恒福恒福------高新区地块项目高新区地块项目市场分析报告市场分析报告销售策划部2010.121报告总纲宏观经济分析城市发展分析政策背景分析项目分析市场竞争分析概况高新区地位新政回顾项目指标解读板块产品分析GDP发展交通政策背景分析总结项目区位分析竞品个案选取人口发展规划未来市场趋势研判地块现状分析重点个案分析开发情况发展分析总结项目SWOT分析竞争分析总结经济分析总结项目建议2宏观经济分析?概况?GDP发展?人口发展?开发情况?经济分析总结3高新技术产业开发区清远经济开发区规划范围跨龙塘、源潭两镇及原来的扶贫区，南接银盏生活区，东北接清佛公路；东临京广铁路；西接广清高速公路，北至原清远市扶贫区。开发范围为已通过国家审核的12个区块的四至范围，面积为1994.78公顷。工业用地分百嘉工业园、源潭工业园、龙塘工业园、银盏工业园四个园区布置，用地类型主要为高科技工业用地和一类工业用地（服装生产、工艺品、制造、电子等）及少量的二类工业用地（食品、精细化工、轻加工业等）。开发区发展思想为“工业立区、服务旺区、绿色护区、生态持区”，主要发展现代工业、高新技术工业、传统工业、环保工业为主，同时注重保护生态环境，形成规模优势明显、产业特色突出、创新创业活跃、科技人才荟萃的生态型的高新技术开发区，成为未来清远的科技、产业中心。4GDP清远GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境中介发展较快发展势头较快内资投资升温房地产企业数量稳步发展特点增长企业规模较小（不看具体数字，只看趋势）区域发展不平衡5大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，人口发展给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展外来人口大量涌入,并逐渐融入城市,成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，吸引大量外来务工人员进驻高新区，使得区域房地产市场刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。随着工业化程度的不断提高，全市外来人口显著增加。2008年末，全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人，增长2%。清城区常住人口62.61万人，比上年增加2.27万人；清新县69.37万人，增加1.67万人；英德市96.82万人，增加1.43万人；佛冈县30.06万人，增加0.69万人；连山县11.17万人，增加0.11万人；连南县14.53万人，增加0.15万人；连州市44.33万人，增加0.57万人；阳山县44.30万人，增加0.42万人。6高新区内的经济构成，将有效地带动房地产市高新区开发情况场的发展?广东清远经济开发区（以下称开发大莲工业园安丰工业园区）位于清远市区南端，与广州市花都区接壤。开发区于1992年经广东省人民政府批准设立，经过十六年的努力，目前区域面积拓展为165平方公里，形成了“一区六园”的格局，即：百嘉工百嘉工业园高新区源潭工业园业园、银盏工业园、龙塘工业园、源潭工业园、安丰工业园和大莲工业园。区内现有工业企业近300家，内外资企业均衡发展，基本形成了生物医药、电子汽配、陶瓷型材、纺织服装等产业为银盏工业园龙塘工业园主的工业体系，投资者遍及美国、日本、荷兰、比利时、印尼、马来西亚、英属维尔京群岛、香港、澳门和台湾等国家和地区。广东清远经济开发区布局合理、功能齐全、设施完善、环境优美、政策优惠、服务高效，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔前景。7清远对外向型经济依赖性不强，金融危机并没经济背景分析总结有影响到企业，综合考量，清远经济依然向好，为房产市场奠定了基础■GDP与人均GDP清远经济的持续迅速发展,吸引了大量的人流,带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。经省核定，2009年全市实现生产总值（GDP）855.2亿元，同比增长16.6%■人口发展城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展■固定资产投资随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化■三产结构第三产业完成增加值274.6亿元，增长16.2%■外来企业精远刚与佛山陶瓷达成产业转移，并获得5亿的转移资金，所以外来企业一下子增加子30多个■私营企业私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源8区域发展分析?地位分析?交通规划?城市规划总体战略分析?城市发展分析总结9地位分析高新区得天独厚的地理位置（一）具有优越的区位条件清远高新技术产业开发区位于清远市南部，距清远市区6公里，与广州市和佛山市相连，北靠京广铁路清远站和清远港，园区东接国道107线，西临广清高速和正在建设的“武广快线”，将于2014年建成的广州地铁9号线至清远延伸段纵贯其中。