谨呈：厦门华永至合房地产有限公司A-1107-DL-2010-0011厦门江头华永天地项目整体定位报告2010-09-30本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1?商业部分整体定位?写字楼部分整体定位2项目理解项目区位：地块位处厦门岛内地理几何中心，路网密集通行便利，市中心黄金地段无须再定义?岛内核心区?项目位于岛内江头，是厦门的城市核心区；嘉禾路?交通条件突出?地块周边交通发达，通达性良好，南临仙岳路、东侧不远处为嘉禾路、西临仙岳路西郭路；松柏生活区江头?仙岳路与嘉禾路分别为贯莲穿厦门东西、南北的交通坂大动脉，西可达海沧、东连接翔安隧道、往北至集火车站美、同安，南可达莲坂、火车站商圈3项目理解项目交通：城市核心区域，路网密集，交通便利。是厦门岛内重要的交通枢纽?城市主干道：嘉禾路?城市主干道：仙岳路?城市次干道：吕岭路仙路岳?城市次干道：禾山路禾路嘉?公交线路：街808路：SM广场—海沧湾台805路：同益码头—瑞景513路：钟厝—火车站吕岭路99路：第一医院—轮渡96路：湖里山—吉家家世界7路：五缘湾—火车站……4项目理解周边环境：项目周边早期住宅小区（除天湖广场）密集分布，生活氛围浓厚成熟，住宅市场发展较为沉默?1、莲花三村香秀里32003年交付?2、莲花三村江宁里1998年交付7?3、天湖广场262008年4?4、江头小学?5、江浦南里1994年交付15?6、天地美食城?7、明发豪庭天地美明发豪江头小学2004年交付食城庭………5项目理解商业环境：周边商业氛围浓厚，已形成以家居建材为主营业态的专业化市场，市场地位亦无须再定义?区域内已经形成了以家居建材为主营方向的传统家具建材商圈铺商?江头建材城街沿街城湾?国联建材城材台建景?新景家居广场新城材?新景建材城建城联材国建?发明发建材城明……专业市场—明发专业市场——江头建建材城材城6项目理解写字楼市场：区域内写字楼市场现状较为杂乱，办公环境较差。主要入驻企业为小规模的私营公司?区域内写字楼大多修建于上世纪九十年代；?从建筑立面、物业管理、户型设计、停车场等各方面都存在缺陷；?周边主要写字楼物业除国联大厦建邦大厦科瑞大厦鑫新景地、东方财富广场外，均为70年住宅产权的?区域内典型办公企业：“住改商”产品，商住混杂，现状低劣；?国联大厦?建邦大厦?科瑞大厦?长安大厦……7项目理解开发思想：湖里区政府欲借助此地块（及JH1）的开发建设，建立区域建筑标杆，推动台湾街整体改造?台湾街是海西唯一的台湾台湾街夜景特色的商业、旅游、文化街。全国知名的旅游热点街区，融台湾商品、购物、旅游、民俗风情、商务等为一体具有台湾本土地域特色的中高档品牌街，两岸经贸文化JH1地块设计方案旅游交流合作的重要平台。厦门领事馆南立厦门领事馆总平图根据厦门台湾街的功能定位要求，通过台湾街标志性建筑概念设计，面效果图充分发挥其标志性建筑的应有功能，对台湾街乃至整个江头片区的业态提升起到带动和辐射作用……——《厦门台湾街标志性建筑项目招商方案》8项目理解经济指标：占地1.4万m2，建面7.2万m2，（商业2.19万m2，办公酒店5万m2）容积率5.0，建筑密度50%，限高100米基本规划指标项目指标(m2)土地面积14353建筑面积72106JH2地块办公50130其中商业21976容积率5.0建筑密度≤50%指标限制地下商场建筑限高10000平方米100米9项目理解项目属性判断：二线城市繁华中心区，小规模、高密度立意高端的城市商业办公综合体项目区域属性?厦门相当于闽三角核心，外生型市场，特别是岛内环境、配套优势吸引周边城市；?位于厦门岛内思明区核心区——江头片区，西可达海沧二线城市、东连接翔安隧道、往北至集美、同安，南可达莲坂、火车站商圈；?周边商业、教育、生活、交通配套齐全；成熟区域?江头片区已形成厦门岛内专业家居市场片区，客户接受度极高项目属性小规模总占地面积14353m2，建面72106m2?容积率5.0.建筑密度50%；?建筑限高100米，初步规划为台湾街标志性超高层建筑高容积率、高端；利益?湖里区政府意欲借助JH1\JH2地块的开发带动台湾街改造商办综合体地块用途：商业、办公、酒店10项目理解开发目标：整体项目迅速去化、利润最大化、树立高端形象目标。商业部分的去化销售、不参与返租与后期经营要求存在矛盾去化目标：商业、写字楼部分整体?商业部分在销售前提下必1全部去化，迅速回现须保证后期运营良好2利润目标：整体利润最大化P.K.?开发商在商铺销售后部承形象目标：趋合政府要求，树立整担整体返租等事务3体项目高端形象11?商业部分Part1_商业业态定位Part2_商业售后退出保障机制Part3_租金调查及可实现售价Part4_商业部分经济测算12项目定位商业发展方向判断1：百货式商场方向不适合作为本案的定位发展名称体量区位租金发展历程物业类型模型?