枫桥丽舍营销策略上海中原苏州分公司2010.4项目简介东渡枫桥丽舍，是东渡集团在苏州打造以青年人居为主题的集小户型酒店式公寓、商业于一体的项目；枫桥丽舍集居住与投资功能于一体，延续东渡集团丽舍系列在山水、人文方面的独特表现力，将为苏州带来前所未有的精英置业新理念。项目占地面积12356M，建筑面积53139M，地下2层、地上8层；其中地上1-2商业，局部会所，主要打造精品商业街的性质；2-8F为酒店式单身公寓，面积段30-75M,约500户左右；项目方位项目位置：新区长江3路与何山路交汇处，号属于新区成熟地块，线狮山路CBD辐射核心范围内。本案紧邻轻轨1号线与3号线，5分钟内步行至轻轨站点。长江路为新区主干道，交通1条件畅通无阻。号线项目配套——景观何山公园枫桥风景区项目配套——商业大型购物超市大型商业综合体绿宝广场项目配套——交通主要地面道路：主要公交线路：主要轻轨线路：何山路301路轻轨一号线长江路303路（塔园路、苏州乐园站）邓蔚路304路狮山路308路轻轨三号线华山路321路（何山路站）324路325路333路主要环线道路：西环高架补充：项目距离汽车西站约1公里项目配套——其他（枫桥中心小学）（苏州乐园）（新区高级实验中学）项目总结◇项目地块位于苏州高新区核心地段，属于新区CBD辐射范围内，内部市场需求旺盛。◇项目周边交通便利，多类型交通设施可供选择，方便导入丰富客源。◇项目周边配套设施齐全，方便各类人群生活所需。◇周边景观情况优良，多处景点和娱乐设施。◇紧邻两条城市主干地铁，未来升值空间巨大。项目产品（1）Yimu项目产品（2）design产品研读◇产品主要包括“一室一厅”“一室两厅”“二室二厅”三种户型，面积区间为43.5—105.5㎡◇利多:户型整体方正、功能齐全、动静分离、区域划分细制、大面积落地窗、卫生间大、每个功能区都相互独立、功能区互相之间搭配合理、空间利用合理、没有浪费面积◇利空:卫生间、厨房采光差；南北不通透；客厅正对卫生间；客厅采光差主卧面宽窄2008年至今苏州酒店式公寓供销走势2008年-2010年2月苏州酒店式公寓供销走势2008年-2010年2月苏州酒店式公寓供销情况600001800001.8500001600001.6400001400001.4300001200001.220000100000110000800000.80600000.6400000.43月5月7月9月月1月3月5月7月9月月1月200000.211118年8年8年8年9年9年9年9年9年0年0000008年000009年1202020200202020202002020202008年2009年2010年1-2月供应销售供应销售供销比?苏州全市酒店式公寓每月成交稳定，大体上能体现房地产商品房市场的整体走势。目前苏州在售的酒店式公寓项目大概有20个，其中大部分以小户型为主，其中户型较大的项目有环球188、白领公寓等高端项目。?供应情况：近两年酒店式公寓供应相对集中，主要供应时间节点是2008年8月前后和2009年6月前后，其他月份供应量普遍较小。?供求比：2008年供求比为1，供求平衡；2009年供求比为0.83，出现供不应求现象。2008年至今苏州酒店式公寓区域供销情况2008年-2010年2月苏州酒店式公寓各区域供应情况相城区沧浪区高新区区域供应：16%1%19%2008年-2010年2月，吴中区供工业园区应酒店式公寓最大，为33%，其吴中区20%33%金阊区平江区次为工业园区20%，第三为高新1%10%区为19%。沧浪区高新区工业园区金阊区平江区吴中区相城区2008年-2010年2月苏州酒店式公寓各区域销售情况区域销售：沧浪区高新区相城区1%9%2008年-2010年2月，吴中区酒20%工业园区12%店式公寓销量最大，为33%，其金阊区次为相城区20%，新区酒店式公6%寓销售占比仅为9%，其中与产品吴中区平江区33%19%总价与面积有着很大关系。沧浪区高新区工业园区金阊区平江区吴中区相城区在售酒店式公寓典型项目销售情况楼盘名称存量销售情况已推出的去化率环球188116套/15800平米340套/48000平米75%乐嘉服务大厦/沸腾238套/13900平米282套/28000平米66%CBD新地国际公寓46套/7400平米326套/44600平米85%上城21套/1151平米282套/13089平米92%星城铭座227套/11887平米1010套/50700平米81%飞凡第五街27套/9822平米286套/12615平米57%永诚国际广场461套/23641平米433套/19718平米46%蜜蜂城459套/30000平米650套/43000平米60%阅城新尚广场168套/9000平米438套/18500平米67%从销售情况来看，苏州酒店式公寓在售项目的销售情况良好，从已经推出的房源的统计，去化率普通集中在70-80%，整体销售情况良好。