谨呈：五洲国际五洲项目市场调研及首期入市研判本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本次市场调研的目的?分析南通近期市场的销售情况,客观理性认清市场大势；?从项目所处区位及产品两个维度出发，盘点本项目的竞品项目；?细分同面积段产品的去化及未来竞争情况；?结合以上市场环境及竞争情况，预判项目入市时机和量价关系；2宏观大势分析3南通区域市场分析从去年2月到今年2月份这一周期来看，预售和成交比走呈现两极分化（未包含库存量），考虑到政策影响去年10月份之前预售和成交比率较为正常，基本保持1.3:1的去化率，10月份至今比率严重失衡，最高比达15:1，未来市场将出现库存量和新供应的双重压力；成交均价围绕1万元上下波动，10月份前走势平稳，之后出现一个波峰之后回落至1万，目前南通市场均价1万1左右，考虑到开发商去库存压力，会采取促销等手段，价格还会有波动。2011年2月-2012年2月南通市商品住宅成交走势4备注：数据来自南通房产信息网竞争格局分布尚海城共34万方，已销售15万方，9500均价。9月份推出8#，102套银州皇家花园，总计48万方，，一期地块约10万方，6。14签11套左右一期开盘去化率不足30%二期（4#6#）认筹，认筹量不目前6号楼认购苏建阳光新城，后续供应足30组约32万方国基桂花小镇，实收均价8500元/㎡左右。目前销售2#，100多套。推出“万元有一户”订房友谊嘉御龙庭，总计12万方优惠活动：，9500左右；和保值承诺，保利香槟国际，共58万方2011年推售8.6万方，9月三，期推98签15套一期356，销售145套，二期10月份，首推64复式公北城名馆，实收均价9900左右，郡，8200，11.20二期销售10套左右华强城，总计130万方选房，暗推出216套，每平米减500后96折，312.16，暗推58#楼，实首期于2011年8月11万元定房，落定不足20收1500，120-150平米日开盘推出540余套房套，96套，销售10套左右源，销售剩余100多套3月份即将推60套洋房，2012年3月加推16#楼120多套87平两房2012年3月12号晚上和130平三房，成交均开盘推出1栋、5栋楼价9000元，共计182套，开盘销售20多套，成交均价11000元5骏和棕榈湾2011年1月份开始蓄客，8月份售楼处开放前在市区设有接待展厅，运用发放优惠券等方式进行诚意客户登记，开盘前累积登记3000批诚意客户，开盘销售300多套（销售率不到80%），据销售人员透露项目整体87平、130平各300套左右。?项目背景：位于人民东路与通富北路交汇处，与通师二附仅一墙之隔。占地约16万㎡，总建面约48万㎡，整体由25幢高层、8000㎡商业及2000㎡高档会所组成。?产品：主力户型为86平、88平的二房和129平、132平的三房?推售：项目整体分两期销售，首期于2011年8月11日开盘推出26#、27#、28#、29#、30#五栋楼，共计推出540余套房源，销售剩余100多套，2012年3月加推16#楼120多套87平两房和130平三房。?价格：一期开盘成交均价9000元/平左右，目前16#楼最高优惠15万，优惠后单价最低6980元/㎡，最高9550元/㎡。?客户情况：项目成交客户主要来自崇川区及郊县（通州、海门、如皋、如东、海安等），购买87平两房产品主要是年轻小夫妻，刚需型，大部分工作不久，父母出首付的较多，也有部分客户买来养老，130平的客户多数为改善型家庭，为孩子上购置学区房较多。?客户敏感点：关注价格、位置、学位?推广：大牌、户外、报纸（江海、扬子）、派单?活动:全款可享受95折优惠，按揭享受97折优惠，并推出垫付首付政策，现场无活动。销售代表语录：?我们这边最好买的就是87平和130平的，两个市场主流面积段，刚需改善多能满足选择。?之前有去通州做过新思路模特大赛活动，所以通州客户在我们这边买房的挺多。?我们后续西区会有140平、160平产品，具体什么时间推出还不清楚62011年10月份在南大街设有展点，总共登记客户1000多批，12月份销吴中豪景华庭售人员进场，2012年3月12号上午通知客户取号，晚上选房，100多批认筹客户，销售30多套，主要成交户型为93平两房及103-114平三房。?项目背景：位于南通市崇州区外环东路与人民东路旁，规划建筑面积180000平方米，由14栋法式高层组成。?产品：93-143平两至四房?推售：2012年3月12号晚上开盘推出1栋、5栋楼，共计182套，开盘销售90多套。?价格：实际成交均价11000元/平方米?客户：客户主要来自崇川及郊县（通州、金沙、如东、如皋），购买93平的两房主要为婚房或父母住，103-114平的三房，客户年龄主要在30-40岁，给孩子买来做婚房或改善居住的，三房成交客户以私人业主居多。?