温江文庙.柳荫街片区整体商业规划研究规划背景?受温江区柳城街道办的委托，我们将针对林荫街片区进行整体商业规划。?温江林荫街片区的“文庙”作为温江重要的文化地标与商业片区，搞活、搞火是目前我们的工作期望。?林荫街片区的商业规划，是一项系统，涉及面广，函盖文化建设、商业规划、空间布局、形象策划、品牌推广等多项任务。1111概概况况2222SWOTSWOT3333定位定位4444研研究究1111项项目目概况概况项项目目概况概况1111城市面貌城市面貌2222交通体系交通体系3333绿绿化景化景观观4444人文人文环环境境5555商商业业态业业态6666形式形式与与租金租金7777项目概况?温江地处四川盆地中心地带，全区277平方公里，?总人口32.67万。温江市?温江是是4000多年前古蜀国中鱼凫王国成都市的发祥地，川西地区政治、经济、文化重镇，素有金温江之称。项目概况?文庙片区:?四至：北临东大街，南临柳城干道，西临大南街，东临小南街、隆建街?一片两带：?文庙为中心，文武路，小南街、隆建街为主线?建筑形式：?浓郁的川西建筑风貌。文庙附近以院落建筑居多，文武路，小南街、隆建街临街建筑以线形建筑居多。城市面貌?建筑整体风貌统一而完整，但立面和材质过于单一厚重。?改造建筑体量过大，空间尺度过大，与零售业小空间的需求形成矛盾。?业态空间分隔单一，缺少服务配套设施。城市面貌?承载居住、区域商业中心、社区配套、办公、娱乐等多种功能，无重点，城市功能混乱。?人车混杂，存在社会死角，城市整体面貌较差，无法体现城市地位和文化底蕴。?以原住民为主，对现有的城市空间的改造有积极参与的要求和想法，城市面貌改善成为民众的迫切要求。交通体系?严重缺乏公交线路及换乘点，与外界联系不便?步行尺度过大，人车混流，交通组织混乱，无法实现人性化道路管理?道路设计通长单调，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气。?垂直交通缺乏，出入口不明显，无法引导人流进入高层商业空间。?停车问题严重制约了外来居民的滞留。现中心广场被占用，成为临时停车场。绿化景观?地区景观延续成都传统的景观手法，借助原有的植被，以文庙广场为中心。?现代的组团式景观较少，整体形象凌乱。?地标性的开敞空间功能不明确，缺少景观节点与休憩空间的结合。?绿化景观整体水平较低，整体档次有待提升。人文环境?作为温江的核心区域，区内及周边聚集多所中小学校、医院、银行、公安机关及其他社会服务机构，社会设施体系成熟完整。商业业态?文庙片区商业业态构成：?文庙片区的零售类店铺占总量的65%以上，中低档。?餐饮类店铺占总量的20%，低档。?休闲娱乐类占总量的10%，低档。?其他社会设施占总量的的5%，满足正常需求?片区内商业内容涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等多个内容。?零售类：服装鞋帽、日杂用品、化妆品、书报、地区特产、通讯电器等中档产品；?餐饮类：中档正餐、休闲快餐、地方特色小吃烧菜等中低档产品；?休闲类：茶馆、美容美发等?娱乐类：小型影院、录像厅、棋牌室、网吧、陶艺等?教育及其他：英语教育、干洗店等形式及租金?原始的售卖推车；?大南街（市中心）?户外摊贩式售卖；?业态：服装、化装品、美容店、各种形式的手机专卖店、影楼等。?民房改建的临街店铺；?服装店4500元/月（30m2左右）?面积一致的新建临街商业；?影楼4000元/月（二、三楼共200m2?中型超市便利店；左右）?理发店4200元/月（40m2左右）?中大型卖场；?台阶上商铺租金为25—50元/m2.月左右?内庭院式休闲售卖场所；。?大型集贸市场?大南街的商铺多为中高档次的品牌服装店、精品服装店，此地段的日租金范围为4—10元/m2。餐餐饮现状饮现状休休闲娱乐闲娱乐零售零售社社会会服服务务及便民服及便民服务设务设施施关键点?文文庙庙片片区区停停车问题车问题?机动车与行人混杂，机机动车乱动车乱停占用文停占用文庙庙广广场场，严重影响了民众的安全，破坏了文庙的整体形象；?机动车的穿行，阻碍阻碍了步行了步行消消费费者者的的穿越穿越型型消消费费行行为为，无形中缩短了其消费路径的长度；?没有足够的车位，无法无法满满足足未未来来可可能引入的能引入的旅游相旅游相关产业关产业行行业业的停的停车车需求，迫需求，迫使使其其选择选择停停车车便利的其他便利的其他旅游旅游景点景点，阻碍了本区域旅游业的发展；?停停车难车难已已成成为为影影响响本本地居住人地居住人群群安全和安全和阻碍阻碍区区外外旅游旅游人人群到群到来来的重要的重要问题问题之一之一；?停车问题必必须须和和未未来来整体整体业态规划业态规划整合整合考考虑虑，，迅速解迅速解决决，有可能助力区域的整体形象提升。?政府在其中的主导作用必不可少，不容忽视，是决决定性定性的。