【开题设问】2010年2月，高桥新城，尼德兰·北岸面对已经成形的三期别墅面对已经出街的宣传广告面对八亿元年度回款目标这场战争里我们要做什么Q1：2010年，高桥新城，该往何处前行？价值的再一次深挖Q2：2010年，高桥新城，别墅价值何在？高效率的营销执行Q3：2010年，高桥新城，别墅如何快销？报告总纲Q1：2010年，高桥新城，该往何处前行？Part1：尼德兰·北岸意义洞察Q2：2010年，高桥新城，别墅价值何在？Part2：尼德兰·北岸价值捕捉Q3：2010年，高桥新城，别墅如何快销？Part3：尼德兰·北岸营销攻略【解惑】Q1：2010年，高桥新城，该往何处前行高桥新城的前世今生溯源“一城九镇/三城七镇”和上海的“城市进化论”2001年1月5日《关于上海市促进城镇发展的试点意见》：“十五”期间，上海重点发展“一城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。2004年11月《关于切实推进“三个集中”,加快上海郊区发展的规划纲要》：确定松江新城、嘉定新城、临港新城为重点发展新城,其余中心镇继续保留，据此产生了“三城七镇”的称谓。高桥新镇：建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；嘉安新城-安亭新镇：建成德国式小城；浦江新镇：以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；朱家角新镇：既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城新镇：建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、陈家镇：建成欧美、生态特色的小城；松江新城：建成英国风格的新城；临港新城：建成欧洲现代式城市。核心目的以最适宜的生态环境，各具特色的城镇风貌和现代化的居住功能吸引市中心城区人口。突出作用将密集的市区居民向外迁徙，减轻市区压力，控制中心城区房地产发展规模，加速城市化进程。【一城九镇/三城七镇】领衔上海城市进化的行进方向城市人群高度聚合——城市人群适度分散高密度都市集核——大范围城市群落局部资源的过度消耗——整体资源的平衡使用衍进“三城七镇”的“相忘于江湖”嘉安新城浦江镇松江新城朱家角安亭新镇新浦江城泰晤士小镇朱家角新城从同策数年耕耘“三城七镇”的经验看到作为“三城七镇”建设的先驱者它们已得到广泛的认可与追捧?考察区域——浦江镇【新浦江城】新浦江城别墅成交客户中，浦东客户占整体比例的25%。?卢湾、静安、黄浦等中心区域占整体成交比例的35%。?而闵行区区域内客户也占到较大比重，为30%。宝山区嘉定区闸虹4%北口区区2%4%青浦区23%外省市客户5%42%其他区域6%（新城区22%、老城区20%）6%考察区域——松江新城【英郡别院】?松江区域客户占比为42%，区域客户不足总客户量的一半；?徐汇、长宁为代表的西区客户占据29%的比例，而上海以外客户也占据客户总量的11%，非区域客户导入量较为可观。嘉定区34%6%6%4%5%14%6%6%4%外省市客户6%6%3%?考察区域——嘉安新城【安亭新镇】魏玛原墅成交客户，客户主力区域为嘉定区，占34%。?其余客户分布较为分散，市区客户占据客户总量的47%。?有6%别墅成交客户来自外省市区域。客群共性特征客户覆盖面范围广阔成交客户辐射面广，除部分成交较为集中的主力客源区域外，全市乃至外省市区域客户均有成交，且所占比例不低。区域内部客户失去绝对主力地位项目所在区域客户比重虽然较大，但相比临近其他板块内同类产品而言，区域内部客户所占比例有明显降低。市中心客户异军突起区别于其他处于城市外围的同类型个案，该类项目在市区导入客户层面有明显放大。与此同时，我们的【高桥新城】？2002年高桥新城建设启动，随着2006年9月一期公寓和叠加别墅的入市，高桥新城作为荷兰新镇规划中首个大型综合型项目，成为外高桥荷兰新镇规划的开篇之作。但是……2006年一期开售，区域客户占比70%左右2008年二期开售，区域客户占比50%左右客户如是说：我搬到高桥新城已有近10个月了，KFS好像很悠闲，什么事都是慢慢来，营销宣传像温吞水，曾经杨高路上的广告牌把高桥新城的方向都搞反了！高桥新城开发至今已有好几年了，可杂草丛生的荒地占了大部分，航津路上的门头造个毛胚不动了，像烂尾楼式的，不知道KFS是咋想的。高桥新城一期的房子1年多时间,污水管就漏了,找开发商交涉,他们一开始还推卸责任,说什么过了保修期,到底有什么问题,我们也不便写出来,只有开发商自己心里有数,业主们都提高警觉了!