地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1华润欢乐案例德思勤·深圳2011年4月——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2版权声明Copyright;AllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3华润欢乐颂案例1111项目概况2222欢乐颂楼层分布3333欢乐颂业态比例4444欢乐颂SWOT分析5555欢乐颂人车动线6666欢乐颂品牌分析7777欢乐颂设计分析——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4欢乐颂项目概况区位：项目坐落于南山区南新路与南头街交口东北角，与南山市政公园自然衔接，由购物中心和文化公园两部分组成，其中购物中心地下两层，地上五层。同时，比邻南山图书馆、南山文体中心、深圳大学、南山实验学校，是南山区委，区政府所在地，全区政治、文化、生活中心区并是继万象大新大厦城之后，华润旗下的第二个商业地产品牌南蓉新酒店欢乐颂，以全新的形式迎合消费者的“快乐消费”心态。交通：大新村项目西临南新路，南临金鸡路，东临南山图书馆，北临南头路。距离项目的地铁站大新站正在建设，周边有多处公交站点。田厦翡翠明珠对于南山区的消费者交通相对便利，对于福田等其他区域交通不便利。地铁桃园站地铁大新站——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5欢乐颂项目概况基本指标开发商：华润集团建筑设计单位：利安集团物业管理：华润万家总建设用地面积：20000㎡购物中心占地面：9000㎡文化公园占地面积：11000㎡容积率：4.5绿地率（含文化公园）：55%建筑高度：≤23m地下车库车位：350个非机动车位：100个——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6欢乐颂项目概况商业定位——欢乐颂是将购物中心的管理与设计概念架构在以超市为主力店的社区型商业形态，强调快乐生活方式的物质体现。与周围的大众百货形成了互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主一次形成梯形互补。目标客群——欢乐颂以服务于社区性家庭消费需求为导向。致力于解决以南山、宝安及周边地区的家庭顾客，受过良好教育，讲究消费环境，重视购物体验的25-45中产消费者提升生活品质的需求。经营特色——以快乐购物体验为主题，崇尚“不一样，更欢乐”的品牌理念，开发了欢乐调频、空中花园、后院文化广场等欢乐平台。设计中加入艺术、时尚等欢快的元素，提升整体品质。业态扩张愿景：欢乐颂具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，以一个大卖场、一家百货为主，再加入20-30个次主力店，在未来5年内，计划达到15家至20家的欢乐颂是华润万家未来重点扩张的新业态，目前已在无锡、海口、哈尔滨、珠海、成都、合肥等多个一、二线城市正式启动。——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7欢乐颂项目概况项目离深南大道直线距离600M，天虹商场300M，曼哈商业广城300M；后海商业中心2.8公里，此商圈虽具有浓厚的商业氛围，同时存在非常激烈的商业竞争，欢乐颂为了寻找市场锲机点，与其他商业中心采取差异化定位，以快乐购物为主题来占领市场。社区沃尔玛潮流小商品城欢乐颂曼哈商业城天虹家乐福国美电器苏宁——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8欢乐颂位于南山的文化中轴线上，市政广场的人行通道贯穿其中，将客流直接导入购物中心。但对于从西面主入口的消费用户流，欢乐颂对于连接市政广场的餐饮一条街并没有明显的广告牌，使得其特色并没有很好的展示失去了部分消费群体。南山文化中轴线博物馆图书馆欢乐颂市政广场北西东南——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9华润欢乐颂案例1111项目概况2222欢乐颂楼层分布3333欢乐颂业态比例4444欢乐颂SWOT分析5555欢乐颂人车动线6666欢乐颂品牌分析7777欢乐颂设计分析——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page105/F空中花园：茶余饭后、情景餐厅、空中花园4/F爱家庭：美容、成熟女装、家居用品、儿童教育、家庭电器、儿童、内衣3/F绅士味道：男装、运动器材、皮鞋皮具、休闲服饰、运动、美发2/F爱美丽：露天舞台、欢乐调频直播室、少女装、淑女装、餐饮1/F咖啡时间：情景街、化妆品、时尚配饰、休闲吧、名品店B1爱生活：华润万家超市、餐饮、药店、参茶叶等配套设施B2停车场、汽车美容中心——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11欢乐颂楼层分布——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12欢乐颂B1楼层—爱生活品牌数面积类别大小详细品牌个数比例比例（㎡）餐饮225%62419%面点王、汉拿王零售563%255980%华润万家超市、八马茶叶、一致药业、华润堂、烟酒中心休闲娱乐112%271%康辉旅行社小计8100%3210100%/说明本层华润万家超市面积达2410㎡是占本层商业面积最大的比例华润堂22㎡面点王389㎡药店22㎡超市2410㎡茶叶45㎡烟酒60㎡汉拿王235㎡旅行社27㎡——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13欢乐颂1F楼层—咖啡时间品牌数面积类别大小详细品牌个数比例比例（㎡）餐饮79%98537%星巴克、必胜客、许留山、千味涮、可颂坊、麦当劳、美心VASTO、富贵鸟、豪行、其乐、健乐士、BATA、天美意、百丽、千百度、KISSCAT、妙丽、达芙妮、GALADAY、密丝罗妮、伊伴、CNE、TATA、特乐路、MIDO、艾菲尔、邓禄普、ELLE、芭迪、VANGO、TCBY、迪欧零售6689%165862%妮、FED、思加图、莱尔斯丹、真美诗、哈森、妍丽、欧莱雅、丸美、DIVVM、柏莱雅、自然堂、玉兰油、西铁城、天梭格雅、卡西欧、罗西尼、SWATCH、中国黄金、六福、万泽药业配套12%271%上海银行小计74100%2670100%/说明本层主要的业态是零售与餐饮，以知名的专门店（餐饮情景节）与名品店吸引顾客，拉动消费。品牌引导消费朝向，把名品店放在一楼主入口成为欢乐颂在区域内吸引基本客流和消费潜力的有效途径。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14欢乐颂1F楼层—咖啡时间图例类型户数面积图例类型户数面积化妆品15341㎡表680㎡珠宝配饰8486㎡便利店265㎡鞋子26610㎡餐饮6985㎡眼镜676㎡配套商业327㎡——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15欢乐颂2F楼层—爱美丽品牌数面积类别大小详细品牌个数比例比例（㎡）餐饮24%42215%拾味馆、厨子印象MANGO、OCHIRLY、E-LAND、TEENIEWEENIE、INBY、UNIKO、JAKET、卡迪戴零售4393%237384%尔、ORIGN、COCOON、TITI、LOVE＆LOVE、艾哲、本瑟、卡洛芳瑞、JC-FIVE、BANANABABY、NYLONPINK配套17%101%欢乐调频电台小计46100%2805100%/说明本层主要的餐饮面积不包括露台面积，露台面积为1024㎡图例类型户面积数淑女装171088㎡少女装241244㎡欢乐调频110㎡饰品141㎡餐饮2422㎡——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16欢乐颂3F楼层—绅士味道品牌数面积类别详细品牌个数比例大小（比例卡宾、自由鸟、LEVIS、美丽宝、UCLA、皇玛士、G2000、SANSE、FILA、VJC、卡丹达仕、IF、佐丹零售4195%217284%奴、高尔普、艾力文、美斯奥、博世堡、曼哥天、蓝狄斯丹、七匹狼、美国旅行者、新秀丽、迪文威尔、金利来、JEEP、VASTO、BOSSSUNWEN、个人护理12%30012%首脑美发配套13%1154%服务中心小计43100%2587100%/图例类型户数面积运动8695休闲11582男装16665皮具、鞋子6230服务中心1115美发1300——