关键点?片片区区商商业业的的布局布局?目前文庙片区商业经营状况一般，经营商户各自为战，缺乏整体的运营和推广，整体商业气氛无法提升。?由于前期改造并未从商户角度考虑，造成了商业展开面小，面宽不够等问题，同时由于原有商业档次及经营模式较为原始，多采取产权分散的自发经营形式，形成政府—商户—消费者之间的恶性循环，严重降低了区域商业价值。?商业片区如何实现““统统一一规划规划、、统统一一招招商、商、统统一管理、一管理、统统一推广一推广””，直接决定了区域商业价值能否再生。2222SWOTSWOTSWOT分析StrengthStrength((优势优势))11、、区区政政府府高高起起点点打打造的一造的一个个商商业业片片区区，政，政策力策力度大，度大，可塑可塑造性造性强强。。22、、温江历史、文化资源丰富。温江历史、文化资源丰富。33、、项项目位于城市核心地目位于城市核心地带带，，具具有明有明显显的的区区位位优势优势，，并并具具较较高的高的知名知名度。度。44、文、文庙庙、柳、柳荫荫街文化片街文化片区经过区经过整治之整治之后后有有较为较为完整的城市形象和完整的城市形象和风风貌。貌。SWOT分析WeaknessesWeaknesses((劣势劣势))?项项目目区区域域与与成都市成都市区区距离太距离太近，容近，容易易流流失失日常日常消消费费客群客群?公交公交联动联动性差和停性差和停车难严车难严重制重制约约了外了外来来消消费费者到者到达达和和滞滞留留?步行尺度步行尺度过过大，交通大，交通组织组织混混乱乱，无停留点，无，无停留点，无过过渡空渡空间间，不利于聚集人，不利于聚集人气气。。?现现有店有店铺户铺户型型单单一，一，对业态对业态制制约约性性较较大。大。?无无统统一商一商业业形象，形象，配套服配套服务设务设施不完善，景施不完善，景观观吸吸引引力力不足。不足。?商商业业氛氛围围不不浓浓，，现现有商有商业业缺乏缺乏统统一一规划规划，，经营经营特色不明特色不明显显。。SWOT分析OpportunityOpportunity((机会机会))1.1.温温江江旅游旅游业业的的迅猛迅猛发发展展，，为温为温江商江商业创业创造了新的造了新的发发展契展契机，机，旅游消旅游消费费作作为为新新生生消消费费力力将将强强劲发劲发展展。。2.2.光光华华大道和大道和芙蓉芙蓉大道的建成以及大道的建成以及““花博花博会会””的的召召开开，提升了，提升了温温江城江城乡乡基基础设础设施施档档次，次，优优化了化了消消费环费环境，境，为温为温江商江商业业市市场带来场带来巨巨大的大的消消费费潜力潜力。。3.3.““国国色色天香”天香”主主题题游游乐园乐园的的火爆火爆，，为为本本项项目目带来带来更更多的多的经过经过性性客源客源。。4.4.温温江江消消费费者者对对新新鲜鲜事物接受事物接受度度较较强强。。SWOT分析ThreatsThreats((威胁威胁))1.1.成都成都向向东东向向南的南的发发展展趋势趋势，，导导致致温温江缺江缺失失关关注力注力。。2.2.成都市成都市区区不不仅仅主主题题旅游已旅游已有有较较成熟的成熟的发发展展，，亦亦形成了形成了独独特的城市文化，特的城市文化，项项目目区区域域难难以以与与之之竞争竞争，，逐逐渐渐淡淡出出关关注注视视野野。。3.3.锦锦里、文里、文殊坊殊坊、、国国色色天香天香等主等主题题旅游旅游商商业发业发展展较较成熟，形成成熟，形成强强大大竞争竞争力力。。4.4.物物质环质环境存在境存在再再改造的成改造的成本投本投入入必然必然导导致致经营经营成成本本提高，提高，削弱削弱了了竞争竞争力力。。3333定位定位主主题题定位定位1111市市场场定位定位2222客群客群定位定位3333功能分功能分区区44445555主题定位以国学道场为核心的中高档体验式度假区域体现千年历史文化底蕴和人文环境，并包含现代、时尚、艺术、休闲、养生、健怡等丰富元素定位诠释?历史文化主题——『中华精粹时尚化』?将千年文庙历史中蕴含的国学文化提升为中华千年文明，并将中华文明的精粹与现代时尚的生活相结合。?利用文庙现有的文化内涵和人文建筑特色等条件，打造一个优美、自然、健康的休闲生活空间。?艺术人文主题——艺术时尚品味?将中国千年传统和中国传统的民间文化相结合，拉动艺术创造者、艺术欣赏者和消费者的共同参与，创造一个充满文化艺术氛围的新文庙广场。定位诠释?中华精粹时尚化?思想?养生健怡?休逸市场定位?艺术时尚品味?文庙古朴沉静的气质、浓郁的文化氛围，优美的人文环境，创造了一个无限创意的艺术空间。可发展成为一个传统艺术与当代艺术结合的艺术中心?既有传统的中国人文艺术，又汇聚着现代时尚的各类艺术形式；?既是艺术家生活与创作之地，又是艺术家互相交流、展示售卖艺术作品的平台；?既是一个自然悠闲的艺术体验空间，也是配套休闲生活与餐饮健怡的中高档度假生活中心。市场定位?艺