谨呈：苏宁环球苏宁·名都汇酒店式公寓营销策略报告苏宁名都汇项目组2011年2月基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下，建议加快推货节奏，迅速出货：整盘推售方案1：2月3月4月5月6月7月8月9月10月营销节点3月125月15日公寓开日首批5月28盘日首批商铺开盘住宅开6月12日第二批商铺盘6月26日第三批商铺推售节奏1#公商寓铺、4开蓄#楼盘水开盘强强销公寓蓄水商铺开盘强销销首批住宅开盘后，线公寓线上推广推广配合上释放：开盘商铺线上、线下推广热销及线下住加推信宅产品息信息住宅商铺公寓考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化，建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：整盘推售节奏建议：2月3月4月5月6月7月8月9月10月营销节点3月124月9日首批日第二5月15日公寓开7月30日商铺开盘住宅开批住宅盘盘开盘推售节奏1#住第二公寓、4宅批住开#楼加宅开盘开盘推盘强商铺蓄水商铺开盘强销强销蓄公寓蓄水水销首批住宅开盘公寓线上推广商铺线上、线下推广后，线推广配合上释放：开盘热销及线下住加推信宅产品息信息住宅商铺公寓本报告要解决的核心问题:项目小户型公寓的市场机会及客户定位项目小户型公寓的核心价值及整体策略结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时机及销售节奏如何实现小户型公寓的快速销售北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议本报告是严格保密的。报报告思路告思路目标指引策略目标指引策略公寓的核心策略公寓的核心策略策略分解及执行策略分解及执行市场及竞品分析市场及竞品分析营销策略总纲营销策略总纲项目本体分析项目本体分析核心策略核心策略策略分解及执行策略分解及执行客户分析客户分析目标指引策略竞争市场分析本体分析客户定位营销策略总纲策略分解及执行市市场场篇篇：：锁锁定定竞争竞争2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联宏宏观观市市场场关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松，住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性，商业市场将较为稳定2月新房成交比1月缩水超7成。春节+限购南令是销量走低两大主因。京春节假期过后，逐渐步细入常态，攀升百套之上。则2月19日南京限购令细则出台前夕，河西名盘抢跑，出现认购冲高迹象。但限购令出台后，南京新房认购立即被打入低谷，难得突破百套。限购作用立竿见影，销量萎缩已是不争事实。相比南京住宅市场，公南寓市场成交稳定，并未京细缩水，较低的总价和不则受“限购令”约束的优势使得公寓产品成为新政下一个新的机会点。本报告是严格保密的。数据来源：世联数据平台酒店式公寓以40年产权居多，这类产品大多出现在成熟商圈或规划的新市市场场商圈中；项目往往有平层和挑高两种产品线；此类产品以高层点式楼为扫扫描描主，得房率集中在75%左右，居住舒适度较低项目所属于商得房产权主力户型面积层高均价装修水电气露台名称圈率首层建筑挑高　民用水、商盛世河西40年43-49㎡5.8米，二层以上　13000元/㎡精装修用电、不通天无　73%公馆均为层高3.4米然气SOHO公馆挑高百家有落5.9米精装修民用水电湖小江宁65年40-69㎡　16000元/㎡地阳76%酒店式公寓4.9　不通天然气　公馆台米　鼓北商业水电中央门40年50-70㎡平层3.3米待定毛坯无待定财智不通天然气平层德盈65年平层：37-77㎡平层3米平层18000元/㎡平层精装民用水电城南无71%广场挑高挑高：40-70㎡挑高5.2米挑高17500元/㎡挑高毛坯通天然气40年办公酒店式公寓2.9Loft办公160000元/晓庄40年Loft办公44-46、52-办公商业水电城北57、60-65㎡米㎡国际公寓毛坯公寓民用水电无75%晓庄酒店式公寓78-Loft办公挑高5酒店公寓13500元/　65年　87、40.5、112㎡　米㎡　挑高31-34㎡、42-49中央城北㎡挑高4.8米挑高13500元/㎡商业水电　上尚50年精装修　无　79%五塘平层60-71㎡平层3.4米　平层8700元/㎡　不通天然气城　　金域城北商业水电40年35—41㎡平层公寓平层3.5米待定精装修无70%中央五塘不通天然气本报告是严格保密的。公寓市场目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高价公寓市场去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑高、35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。