场形势下与办公写字楼相同，不做累述，以下分析如果酒店持有，项目收益情况。物业形态楼层（层）面积（㎡）均价销售收入（元/㎡）（万元）上面三层作为酒店14611150006916.5集中商铺下面四层为集中式商业24611130005994.33461180003688.84461150002305.5酒店5、6、71383360008299.8住宅2135398600021238.8汇总2867675715848444本报告是严格保密排布一：业态组合二经济测算项目面积备注总建筑面积87908含20233㎡地下室面积地上建筑面积67675　住宅35398　酒店13833　商业18444　项目计算标准总费用（万元）备注土地成本6014067按地上面积计算政府收费131887按地上面积计算前期费用71.4628按总面积计算建安成本2561.822520按总面积计算不可预见费82.2723按总面积计算间接费用505.74446按总面积计算税金3803341按总面积计算合计成本　36610　销售收入　40144　住宅600021239酒店00　收入合计21239　商业1025018905　本报告是严格保密毛利润　3534　排布二：四层商业与住宅融合建筑形态经济测算业态组合说明建筑高度100米以内通过前期深入的市场调查，根据本地块所处地段的实际市场环境，建议项目减少商业体量，将7层满铺商业，减少为4层满铺，规避运营风险，提高项目操作成功率。将7层满铺减少为4层满铺，必将损失面积，容积29层住宅率达不到4.7，通过核算，可以将住宅做到33层，高度控制在100米以内，正好可以满足容积率需求。核算如下：减少成4层满铺商业，地上建筑面积为58908㎡，比原有67675㎡减少8770㎡（67675㎡-58908㎡=8770㎡），住宅单层面积为1686㎡，正好4层商业满足增加5层住宅（8770/1686=5），达到33层。4商铺层高按4㎡计算为16㎡，29层住宅层高按2.9㎡计算为84㎡，正好满足低于100㎡，容积率4.69单层占地建筑面积地块指标　层数单元数（㎡）（㎡）住宅168629448894商业面积46114——18444地下面积——2——20233汇总——————87571本报告是严格保密排布二经济测算项目面积备注总建筑面积87571含20233㎡地下室面积地上建筑面积67338　住宅48894　酒店0　商业18444　项目计算标准总费用（万元）备注土地成本6014047按地上面积计算政府收费131882按地上面积计算前期费用71.4625按总面积计算建安成本2561.822434按总面积计算不可预见费82.2720按总面积计算间接费用505.74428按总面积计算税金3803328按总面积计算合计成本　36464　销售收入　48242　住宅600029336酒店00　收入合计29336　商业1025018905　本报告是严格保密毛利润　11777　排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态业态组合说明A栋基于对市场的研究，本着更好运营项目的原则，建B议在合适的范围内减少集中式商业体量，我司提出栋以下物业形态建议：集中式商业以4层满铺为主。住宅部分由南北向的普通住宅A，与东西向的公寓B两栋空间上垂直的高层组成。C通过测算，对退让后的地块经济指标为：栋净用地面积4611㎡.地块北界沿长江西路面街面宽为90m南界面宽118m，东界面宽45m，西界面宽50m，业态划分示意135m根据用地情况，设定以下建筑指标：96m90m楼栋面宽(m)进深(m)层数单层面积总面积B(层)(㎡)(㎡)45mC8515X12751275x栋A栋天B4518Y810810Y85m柱13m101m路A栋15m18mC满铺满铺446111844450m总面积根据总共地指标，以及容积率，地上面积不得超出67675㎡118m即：1275x+810Y+18444=67675168m本报告是严格保密排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态建筑层数建议由于容积率有限，住宅的与公寓面积如何配比才能达到最佳的状态？通过市场研究，本区域住宅销售情况良好，销售价C栋格也高于公寓，所以我司建议在利润最大化得前提下，以住宅为主题，公寓作为辅助。将住宅层高控BA栋制在100米内，建成29层住宅，利用上述公式，栋可以推算出公寓在15层。楼栋楼层（层）面积（㎡）均价销售收入（元/㎡）（万元）C14611150006916.5（商业）24611130005994.33461180003688.84461150002305.5B（公寓）151215055006682.5A（住宅）2936975600022185汇总3367569707047773本报告是严格保密排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态经济测算项目面积备注总建筑面积87802含20233㎡地下室面积地上建筑面积67569　住宅36975　公寓12150　商业18444　项目计算标准总费用（万元）备注土地成本6014061按地上面积计算政府收费131885按地上面积计算前期费用71.4627按总面积计算建安成本2561.822493按总面积计算不可预见费82.2722按总面积计算间接费用505.74440按总面积计算税金3803336按总面积计算合计成本　36564　销售收入　47773　住宅600022185公寓55006683　收入合计28868　商业1025018905　本报告是严格保密毛利润　11208　四种方案比较分析四种方案收益比较分析表格单位：万元方案成本销售收入毛利润A---4层集中商业+3层办公+住宅物业形态B---4层集中商业+3层酒店+住宅物业形A366104844411833态B1—酒店整体售出B1366104844411833B2---酒店持有C---4层商业+29层住宅B236610401443534D---4层商业+住宅+公寓C364644824211777D365644777311208本报告是严格保密四种方案比较分析区域市场去化速度比较物业形态区域市场去化速度（万方/年）通过前期深入的市场调研，对住宅5于本项目区域内的各种业态的去化速度统计如表，对于商业公寓1.5物业的去化，根据具体商业业写字楼0.5态形式不同差别较大。沿街商业0.5商超业态主力商业1.08四种方案去化速度比较分析单位：万元方案AB1B2CD从几种方案看，4层集中式商商业184