谨呈：岳阳天伦城房地产开发有限公司[2009]YZ-YY-0806-11[岳阳·天伦城]项目商业策划报告2009-08-30写在前面的关于天伦城B地块商业启动，我司十分重视，组织各部门展开多轮的讨论，并开展了岳阳商业全面扫街调研工作，本次提报不能面面俱到，主要是基于前期我司与贵司基本认可项目定位的基础下，我们针对项目目前的现状，提出了一些建议。本次提报重点是解决问题，注重执行性，希望能给贵司带来决策上的帮助！项目问题界定项目问题界定I.I.项项目目开发开发背景背景II.II.开发开发商目商目标与问题标与问题III.III.界定核心界定核心问题问题项目区位—项目位于城市未来发展方向之上，处于新城市中心核心位置?岳阳城市发展规划布局东扩南移，岳阳目前城市发展形桥西商圈东茅岭成明显南帝北丐之商圈八字门专业火车站市场集群势，未来发展重点商圈老城区方向沿金鄂路一线。?本项目总建筑面积市政府商圈会展60万㎡，位于市政市政府中心新城中心区府对面，占住岳阳湖滨商城市核心位置，是圈未来岳阳城市发展的中心。城市政务新区关键词：传统商圈新城中心区新兴商圈城市发展：东扩南移项目四至—本项目B地块三面临路，通达性强，商业基础好?本案位于中心城北区的中心地段，地块狭长，南北约1.3公里。?东至建湘路，西至白杨坡路，南至金鹗中路，北至五里牌路。B地块?B地块位于本项目的中心位置，呈三角形，面积约50亩，由建湘路、花板桥路、青年路围合而成。项目交通—青年路、建湘路的拉通，将大大提升项目辐射能力，项目商业价值全面升级?项目基地南北跨度长达1.3公里，南临金鄂路，北接五里牌路，中横跨花板桥路。三条道路均为市区主干道。?B地块周边建湘路今年10月份开通，青年路中段施工基本完工，交通条件在今年10月份后将大大改善。金鄂路花板桥路五里牌路?项目周边有4、7、14路：桥石村－市二医院4路：花板桥－火车南站27、31、41路等1323路：岳湘医院－丽珠陶瓷30路：朝阳小学－皇古塘7路：南岳坡－郭镇24路：安居工程－丽珠陶瓷31路：十一中－岳阳楼26路：火车站－畔湖湾条公交线路通过。25路：花园坡－渔民新村41路：安居工程－机务段27路：太阳桥建材市场－中级33路：洞纺－洞纺法院35路：南湖宾馆－渔民新村项目配套—项目区域市政配套设施完善，以低档生活配套设施为主2东花板桥路环线316金鹗路4?项目临近市政府，区域市政配套设施完5善。?区域属于旧城改造重点区域，目前区域岳阳市政府市政公路配套以低档的生活配套及建材配套设施市体育馆为主，随着区域各项目入住，配套急需1教育配套升级。项目指标—项目B地块总建筑面积9.8万，其中商业面积约5万㎡。项目属性界定：城市中心区，大体量综合商业项目地块解析盘点区位交通5中心城区最大的开发地块，交通及其便利自然资源2.02项目位于主城区，地块基本无明显的自然资源人文资源3.02相对缺乏历史、人文生活配套3相对缺乏，有待完善商业潜力5区位优势明显，商业发展潜力大区域环境3目前较差，城市改造完成，道路拉通，环境将极大改善4地势地貌落差不大，地块较平整，呈三角形地块4.98政策支持天伦具有极强的资源整合能力，政府全力支持城市中心区大体量商业项目开发商目标开发目标目标1：实现项目商业利润最大化，对商业整体价值有较高的期望。目标2：实现较快的销售速度，资金快速回现，降低开发风险。客客户语录户语录：：??项项目目前商目目前商铺铺11个个月月销销售也就才售也就才卖卖一一两个两个，若我，若我们们商商业业街整体街整体启动启动，，这么这么大的量，我大的量，我们们要要卖卖到什到什么时么时候？候？??如何才能加快商如何才能加快商业销业销售速度？售速度？??商商业业招商招商与销与销售售该该如何如何启动启动？？客户目标解析1.保证项目商业利润最大化。商业的成功运作与经营才能给商2.快速销售，实现项目现金业带来整体价值流稳定。项项目目条条件：件：??项项目目属属于城市中心于城市中心区区最大最大开发开发地地块块，交通、，交通、区区位位优势优势明明显显，未，未来发来发展定位展定位清清晰晰，商，商业发业发展潜力大。展潜力大。??项项目目BB地地块块商商业约业约55万平米，成万平米，成为为市市级级商商业业中心体量相中心体量相对对不足，能否成不足，能否成为为岳岳阳阳的商的商业业中心不具中心不具备绝对条备绝对条件。件。问题聚焦保证项目商业成功的运作与经营，从商业运作的本质来看，本项目目前需重点研究和解决的问题是：问题一：问题二：问题三：业态定位产品打造价值实现B地块与A\C地块商业态定位下，物业如项目适合怎样的商业之间的关系？业何满足各业态的需求业经营模式，招商态功能与规划的实；项目的商业竞争力与营销的策略计划现。如何来打造？如何来制定？问题聚焦一：业态定位问题？项目业态定位I.I.岳岳阳阳商商业现状业现状分析分析II.II.案案例例研研究究：：长长沙沙黄兴黄兴路路步行步行街街III.III.