五洋集团港区项目定位及定位及规划设计规划设计建建议报议报告告2013年07月27日启启言言通过前一阶段市场调研，根据调研的主要内容，包括消费者市场调研，商业商家调研，以及项目座谈的相关内容结论，最后形成本方案。本方案主要围绕项目的商业定位，业态组合以及产品规划三个核心内容展开！时间有限，如有不妥，敬请斧正！目目录录第一部分第一部分商商业业定位篇定位篇第二部分第二部分业态规划业态规划篇篇第三部分第三部分产产品品规划规划篇篇第一部分第一部分商商业业定位篇定位篇城市发展方向太仓新城·双城之一差异性占位4大定位区域商业趋势依据港城第一生活Mall港城商业中心呼之欲出消费者需求特征购物·餐饮·娱乐·休闲定位关键词：主题——一个鲜明的多主题体验场特色——一个彰显特色的生活Mall一：主题形象定位中国·太仓港城首席·主题特色体验ShoppingMall我们以快乐购物、潮流娱乐、尊崇商务、特色美食等多主题为一体，我们是诉求特色性消费体验的港城第一生活第一生活Mall。以港城为中心，吸引浮桥片区·辐射2大片区（浏河/璜泾）人流，以商超购物、院线为主力店，中档餐饮和休闲娱乐业态为主题，满足周边社区居民和周边工业区的生活需求为基础的标杆性商业广场；港城第一生活港城第一生活MallMall二：功能定位集购物·餐饮·娱乐·休闲·商务为一体的生活Mall体验性消费为主的港城商业中心第二部分第二部分业态规划业态规划篇篇一一业态规划业态规划主主题业态规划题业态规划五洋·时代广场规划主题业态描述精品百货馆：时尚男女装、运动休闲服饰、化妆品、男女鞋、珠宝首饰、手机卖场等购物生活场：主力品牌超市脉动青春园：影院、量贩式KTV、电玩，儿童体验区，健身房休闲风情街：酒吧、夜总会、足浴会所、美发、咖啡、美容、西餐、星级SPA会所等美食天下汇：美食广场，特色主题餐饮等。国际商务汇：国际海员俱乐部-商务中心（夜总会）国际商务美食天下汇特色主题餐饮脉动青春园/儿童乐园购物体验场精品百货馆/生活配套1号楼7号楼4号楼3号楼2号楼6号楼SPA会所5号楼休闲风情街业态规划说业态规划说明明根据项目周边人口结构及项目所在地块，决定了本项目业态规划以体验性消费业态为主，目的性消费为辅的业态构成，同时结合本项目建筑形态，特制订三个不同区块：一区块：1号楼作为项目聚集人气的核心点，特制订了大型购物超市、影院、电玩、美食广场、儿童乐园等业态。二区块：2-4号楼，以特色餐饮作为主题，形成港城最具特色的餐饮主题美食街区，同时具有衔接一区块和三区块的功能。三区块：5、6号楼及7号楼的裙楼，主要业态以酒吧、夜总会、足浴会所、美发、咖啡、西餐等为主，作为本项目目的性消费的区域。业态规划——4大标准标准1主题性：业态分布实现整体定位要主题鲜明，分类分区。标准2引导性：业态分布考虑整体人流的引导搭配，活跃全场。标准3一致性：业态分布需要与整体目标客群需求，内外一致。标准4可行性：业态分布必须考虑业态业种及品牌，落位可能。业态规划业态规划主要板主要板块块港城第一生活Mall各各区区域各域各楼栋楼栋//层业态组层业态组主主题业态题业态比例比例合合首先：各区域各楼层业态组合。（一）1号楼业态规划1#一层规划说明作为综合型商业的购物中心，本案辐射的消费核心客群以新港城和浮桥商圈3-6公里半径的以20-50岁为主力客群，这部分消费者也是新港城和浮桥中坚力量。结合新港城人口的消费能力，因此1楼建议规划以中档精品零售为主，填补新港城商业空白。黄黄金珠金珠宝宝精品男装精品男装商业配套923㎡黄黄金珠金珠宝宝··精品男装精品男装约约163163㎡㎡（西餐、银行、蛋糕房）约约799799㎡㎡饰品27㎡休休闲闲服服饰饰化妆品、男女鞋区女装1589㎡149149㎡㎡843㎡手机手机卖场卖场、、药药店、店、礼礼品店、品店、烟酒烟酒专卖专卖店、店、银银行等配套行等配套991991㎡㎡运动休闲服饰休休闲闲服服饰饰668668㎡㎡928㎡服服饰饰服服饰饰5454㎡㎡5959㎡㎡一层招商建议品牌运动类为：耐克、阿迪达斯、匡威、李宁、安踏、匹克、361°等休闲类分为时尚休闲及量贩休闲，其中时尚休闲基本以可对外开门的店面为主，品牌建议为：杰克琼斯、斯莱德、GXG、太平鸟等品牌为主量贩休闲以内街为主，品牌建议为：美特斯邦威、唐狮、以纯、森马、班尼路、生活几何等为主精品男装主要以外铺为主，品牌建议为：杉杉、雅戈尔、柒牌、九牧王等国内品牌为主；少淑女装主要主要以国内品牌为主、国外品牌进行点缀，品牌建议为：ONLY、voremoda、百家好、拉夏贝尔、秋水伊人、cachecache、浪漫一身、太平鸟等招商重点倾向于杭派女装；化妆品品牌建议为：玉兰油、高姿、美宝莲、h2o等为主；鞋类主要以国内品牌为主，品牌建议为：百丽、天美意、tata、达芙妮、奥康、康奈等。