宣传推广力度不足前期产品品质欠缺物业服务质量低下客源未曾跳脱区域限制产品价格提升速度较慢2010高桥新城续推尼德兰·北岸后续B3·C3·C4·C6蓄势待发蹒跚前行OR王者归来重启【高桥新城】变革二〇一〇面对仅仅3万平米的尼德兰·北岸我们无法将它从矗立于高桥新城的鳞次栉比的前期建筑中割裂出来更无法将它与高桥新城大片待兴的土地脱离我们需要它来重启【高桥新城】的运转程式2010年的尼德兰·北岸必须成为高桥新城重启新航程的原点……Q1：2010年，高桥新城，该往何处前行尼德兰·北岸的战略意义Q2：2010年，高桥新城，别墅价值何在尼德兰·北岸的价值取向自省关于尼德兰·北岸的品质认知项目总体特征所处位置：高桥新城核心区，区域内唯一别墅项目建筑类型：联排+类独栋别墅项目体量：31489M2，共计136套房型面积：联排别墅178-250㎡，类独栋别墅266-285㎡建筑风格：英伦风格项目户型特征联排别墅-C户型4套中210庭设㎡计增添浪漫情趣设置全明大面积地下室南北双向入户花园三层超大露台多套房设计增添实用性餐厅空间较局促书房与主卧分布两个层面，使用不便项目户型特征类独栋V2-2户型6套274㎡主卧套房舒适奢侈设置全明大面积地下室室内双车库设计二层公卫干湿分离地下室空间分隔零散，利用率不高L型花园，面积较分散，使用效果降低面积地下室露台中庭赠送面积户型类型套数赠购面积比户型优势户型弱势㎡㎡㎡㎡㎡户型小，全明大面积地下室，南北双庭院，局部楼层存在一定的面积a联体别墅141887716-9349.47%多露台设计浪费，花园面积小户型较小，全明大面积地下室，采光中庭附局部楼层存在一定的面积b联体别墅341968917811458.16%送，南北双庭院，多露台设计浪费，花园面积小功能间完整，双套房设计，全明大面积地下局部楼层存在一定的面积c联体别墅12210100351414970.95%室，南北双庭院，多露台设计浪费功能间完整，双套房设计，全明大面积地下整体面积偏大，三层主卧e联体别墅36243114212315865.02%室，采光中庭，多露台设计朝向及空间舒适度欠佳功能间完整，双套房设计，全明大面积地下整体面积偏大，三层主卧f联体别墅16249112231615160.64%室，采光中庭，多露台设计朝向及空间舒适度欠佳面积适中，大面宽设计，大面积花园，超大v独栋2427015757-21479.26%采光地下室，赠送完整阁楼，室内双车库，无突出弱势点项目核心位置产品基础套件高桥新城核心区块的小规模稀缺别墅项目英伦风格联排+高价值类独栋产品-实用大面积赠送（地下室、阁楼及露台）大部分产品花园面积小特色设计（南北双庭院、大面宽、采光中庭等）部分联体别墅面积偏大(E/F)部分户型面积利用率略低(A/B/C)+部分户型核心功能区舒适度略有不足(E/F)外围环境对项目形象存在干扰在高桥新城80.39公顷的土地上31489㎡的尼德兰·北岸究竟代表着什么样的价值低容积率的建筑组合？联体+类独栋别墅的形态构成？物业形态的高贵、联列形式的独特，哪一样才能承担尼德兰·北岸的价值所在？英伦建筑？还是荷兰风韵？华丽的形象外表，原汁原味的异域建筑语汇，是否是尼德兰·北岸的价值符号？采光地下室？多露台设计？大面积阁楼？实惠易用的附赠空间，能不能成为尼德兰·北岸带给居者的价值载体？城市区位价格水平建筑形态产业支撑项目规模设计风格附赠空间建材设备生活配套物业服务产品组合精致庭院生态景观Which一切围绕着136套别墅自身展开的价值讨论话题，都不足以帮助尼德兰·北岸从上海别墅市场上芸芸的竞争对手中横空出世，更难以包容这片位于高桥新城核心地带的别墅所应该承载的意义，因为身处高桥新城，所以尼德兰·北岸的价值远不该止步于此，我们相信，尼德兰·北岸的“野心”可以更大。尼德兰·北岸，需要找到跨越现有市场竞争层面的阶梯，需要以3万平米的等量级创造“小身材大味道”的市场奇迹。反思上海城市进化之路的三大尴尬项目距市中心新浦江镇17km高桥新镇20km罗店新镇28km松江新城30km嘉安新城32km奉城42km城桥新城45km朱家角镇47km枫泾新镇58km临港新城75km项目高速公路交通干道轨道交通新浦江镇——浦星公路轨道交通8号线（已通车）高桥镇——杨高路/中环线轨道交通6号线（已通车）罗店新镇——沪太路轨道交通7号线延伸段（在建）松江新城沪杭高速公路沈砖公路轨道交通9号线（已通车）嘉安新城沪宁高速公路312国道轨道交通11号线（已通车）奉城——大亭公路/浦海公路轨道交通8号、26号线（规划中）城桥新城————轨道交通19号线（规划中）朱家角新镇沪青平高速公路318国道轨道交通20号线（规划中）枫泾新镇沪杭高速公路朱枫公路/320国道轨道交通9号线延伸段（规划中）临港新城两港高速公路A30公路-A20公路轨道交通11号线延伸段（在建）尴尬一：地理位置偏远——“离城”普遍远离核心都市圈（绝大部分在30km以上），公共交通设施欠缺、快速道路路网欠发达，给居住人群与城市核心区段的联系度上带来明显障碍；尴尬二：商业活力不足