项项目目业态业态定位定位IV.IV.项项目目业态业态功能功能规划规划布局及布局及业态细业态细分分宏观环境通过我司对岳阳经济环境和居民生活结构的研究，我司得出以下结论：?岳阳未来商业发展潜力巨大随着岳阳产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于岳阳目前较小的人口基数，岳阳人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。同时，考虑到岳阳未来年均12%的消费总额增长预期。我司认为，岳阳未来的商业发展潜力较大。?岳阳现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一定的升级。城市中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。注：具体分析详见附件商圈特征分析岳阳市区主要商圈分布级别名称特点市级商业中步行街-东茅岭商百货扎堆，人流心圈量大汴河街商圈市级副商业整体档次较低，泰和商圈步行街-东中心物美价廉茅岭商圈汴河街商圈景区商业特色商圈美食街美食一条街泰和商圈中央商圈未来的城市核心成长中商圈美食街商圈南湖商圈高档休闲商业项目所在地?岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心南湖商圈。?其他商圈虽多，但是大多功能单一。包括步行街商圈在内，至今没有一个全业态、一站式商圈出现。商圈特征分析岳阳市区主要商圈租金分布东茅岭商圈是岳阳东茅岭商圈是岳阳商业价值的核心商业价值的核心租金：租金：汴河街商圈35150-300租金：元/m2元/m230-150步行街-东茅岭元/m2商圈租金：30-80元泰和商圈租金：/m210-20元/m2美食街商圈租金：项目所在地15-50元/m2南湖商圈步行街-东茅岭商圈—重点商圈分析步行街-东茅岭商圈主要商业分布?步行街-东茅岭商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。?主要以百货以及临街精品服饰为康星百货新城百货武商百货主。光宏广场世纪星?该商圈，目前辐射整个岳阳市。大厦百盛左岸名品步行街-东茅岭商圈—业态组合情况各商业业态商铺套数比?大众品牌、中档消费为主中端消费产品占比达到84%。?服饰比例最高，其中女装比例最高女装休闲占比46%，男装休闲占比17%，运动占比19%，精品男装占比7%，其他占比11%商业品牌特征铺数比例各类型服饰铺数比例步行街-东茅岭商圈—经营情况简介?租金水平步行街：租金在150-300元/m2之间。东茅岭：租金在100-200元/m2之间。?经营情况简介步行街内：步行街内部主要为百货业态，经营档次普遍偏低，人气不旺。东茅岭：东茅岭沿线有大量的沿街商铺，主要为精品女装。且岳阳最大最好的百货——百盛也在东茅岭，因此整体经营档次稍高。经营状况较好。商圈内商家密集，商业氛围浓厚，岳阳的大型商场全都集中在这一带，是目前岳阳市最大最繁华的商圈。但步行街内部人气不足，且商品档次过低；东茅岭中高档商品消费难成气候以及周边物业无法与中高档商品消费购物环境相匹配成为了该商圈发展的几大阻碍因素。步行街-东茅岭商圈商业标的图东茅岭商业街从制作的商业标的图上来看街道南侧业态、品牌分布：以服饰、鞋类业态为主，步行街-东茅岭商圈的商第一段：第二段：第三段：第四段：1金利来19杭州丝绸39食草堂59达芙妮业，主要以精品及休闲运动2女儿红20伊布都40新升流派60安普顿商务会所3美美蛋糕21KAKO41紫淑61李宁4金尚儿22香港·露里娃42枫莲内衣62卡丹路5依之妮23圣得西43农业银行、中国信合、工商银行、63多喜爱服饰为主，餐饮休闲为辅。6男士风尚24杰克琼斯建设银行64米奇成人馆7女人世界25KAPPA44特步65又一佳8亚韩26杰西伍45与狼共舞66李宁9Q人类牛仔27金伯利钻石、达芙妮、李宁46苹果67匹克但是，总体来说，商圈规划10恒源祥28飘蕾47EIIE68康威11左岸（小天使蛋糕、29RACIE48LAPARGAY69嘉莉诗利郎、星星女人、红蜻蜓、奥康、康龙、30浅秋49金伯顿商务会所70新新娘摄影极不科学，人流车流动线较七匹狼、敦奴）31多喜爱50耐克71红蜻蜓12大蓉和32耐克51七匹狼72198313匹克33民客52阿迪达斯73新华书店14意尔康34男人装53时尚先生74女人大世界为混乱。15多喜爱35华天之星酒店54ODBO75精益眼镜店16女人秀36保险公司55采轩76万森蛋糕17金利来37金利来56英雄会商务会所77百盛（建设银行、肯德基、百盛商18阿迪达斯38衫国演义57德尔惠场）步行街内部没有运作起来，58匡威百货经营惨淡。除百盛外，南德湖第一段第二段第三段第四段档次均偏低。118385877东茅岭路胜大S路道放映幻灯时单击打开步行街-东茅岭商圈---百