园区距广州市48公里，距白云机场30公里，距佛山市80公里，距深圳市180公里，区位条件非常优越，是承接广州、佛山等珠三角产业转移和经济辐射的前沿阵地。在区域交通方面，建立以新城广清板块为核心，轨道交通和高速公路为骨干，加快建设城际铁路、城市轻轨，将“广州北”融入“一小时经济圈”。城市轻轨的规划建设加强了房地产板块之间的联系，减弱了“心理距离”，扩大了购房者的选择范围，加强客源流动性。对本项目有一定的利好作用。10清远城市清远城市规划的发展方向总结为——“中核、规划总体战略分析东进、北优、南拓、西控”清远市规划——“一一河河两两岸岸，，双双城核心城核心”“中核主城”：改造旧城区，疏解旧城区居住人口，缓解旧城区居住压力；将旧城区与新城区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进洲心”：东部为旧城中心城区首要的发展方向，规划建设为东城，成为旧城新的城市中心，与旧城区-新城区形成的中核相呼应。“南拓银盏”：南部是新城区重点发展方向，规划建设“广州北”新城。“北优清新”：北部主要包括清新县区核心区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。旧城区作为中心城区的核心区域，以改造旧城区，疏解旧城区居住人口，缓解旧城区居住压力，逐渐释放“西控旅游区”：西部指主要是保护旅游区原有的城市商业服务中心和市域政治、文化中心职能域的生态环境，发展高端旅游。11城市发展分析总结清远城市未来发展分析小结■清远的城市地位清远临近广州，是广州的后花园，更是最近炒得好热的“广州北”。■城际交通规划建立以广清高速/就珠高速为核心，轨道交通和高速公路为骨干，更有建设中的广清城际城市轻轨，将清远融入“一小时经济圈”。■清远城市规划总体战略清远城市规划的发展方向总结为——“中核、东进、北拓、南优、西控”■旧城区的规划旧城区作为清远的核心区域，发展控制容量，优化环境，因此旧城区土地稀缺性更加明显，居住以发展高档江景住宅为主12政策背景分析?929新政影响分析?政策背景分析总结?未来市场趋势研判139.29新政9.29新政房价上涨预期不受影响影响分析9.29新政房价上涨预期不受影响：11月10月8月据了解从近一月来主要项目开　盘销售情况看,自住需求占了套数量均价套数量均价套数量均价绝大多数,从侧面印证了这些买家的想法。一次性全额付款的现象在一些楼盘中多了起来附城403991513529213616.有业介人士分析,到清远来置业的外地客户无论是投资还是度假自住,政策对他们影响旧城13604893164946528624653都不大,既然他们铁了心要到清远买房,除了房价因素外更龙塘195279128229801412735不在乎和看重的应该是清远的后续发展。业内人士形容“如果受把人生分成老中青少年四个阶石角226585030859081476107影段,清远楼市不过还处在少年响阶段，后续发展爆发力强。不过,也要看投资者的实力,做新城125452351771534812995256短线的肯定不愿意一次性全额付款,会暂时选择撤离。”源潭9721461232032742113注：数据来源于房产局14,政策背景政府加强市场监管力度以期带动其他相关产分析总结业发展,保持宏观经济平稳运行■金融政策方面　下半年，中国经济前有通胀威胁，后有房地产调控未竟的担忧。中国政府已经多次强调稳定通胀预期的重要性。继续加强和改善流动性管理，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长，降低社会通胀预期。这样的表述，同中央银行三季度的货币政策执行报告一脉相承。■通胀上升，信贷收紧显著高于3%年度物价调控目标的情况下，兴业银行(25.22,0.62,2.52%)资金运营中心首席经济学家鲁政委对记者分析说，在降低社会通胀预期的目标下继续加强和改善流动性管理，意味着可能在10月份之前，市场所期待的信贷政策放松和信贷投放节奏的调整都不会发生。■银行再度加息基准利率上调0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。明年政府继续收紧贷款，对开发商会出现新一轮的周转困难局面，迫使开发商加快推货。■住房保障方面住房保障的主要途径是廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其他中低价位、中小套型普通商品住房等，建公共租赁住房；扩大廉租住房保障范围，增加廉租住房保障资金来源，加大住房保障的工作力度。15从宏观层面来看，清远未来房地产走势仍然上升，从现阶未来市场段各方的表现推测，未来两年内清远房地产的基本基调仍趋势研判是“合理增长”，2011年预计均价超过心理线5500元大关政府高调调控，房地产表面数据遭受严重打击，清远影响不大清远的转移工业经济总量仍不断增加，由于过于依赖外向型经济，受金融危机影中央调控暂时只会对大城市外来全国