在售酒店式公寓典型项目价格分析楼盘名称所在区域价格价格描述苏州市场上的酒店式公寓，作为环球188园区20000-30000元/㎡辉盛阁酒店公寓投资型物业，在售个5-28层由70-140平米的自由乐嘉服务大厦/沸腾案价格集中在园区均价15000元/㎡SOHO空间和酒店公寓组成，CBD8000~11000元左右厨卫装修。新地国际公寓新区20000元/平米精装酒店公寓/雅园物业而新区新地精装修复式小户型挑高4.95国际公寓售价高达新区上城9500元/平米20000元/平米，主米要是该项目的地标性星城铭座吴中区11000元/平米精装修复式公寓、优越的地段以及高飞凡第五街吴中区8500-10000元/平米精装修酒店式公寓端服务式物业等附加因素，也导致了其去朝南户型8500-9500元/平米永诚国际广场吴中区7500-9500元/平米，朝北户型7500-8000元/平化速度较为缓慢。米，精装修精装修小户型，创意SOHO空蜜蜂城吴中区均价5800元/㎡间/位置较偏，且无挑高等优势阅城新尚广场相城区8000元/平米精装修单身公寓苏州酒店式公寓区域分布图本案区域内酒店式公寓产品分布较少，新地中心公寓面积150-310平米。对于新区CBD而言，小户型酒店式公寓是一块相对空缺市场。?新区酒店日租租赁情况枫桥丽舍周边酒店情况酒店名称区位地址房间数量户型预定价格/天入住率锦江之星高新区长江路418号82标准房RMB18975%商务经济房188标准双床间268名城万丽商务酒店高新区玉山路名城花园南苑78标准大床间32885%商务大床间368商务标准间388大床房180如家快捷酒店高新区玉山路80号125标准房19985%商务大床房199豪华客房1265香格里拉大酒店新区塔园路168号390超豪华客房138075%豪华阁1610标准间148苏州海上城市酒店新区狮山路75号102大床房16875%三人间228商务间320豪华间468景观间498苏州桃园度假村新区金山路68号24570%行政大床房588商务套间688行政家庭房718枫桥丽舍周边酒店情况预定价格/酒店名称区位地址房间数量户型入住率天豪华房408豪华阳台房438书香世家会所酒店新区玉山路60号95会所大床房50880%会所双床房508会所套房688商务大床套房630商务双床套房630苏州世豪全套间酒新区狮山路88号200商务大床套房68085%店行政商务套房930至尊套房1098精致客房688亚致酒店新区长江路379号139景致客房78870%亚致客房888标准房（西498翼）豪华房（东798翼）日式房（东新城花园酒店新区狮山路1号18569875%翼）景观房（东898翼）佳丽房980豪华套房1880双标248苏州金龙大酒店新区玉山路28号124豪华大床房29865%行政标间358?新区目前各类酒店平均入住率在70%-90%之间，其中商务酒店的入住率还保持了相对较高的入住率。?新区精装公寓月租租赁情况项目周边公寓租金情况产权年项目名称地理位置产品形态租金情况限嘉业阳光假日新区玉山路与珠江路交接处单身公寓70年1500元狮山丽晶新区狮山路单身公寓70年1600元汇豪国际新区狮山路单身公寓70年1500元时代晶华石路步行街公寓70年1800元88平米租金7500元，120新地国际公寓新区塔园路公寓70年平米租金9000元，140平米租金10000元锦丽苑新区狮山路公寓70年58平米租金2500元?新区目前周边主要的单身公寓档次相对较低，租金保持在2000元以下。新区中央首席地铁物业山水景色高端酒店式公寓定位高升值潜力客户定位同类型产品客户研究项目价格装修标准预计租金项目特点购买客户特性名称商办产权，普通住宅水电收8200自住型需求客户占到相当一部分，新婚1000元/1400-1600费标准，小户型4.95米层高上城元/平夫妇以及年轻白领为主，投资性购买占平米元/平米，南北通透；仅提供普通物米比较少业服务大型商业配套，商办产权，8300普通住宅水电收费标准，小长江1200元/1300-1500由于大型商业的带动，因此投资型客户元/平户型5.2米层高；仅提供普壹号平米元/平米为主，自住型占比较少米通物业服务公寓产权，小户型，拥有轨8400投资性客户为主，通过轨道交通优势吸今创1000元/1500-1700道、元/平引外区客户，周边学校以及创业园成为启园平米元/平米学校、创业园等优势支持，米其自住及投资的主要客户；仅提供普通物业服务自主型客户为主，投资占比较少，客户公寓产权，豪华大户型，地20000主要来自与苏州有一定地缘关系的外区御景3000元/8000-9000标建筑，与香格里拉联动