谨呈当代置业房地产开发有限公司长沙ChangSha万国城MOMA·三期——营销策略报告世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES商业秘密声明本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIESPART1年度目标解读世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES销售目标及分解销售目标2012年6-10月底销售期内，万国城MOMA实现销售13万方，实现回款5个亿”目标目标分解?普宅共约15.3万方可售，按6000元/平计算需去化80%实现7.34亿销售额?公寓按6800元/㎡计算需出货5000方贡献0.34亿；?——全年销售额7.68亿，回款率65%，实现回款5个亿世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES目标解读2012年全年销售总面积与2010年旺市销量一致；2010年6-10月2011年2012年6-10月130459尾货去化130000实销期内月均去化要求达到250套，趋近于2011年区内四盘销售套数之和；总销套数目标销售比率销售时长月均销售目标59780%5个月250套项目名称万科城珠江花城英祥春天万国城合计月均消化套1151085625304数普宅目标均价达到6000元/平，公寓均价达到6800元/平，超越市场均价100-300元/平珠江花城项目名称万科城英祥春天区域整体（已封盘）58006000毛坯均价（800精装（800精装56005600-6000））世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIESPART2目标下的背景?宏观、中观背景?项目背景?市场背景?客户背景世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES宏观背景：国内现状1、中国经济以“大代价”的形式实现“小增长”（1）最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险（2）中国经济进入新一轮去库存周期，经济增速放缓的概率大产产成品成品库库存水平：存水平：央行央行发发布布55千千户户企企业业家家扩扩散指散指数数表表显显示，示，从从20102010年年44季度至今，季度至今，产产成成品品库库存水平存水平处处上升通道，企上升通道，企业库业库存存压压力增大力增大。。国内国内外外订单订单水平：水平：国内订单国内订单水平水平较乐观较乐观，但，但从从20102010年年44季度回落；水平季度回落；水平值从值从20092009年年11季度迅速回升，到季度迅速回升，到20102010年第年第11季度回升到季度回升到5050以上，后以上，后维维持在略高于持在略高于5050临临界界值值。。欧债欧债目前中国产成品的库存水平上升但PMI指数持续处于较低水平，库存积危机仍可能危机仍可能恶恶化，外部需求面化，外部需求面临临突然下降的突然下降的世世累和去联联库地地存时产产期，经济增速或将放缓。可能。可能。WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES宏观背景：国内现状2、通胀下的经济体要求货币政策持续紧缩（3）从2002年开始，中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力11、、9898年至年至0202年，年，M2M2同比增速在同比增速在15%15%上下小幅波上下小幅波动动，，GDPGDP增速维持约29%，CPI持续维持在3%以下，几乎无通货膨2002.092005.62008.122011.09增速维持约29%，CPI持续维持在3%以下，几乎无通货膨33个月42个月33个月胀胀的的压压力。力。22、、0202年年底至年年底至0808年年底金融海年年底金融海啸啸之前，之前，GDPGDP同比增速同比增速长长15.514.8期期维维持持10%10%以上高位，同期以上高位，同期M2M2增速增速长长期高于期高于17%17%，期，期间间313115.9139.69.4个个月月CPICPI同比同比涨涨幅超幅超过过3%3%警戒警戒线线。。11933、、0808年年底金融危机年年底金融危机导导致中致中国经济国经济增速迅速放增速迅速放缓缓，后中，后中1.72.56.1-0.7.央推出了四万央推出了四万亿亿投投资计划资计划，，M2M2同比月度增幅超同比月度增幅超21%21%，，GDPGDP增速迅速回升，但增速迅速回升，但CPICPI也迅速上也迅速上涨涨，目前仍，目前仍为为6%6%以上高位以上高位2。。（4）货币紧缩政策不会放松9月份M2同比13%的增速已创下近十年来新低今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧2011年9月人民币贷款增加4700亿，同比少增1311亿，创下自2010年1月以来21个月的新低世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES世世联研联研究究认为认为，，受受20082008年年44万万亿亿刺激政策的后刺激政策的后遗遗症和症和过过度依度依赖赖投投资驱动资驱动的的经济结构经济结构影影响响，一方面，在，一方面，在结结束了束了货币货币放松政策之后放松政策之后，，CPICPI在一定在一定时时期期内内仍然仍然处处于高位；另一方面，中于高位；另一方面，中国经济进国经济进入新一入新一轮轮去去库库存化周期，外需和投存化周期，外需和投资资的下降的下降将将令令GDPGDP增速下降。因而，增速下降。因而，滞滞涨涨的的风险风险仍然存在。仍然存在。在在CPICPI高企和高企和GDPGDP增速下降，使得增速下降，使得货币货币政策陷入了政策陷入了进进退退两难两难的的维维谷谷：：“保增“保增长长”？“”？“挤挤泡沫”？泡沫”？。因而。因而货币货币政策在回政策在回归归常常态态之后，只有之后，只有因因时势时势而微而微调调，放松的，放松的概概率率较较小。小。世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES宏观背景：有关或在2012、2013年爆发中国经济危机的几种观点11、、经济经济方面的原因引方面的原因引发这场发这场危机爆危机爆发发的可能性有的可能性有两个两个，一，一个个是房地是房地产产泡沫破泡沫破灭灭，另一，另一个个是地方是地方债务债务危机。危机。债务债务危机是指工商危机是指工商业税业税收的收的减减少，以及土地少，以及土地财财政收入的政收入的减减少，有少，有很多地方政府承受着很大的很多地方政府承受着很大的压压力力22、外部、外部国际国际原因：美元原因：美元国国家由于次家由于次贷贷危机危机导导致的致的经济经济不景不景气气以及以及欧债欧债危机所危机所带来带来的深的深刻影刻影响响，而，而欧债欧债危机目前危机目前还没还没有全面爆有全面爆发发；；热钱热钱的快速退出，的快速退出，趋趋利性、投机性的利性、投机性的热钱热钱在中在中国经济国经济不不断断下滑下滑过过程中考程中考虑虑退出的可能性退出的可能性33、政治、政治经济学经济学角度：角度：20122012年底大年底大选选，，20132013年初年初换届换届。在。在换届换届之前本之前本届届政府政府维稳为维稳为主。主。而下一而下一届届政府考政府考虑经济虑经济的可控性及的可控性及业绩业绩可能可能会会及及时击时击碎泡沫碎泡沫44、中、中国国的的经济经济周期：短周期就是三五年的周期，目前周期：短周期就是三五年的周期，目前这个这个周期的周期的经济经济正正在在往往下下走走，到，到明后年可能到谷底；中周期就是明后年可能到谷底；中周期就是九九至十年至十年左右左右的周期：的周期：19491949年、年、19571957年、年、19661966年、年、19761976年、年、19891989年、年、19981998年。年。20082008年年左右左右的的经济经济周期由于周期由于救救市政策市政策将将危机推危机推迟迟。。世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES宏观背景：国内市场调控效果显现，全国房地产市场正步入调控下的淡市：全国100个城市中超一半的城市量价起跌，成交量同比萎缩40%-60%，环比萎缩10%-20%、价格环比下跌5%-10%商品住宅成交面积（万㎡）151.063.482.951.860.538.226.018.47.947.28.643.825.541.919.824.144.6商品住宅成交价格（元/㎡）599021106652483141911914927733574558644988147249592世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES中观背景：长沙市场长沙市场已经进入淡市，成交量急剧萎缩2011年7月开始成交量逐步下滑，尤其是11月份下滑明显加剧，当前周成交面积不足8万㎡较去年同期萎缩了近76%，周成交量不到700套成交套数萎缩82%