编产价格（毛住宅产权酒店式公寓——主项目名称号权坯）打居住功能，面积集中在40-70平米之间，主力客户为投晓庄办公40140001资客晓庄公寓6513000?位于城市核心地段，以绝版上尚城平层508700地段及核心商圈的升值空间吸2引了全市的高端投资客户上尚城挑高5013500?位于非城市核心地段的一般玉桥平层6519000具备轨道交通利好和成熟生活3配套，功能设计偏自住玉桥挑高65200004长江路9号4035000商业产权酒店式公寓——主5凯润金城6535000打办公市场或租赁市场，利6峨嵋公寓6523000用挑高创造产品价值7盛世公馆4013000?商业产权的公寓一般定位为8万达广场6518000以宜商宜住，尤其是办公为主9京隆国际7023000的酒店式公寓，面积区间控制在30-45平米之间。10金陵尚府6524500?商业产权的酒店式公寓多位德盈平层6516000于商务办公氛围较好地段，以11办公投资客户为主，同时以较德盈挑高4017500低的价位（片区中高端住宅价12百家湖小公6514000格的2/3）赢得长线投资客馆本报告是严格保密的。区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类公寓项区域市场区域市场目入市，且位于鼓楼核心商圈，2011年上半年确定入市的只有五塘商圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机项目?在售项目：可售项目仅有晓庄鼓北财智广场100soho国际广场有较多约套办公货量；左右（规划未定）少量酒店式公寓?2011年新盘：阳光目前确定上半年开盘的仅有金域金域中央约570套平层酒店式公寓中央，位于无塘商圈，对项目影中央响相对较小；金地约6万平米5.2米soho?项目所处的迈中央尚皋桥片区仅有左上城右阳光有公寓待推，上市时间还晓庄待售国际未确定在售2011年1月3月5月7月9月11月本报告是严格保密的。中央上尚城：依托地铁3号线，以4.8挑高的精装户型为主区区域域要卖点，挑高产品价格1.4-1.5万/平米，平层产品为8500-市市场场9000元/平米，以低总价，总价24万起，40万买两房吸引投资客户的认可项目概况：总占地17295M2，总建面33364.6平方米，底层商业，2-6层为办公性质公寓产品描述：50年产权，商用水电，不通天然气；主力户型为32-45㎡，毛坯销售；部分挑高产品层高4.8米（交付时全隔，上层2.3米，下层2.2米），平层产品层高2.9、3.05米推售情况：分2次集中推盘，10月4日推出11栋共计136套，全挑高产品，均价1.4万元/㎡，开盘3天基本售罄；12月22日推出剩余的13、17栋共计276套，其中平层105套；挑高产品价格1.4-1.55万元/㎡，平层产品价格为8500-9000元/㎡，平层去化较慢。客户情况：区域性较强，以项目周边小区居民为主，少量迈皋桥、中央门商圈经营户、下关热河路附近客户；其中投资类客户占到50%，自住约20%，办公约30%。在售房源：中央上尚城仅剩5套挑高房源，其中3套50平方米朝南，1套80平方米朝东，1套60平方米朝北，均价16000元/平方米。产品核心值点?低总价：户型小，总价低，总价24万起，40万买两房?4.8米挑高产品：注重性价比，买一层用两层，产品年轻化?地铁规划：紧邻地铁3号线五塘村站本报告是严格保密的。区区域域推广诉求：地铁旁，4.8米挑高，低首付（突出轨道市场市场交通和明星产品的稀缺性，调性强调其居住功能）?推广主题：主城区地铁旁4.8米挑高40万买两房?推广调性：清新、年轻化，重软性文字?推广渠道：户外、报广、网络、围挡，区域内全面覆盖?推广侧重点：挑高产品，性价比，地铁价值?推广覆盖区域：户外重点覆盖项目周边、中央门、鼓楼；短信为全区域覆盖本报告是严格保密的。晓庄国际广场：依托地铁口，占位晓庄新商圈，以5米挑高的高性价比办区区域域公户型赢得办公+投资客户的一致认可，均价15000/平米左右，客户以市场周边工厂企业主、个体企业办公客户为主；平层户型以民用水电和65年市场产权为卖点，均价约为13900元/平米，吸引周边长线投资客及过渡自住客户项目概况：栖为城北商业中心；共有3栋楼，其中1#为办公，霞区和燕路与栖霞大道交叉口，总占地35391㎡，总建面147272㎡；1-4层为商1业，统一招商，定位2、3#楼为酒店式公寓3产品描述：1#5层为3m高办公，6-20层为5米挑高办公，主力户型为40-66㎡；民用水电，未来可通天然气；毛坯交付2推售情况：10月30日一次性推出所有货量，LOFT产品南向均价为15500元/㎡，北向均价为13900元/㎡；酒店式公寓02栋均价为13900元/㎡，03栋均价为14100元/㎡；开盘当天LOFT产品去化约60%，酒店式公寓去化约15%。客户情况：栖霞区迈皋桥及周边的本地客户占70%，玄武、下关等地的客户占到30%；办公与投资客户各占50%，办公客户看重挑高产品和便利的交通条件，投资客户看好未来城北商业中心的升值潜力在售房源：在售挑高办公LOFT面积46、57平方米，目前还有10套左右40年产权，均价16500元/平方米，总价75万元起；另在售酒店式公寓，面积41、78、