谨呈：万达地产满洲里万达广场整合营销推广策略案邦士地产机构2012年6月引言：万达落地满洲里，代表着万达一次新的开拓之旅行。因此，我们深知这是一次实践性要求极高的作业命题，可当我们思考做什么，怎么做之时，我们始终保持以最务实的方法，力求真实反映这一新的万达商业宏图发展计划。利用自身资源，通过多种渠道，我们尽可能全面深入地了解满洲里房地产市场，通过分析，给予了我们很大的启示。东亚之窗,国际门户却又是一座待兴之城满洲里,如何解题?一个又一个万达的成功，铸成了万达品牌的坚不可摧；万达品牌的战无不胜，成为每一个城市繁华胜景的助推器。但是，满洲里不同于万达即往的城市选择，基础结构决定上层建筑我们认为：只有充分立足与满洲里的城市特性，立足万达核心价值，才能解答这新富有挑战性的命题！一、理解城市国国之之门户门户,,世界世界桥桥梁梁——中俄蒙三——中俄蒙三国国交界，交界，历经历经百年百年风风雨，雨，独独冠冠东亚东亚之窗美之窗美誉誉满洲里市位于内蒙古自治区东北部，1901年因东清铁路的修建而得名，俄语为“满洲里亚”，音译成汉语变成了“满洲里”，是一座拥有百年历史的口岸城市，素有“东亚之窗”的美誉。满洲里是我国最大的陆路口岸，背靠我国东北和华北经济区，北邻俄罗斯，西连蒙古国。?满洲里口岸地处亚欧第一大陆桥的交通要冲;?1988年，满洲里被国家设立为经济体制改革开放试验区。2002年，满洲里和深圳一起被确定为“十五”期间国家重点建设和优先发展的两个陆路口岸。战战略要冲略要冲,,商商贸贸重重镇镇————亚欧亚欧第一大第一大陆桥陆桥要冲，最大的沿要冲，最大的沿边陆边陆路口岸路口岸满洲里口岸地处亚欧第一大陆桥的交通要冲，是我国环渤海港口通往俄罗斯等独联体国家和欧洲的最便捷、最经济、最重要的陆海联运大通道，承担着中俄贸易60%以上的陆路运输任务。9000002006-2011年满洲里非农业人口逐年走势(口）8000001720007000001700006000001680005000001660001640004000001620003000001600002000001580001000001560002006年2007年2008年2009年2010年2011年02006年2007年2008年2009年2010年2011年非农业人口(口）161054163208165180166793168163169389社会商品零售总额?满洲里市下辖1个县级行政区——扎赉诺尔；2个国家级开发区——中俄互市贸易区与边境经济合作区，一个省级开发区——东湖区创汇农业区；?满洲里人口真正本土人约8万人目前大多数（约16万，占60-70%）为新满洲里人，即前些年来满洲里做生意发家，而落户或长期做生意的外地人，加少量新增流动人口。城市全面拓展城市全面拓展——新城——新城区区功能定位功能定位优势优势明晰，明晰，实现满实现满洲里都市洲里都市区区的大框架拉的大框架拉开开满洲里城市总体规划满洲里旧城区总体规划?满洲里旧城区位于满洲里市东北部，满洲里铁路以北，经过多年的建设已呈现良好的发展势头；?目前旧城区土地供应已基本饱和，各部分规划调整的可能性不大。?新区位于老城区南面，西至机场高速，北至外环和铁路，新区行政文化中心满洲里市新区市政府所在地南至和东至军委新城区边界，总规划面积16.81平方公里。规划在机场高速移动外环路以西，形成新的行政文化中心；城市副中心?新区功能定位：以行政办公、生活居住、商业贸易、文化休闲四大功能为主的综合功能区。功能明晰功能明晰,,布局布局合理合理——”二心、二——”二心、二轴轴，三，三片片区区””日日趋趋明晰，新城功能价明晰，新城功能价值值巨巨大大?”二心“是指新城区行政文化中心，新区西侧，中心以环路旧区加放射，形成欧陆风情路网特征，利于创造一个环节优美，交通便捷的新城市行政文化中心；在新区东侧形成城市副中新区心。?“二轴”是指新区东侧形成南北贯通轴线，延续旧城区原有轴线，又形成新区主景观通廊；同时外环路及其西部延伸路形成新区和出口加工区的经济发展轴；?“三片区”是指由西至东形成的行政文化中心区、居住区、铁南居住新区。?满洲里西城区和扎赉诺尔区都由于老城区面积有限，地质条件较差，开始了新城的造城工程；地块自东向西发展?目前城市发展趋势道南区域升级换代，城市由东往西沿五道街为主轴延伸扩展，地块位于城市发展主轴上，但同样需要政府主导、政策支持及培育期。