客户敏感点：价格、品质、物管、绿化?推广：报纸、网络、户外、短信?活动：样板间、样板段于2月18日正式对外开放，2月18日至3月17日间至售楼处可申请参与“吴中会-尊贵置业”计划，该计划缴纳1万入会费可抵用10万房款?销售人员语录：?来我们这边买房子的客户，对吴中的产品品质还是很放心的?现在客户买大买小多有，主要还是看客户的经济能力，谁不想住大房子呢.首期开盘产品配比：面积93平103平114平139平140-143平合计套数52393926261827华强城由北城大桥东西两侧地块构成，总占地约60万方，总建面约140万平米。西侧为规划建筑面积约10万平米的南通方特城市乐园?项目概况位置港闸区北城大桥与物业类型住宅、别墅、商办外环北路交叉处容积率2.53?绿化率45.58%占地面积403657平方米建筑面积1312785平方米建筑类别板楼低层多层高售价价格区间8800-11000，层实收均价9500开发商深圳华强（南通）物业公司深圳华强（南通）分公司投资有限公司建筑设计英国道灏国际建筑景观设计英国道灏国际建筑景观设单位景观设计事务所单位计事务所停车位8069个户数总户数7501户当期户数631户?交通区位：华强城南邻通吕运河和老城区，由北城大桥东西两侧地块构成，位于外环北路与北大街的交汇处，过北城大桥即到市中心南大街商圈，处于南通北翼新城核心区。?配套：美丽华实木广场、奥特莱斯购物广场、本案距离南大街少于3KM，购物相对比较方便，周边有北城中学，南通中学，南通市第六人民医院等文卫基础设施。8推出45#和49#楼通吕运河一线12000华强城9月17日开盘，均价9500花园洋房，户型面积从132-14011000本期推出51#57#61#三栋楼平米不等，总共87㎡：284套60套，3月3日10000100㎡：93套起开始认筹，10120㎡：145套万抵20万,3月130㎡：74套9000140㎡：35套16日洋房销售50多套,s实际成交均价10000.80007000SeptOctNovDecJanFebMar时间9月10月11月12月1月23月销售率销售数据29222810121860　存量数据87㎡：103套；100㎡：20套；120㎡：33套；130㎡：12套；140㎡：4套销售数据87㎡：181套；100㎡：81套；120㎡：112套；130㎡：62套；140㎡：31套1010月月66日日结结婚婚证证||出出生生证证：：-2.5-2.5万；万；8.68.6认筹开认筹开始始老老带带新新-5000-5000；；一一次性付款次性付款9595折折，，按按8.22-98.22-9月月44日日55万万揭揭9898折折，，77天内天内签约签约12000抵抵77万万9999折折，，当天当天认购优惠认购优惠8.298.29报报起起价价8000080000元元//套。套。老带老带新新99月月55日后日后政策政策，，老客老客户优惠户优惠11000起起价价88888888，均价，均价55万万抵抵66万万50005000元元物物业费；新业费；新客客不不超超过过11万万??631631户户，，84-13284-132平米；平米；户优惠户优惠50005000元房元房款款送送方特方特城城市市??开盘优开盘优惠：共惠：共减减66万；万；（（此此优惠方优惠方案只针案只针对对报报价价起起价价82008200左左乐乐园园年年卡卡??一次性一次性9595折按揭折按揭9898折；折；58#58#楼）。楼）。10000右右??七天七天内内签约签约再再9999折；折；??实际实际均价均价95009500认筹认筹客客户户不足不足200200组组90001111月月1111号号房交房交会参会参展、展、现现场场送彩票送彩票8000700057#61#MayJune51#JulyAugSeptOctNovMar2期华强城近期推出45#和49#楼通吕运河一线花园洋房60套，户型面积变大景观资源更好，实际成交价格10000元/平方米，成交套数50套。8500-9000元/㎡11000元/㎡2期9000元/㎡9500元/㎡?推出45#和49#楼通吕运河一线花园洋房60套?景观资源相对一期更好，户型面积变大，但目前市场下价格和一期持平保保利香利香槟国际槟国际58万方大盘商住综合体。距离市区和火车站均较远，配套设施依靠10分钟车程左右的唐闸镇，须继续完善。?项目概况位置港闸区长平路8号物业类型商住办容积率2.5绿化率40.10%占地面积18万㎡建筑面积58万㎡建筑类别高层、板楼、毛坯售价最低价8173元/㎡，均价、复式9000元/㎡开发商保利地产南通有限物业公司保利物业管理有限公司公司建筑设计单英国UA国际建筑设景观设计单广州棕榈景观规划设计院位计位停车位1：0.