厦门岛内中高端百货体300-1000元量均在5万方以上，百南中广场5万㎡中华片区百货+零售地段区位型/㎡中山路中华货类商业对项目建筑的300-1000元片区改造巴黎春天9万㎡中华片区百货地段区位型规模要求高；/㎡250-600元/火车站区位世贸11万㎡火车站百货㎡优势?厦门岛内高端百货主要明发商业广200-400元/城市发展外10万㎡莲坂综合百货集中在历史文化中心&场㎡扩核心旅游区（如中山250-500元/火车站区位罗宾森广场8.8万㎡火车站大型商场交通枢纽型街）、或城市交通中心㎡优势（火车站、明发）等，100-300元/嘉禾路-仙SM一期12.6万㎡松柏江头商业广场本项目对外昭示性较弱㎡岳路100-300元/嘉禾路-仙，与其他百货类项目相SM2期10万㎡松柏江头商业广场比无竞争优势；㎡岳路100-200元/瑞景商业5.8万㎡前埔会展百货+零售社区发展型㎡城市东扩加州城市广100-180元/8万㎡前埔会展百货社区发展型场㎡1313项目定位商业发展方向判断1：决定百货商场类商家选址的KPI分析?总规模：2～3万平米；?层数：地上4～5层；建筑自身要求?单层面积：≥5000平米?建筑格局：通透、方正、实用率高；?车位：万平米≥200个?层高：4.5～5米；净高3.6米以上?十字路口，两面临街；其中至少一面临城市主内因道路要求要交通道路，昭示性好；?进入行强；?公司定位住宅类核心客户群：3公里静态居住公司战略要求人口30～40万人；百货商场?公司定位商务类核心客户群：日人流量2～3万人，周末5～6万人城市属性?直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城市人口规模在50万以上；?访谈的商家：外因?传统商脉的商业区、区域属性?商务中心区；?大型住宅区；竞争关系?2公里范围内无直接档次定位相同的企业政策导向?以城市商业网点规划做指导；14商业部分定位商业发展方向判断2：本案适合发展为主题式集中商业，大型百货、城中综合商业中心对于体量和位置的要求，本案无法满足　社区型商业主题式商业大型百货型商业城市商业中心规模1800-10000m21-4万m24-18万m230万m2以上住宅小区自发形成，配大型住宅小区，人流居民聚居区、商务集聚地城市交通、人口核心区区位套物业集中，交通便利，公共交通集散地周边，历史形成的商业聚集区客流量居住人口5000以上5万以上日人流量8万以上日人流量50万以上以住宅底层商铺为主大型集中商业集中度加强城市有明显的功能分区商业形态以住宅底层商铺为主要，出现几家一定规模，出现5万平米以上规模，大型集中商业、专业商业形态集中商业商业街主导城市商业格局小型超市、便利店、早购物中心、百货超市以一两种业态为主的大型Mall的形式出现、大型业态及餐店、书报亭、ATM便、星级酒店、休闲、集中商业、专业街、标志娱乐餐饮设施增多、商设施利店、现代菜街、家政娱乐、餐饮、专业店性商务楼、星级酒店务办公中心服务、小酒店、品牌专卖步行5分钟＆步行20车行10～20分钟范辐射辖区范围，但往往以辐射整个城市及周边区辐射范围分钟两个层次的便民商围，集中商业辐射范某一种或两种业态较为发域，可能成为某一种或业围进一步扩大达，可以辐射到周边片区几种产业的区域中心随着镇区扩大蔓延，没单一的商业中心，往一处商业主中心＆一两处多处商业中心，商业总商业中心有相对集中的商业核心往以某一代表设施为商业副中心量大，商圈对单个商业区核心的影响明显15商业部分定位商业发展方向判断3：本项目1公里半径内的常住居民理论上能够支撑商业体量.但鉴于激烈竞争和市场高端定位，社区型商业不会是本案的发展方向区域居住人口?按照《城市居住区规划设计规范》所规定的人SM辐射圈30000人左右均商业服务建筑面积标准进行人口-商业量支撑计算。人均商业服务建筑面积在0-7-0.91㎡人均商业服务建筑面积0.7-0.91㎡/之间；人?区域半径1公里消费天虹辐射圈摩尔莲花人群统计，以一户3个家庭人工，一家公司约15个常驻员工为计算标本项目辐射区域人口准，初步估计片区内有可支撑的商业体量为莲坂-明发商业21000-273000㎡常驻人口3万人辐射圈?区域内强大商业竞争项目如，SM、天虹、莲坂等商圈明显分流区域消费力量，亦分流本案商业影响力；?从开发商和地块自身条件来看，定义为社区商业无法实现整体商业价值利益最大化；16商业部分定位商业发展方向判断4：专业市场发展方向中，与区域内定位相同的传统专业市场不适合本案发展江头传统家建市场?以批发销售为主?对新客户的抢?单体店代理多品?批发客户多与要经营模式；夺，竞争激烈；牌为主的初期模式零售客户；?新景建材、家?同质化定位，?品牌直营、加盟?零售客户为外居城等有意识的集严重重复店少；部竞争分散中经营；经营现状零售低端同质化严重