城市城市稳稳步步发发展展——城市——城市经济稳经济稳定，整体呈定，整体呈现现上行上行走走势势2006-2011年生产总值与固定资产投资总额逐年走势2006-2011年满洲里三大产业逐年占比走势分析200000060.00%100%50.00%150000080%40.00%100000030.00%60%20.00%40%50000010.00%20%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年生产总值(万元）6415397964101001493120393812731191540830固定资产投资总额（万元）3100004350006300006500003300001000243第三产业占比（100%）67%66%66%70%70%69%GDP环比增幅（100%）20.20%24.10%25.80%20.20%5.70%21.02%第二产业占比（100%）31%32%32%28%28%29%固定资产投资增幅（100%）30.50%40.30%44.80%3.10%50.80%3.10%第一产业占比（100%）2%2%2%2%2%2%2006-2011年人均可支配收入与社会消费品零售总额逐年走势分析?自2006-2011年间，满洲里全市生产总值呈现波动90000025000800000性递增趋势，至2011年年底全市GDP值递增至15420000700000600000亿元；1500050000040000010000300000?全市三大产业中服务业占据最大比例，从2006-20000050001000002011年间，平均增幅保持在保持65%以上；002006年2007年2008年2009年2010年2011年?社会零消费品总额与人均可支配收入，逐年稳步增社会商品零售总额（万元）335464429712568846624989759149846578人均可支配收入（元）111971276814909164151802121696长，至2011年分别攀增至约84亿元和21696元；满洲里是一座具有丰厚历史的百年口岸城市,三国交界、中西文化交融的特性奠定了城市优越的国际窗口和商贸重镇地位。因此，满洲里意味着：一座国之门户，是中国承接世界的窗口一个国际之城，多民族，多国籍，中西方世界在此交汇融合一个多元之都，汇聚各国特色，交流各族文化二、满洲里市场剖析1、城市商业格局2、竞品分析3、客群观察4、市场结论城市商业格局——三横两纵构成简单商圈，缺乏能够适应时代需求的高标准商业?城市中心规模有限，东西五街构成简单商业形态满洲里现在的核心商圈集中在三道、四道、五道三条街，其中穿插纵身较短的南北向步行街，如中苏路、兴华路步行街，商业连成片，较为成熟，人流量主要集中在该商圈内。?满洲里目前的商业形态主要为沿街排布的底商门市、内铺式购物中心和部分统一经地地块块营的商场及小步行街。少量自五道五道街街持物业、统一运营的商业，大多中中苏苏路路四道四道街街为自发形成；或在市场调整中自兴华兴华路路然形成，早期出售后租赁经营的三道三道街街商业较难统一管理，缺乏良好的业态规划和定位，整体较为混乱。蜕变之机——整体商业档次及消费层次为中低档，新商业中心亟待崛起?整体商业档次及消费层次为中低档，主要消费群体为俄罗斯批发进货客群而该部分消费群大多为小宗、小批量进货批发，商品档次需求不高；另外就是中俄蒙旅游纪念品商店，大多品质不高，主要靠旅游季节中外游客消费，有一定季节性；部分商业兼顾本地消费群体。?本地商业层次较高（中档、中高档）的商场为友谊购物中心该商场品牌档次、购物环境较好，有一定真正商场氛围。但商场所处位置较为靠东，单层面积及规模较小，主要客源为本地及俄罗斯零售消费群，尤其是机关企事业单位购物卡占有量较大。?地方特色餐饮及宾馆生意较好，尤其旅游旺季，娱乐项目较少，且档次不高当地购物中心关门时间较早（约18点），生活较为单调。受各方面影响，近两年生意不如前几年好做，据悉生意人逐渐离开满洲里，新增生意人同比减少，而大多商业较为集中，整体体量同城市规模相比较大，且业态品类雷同、同质化、层次普遍偏低，商业竞争较为激烈。王者未现，领袖缺席——市场发展速度缓慢，缺少领袖级项目?富豪城商业街?五道街发达广场义乌商贸城核心商核心商圈圈?发达·满购中心尚都国际地地块块周周边边地地块块?口岸购物中心华门世家?富豪购物中心裕龙湾?华都大厦?满洲里区域市场内无论商铺或是住宅，近三年来价格波动较小，几乎持平或微涨，整体价格相对居民收入偏低，同时市场容量较小，人口较少，有一定特性和局限性。核心商圈市场参考项目面积区间重点规模（套数）售价情况租金情况其它描述点评（平米）外街半地下室１.５主营服装鞋帽，旅游纪念品。外街半地下室１.２万到万一年，一层３万一主力店百信鞋城。商业档次中档次较低，无清晰准一期200套左右１.５万，一层１.５万富豪城商业街70-120年；内街半地下室１.低档。开间4.5米，进深12确的业态定位，属启，二期70套到２.８万，三层及内街５万二年，一层１.米，层高3.3-3.6米，内