1#二层规划说明本楼层规划业态为主力超市，结合新港城未来规划人口突破20万人口以及现阶段新港城商业业态调研，主力超市是新港城民众非常关注、接受度非常高的主力商业业态，同时补缺新港城商业市场空白，打造新港城未来规模最大，品质中档为主，品牌以区域民众认可度较高的主力卖场为宜。超市约超市9804㎡二层招商建议品牌主力超市建议招商以国内品牌美誉高、影响力大、辐射度半径大、接受度高，民众认知度高的连锁超市，品牌建议为：第一类：大润发、永辉、乐购、沃尔玛等；第二类：华润万家、苏杭时代、欧德福等。1#三层规划说明城市综合体商业业态呈多样化，传统零售业态比重递减，体验性及目的性消费形态增加明显，为了最大限度的把消费者留在购物中心内，增加各个楼层的人流，因此把体验性及目的性消费的业态尽量往高楼层规划，但一定要集中，形成集群效应，因此在三楼除了电影院及KTV外，规划了大量的电玩、儿童软体游乐场、旱冰场、轮滑、亲子体验馆等业态，目标消费群体以儿童青少年为主，确保以家庭为单位集中在三楼，保证三楼的人气。溜冰场、轮滑、儿童体验区967㎡电玩儿童乐园490㎡725大型㎡卖场主力店数字影院量贩式KTV3132㎡2000㎡三层招商建议品牌儿童品牌游乐场建议为：麦幼优、奇乐儿、爱乐游、悠游堂电玩：城市英雄、风云再起等。1#四层规划说明作为综合性商业中心，辐射各种消费类群，餐饮作为综合商业体的组织形态比重越来越高、随着美食广场在综合性商业中心的成熟运营；结合调研港城民众对美食广场的概念认知度高、接受度好，不仅可以满足各种不同消费类群体，同时补缺新港城商业市场空白。美食广场——餐饮967㎡美食广场——餐饮美食广场——餐饮490㎡725大型㎡卖场主力店数字影院上空健身、教育、培训3132㎡2103㎡四层招商建议品牌美食广场品牌建议有：半个月亮、大食代、周渔美食城、食一线美食城、简餐时尚美食广场、食中天美食园等健身、教育培训建议有：一兆韦德健身、英派斯、ABC教育、瑞思英语（二）2-4号楼业态规划2-4#规划说明2-4号楼作为独栋体商业、产品结构1+3、面积大小600平米左右，其位置连接购物中心及酒吧街的室内步行街，最适合做特色主题餐饮，结合港城消费者调研，新港城特色主题餐饮较少，档次较低、但民众对主题餐饮接受度高、结合港城实际餐饮情况，建议以中档餐饮为主、引进一家中档中餐酒店以及二家主题性餐饮补缺新港城餐饮空缺因此建议引进区域认可度高、价格适中、有特色的餐饮商家。建议考虑：川菜、湘菜、本地菜、烤肉类为宜。2/3/4号1-3层主题特色餐饮楼一拖三一拖三一拖三特色主题餐饮特色主题餐饮特色主题餐饮605㎡605㎡605㎡4号楼3号楼2号楼招商建议品牌2号楼规划为川湘菜，品牌建议为：我家酸菜鱼、阿瓦山寨、江南人民公社、嬉湘记、毛家饭店等。3号楼规划为烤肉类，品牌建议为：百度烤肉、韩风碳烤、韩林炭烤等；4号楼大酒店规划为苏杭菜系，品牌建议为：新梅华、新锡爵、丞相府等（三）5号楼业态规划5#规划说明鉴于5号楼昭示性较好，停车方便、考虑到项目招商和销售的重要性，前期以招商销售接待中心使用，后期建议规划为星级SPA会所，以此达到业态丰富性，以及功能的扩展使用。5号楼1-2层一拖二前期销售招商体验中心SPA会所545㎡后期星级SPA会所招商建议品牌5号楼品牌建议有：琉璃时光、豪柏国际SPA会所、路易芬尼、贝伊SPA等。（四）6-7号楼1-2层业态规划6-7#1-2层规划说明结合新港城商业业态调研分析，新港城以及浮桥目前无酒吧、咖啡等业态配套，结合6-7号楼位置的关联性，建议规划为目的性消费区域，主要规划为酒吧街及酒店的配套。6/7号楼1-2层特色酒吧休闲风情街咖啡、酒吧咖啡、西餐、足浴、美容美发、酒吧一拖二1312㎡一拖二1309㎡招商建议品牌酒吧品牌建议为：菲比、百度、99等、夜总会招商以本地为主。咖啡简餐品牌建议为：迪欧、米罗、两岸等，美发、足浴等配套以太仓城区的品牌为主。（五）7号楼2层以上业态规划7#2层以上规划说明结合新港城现有酒店主要以商务、快捷酒店品牌知名度不高，针对7号楼3层整体规划为国际海员俱乐部-商务中心，7号楼3层以上酒店建议引进品牌下属商务型酒店，与普通经济型酒店的进行区分，即可提升项目档次，又可对项目销售起到拉动作用。7号楼四层以上商务酒店三层国际海员俱乐部-商务中心楼层7号楼业态定位国际海员俱乐部-商务中心（夜总会）1748㎡三层港城国际海员俱乐部其次：主题业态比例。业态规划业态规划面面积积占比占比业态名称精品百货馆购物生活场脉动体验场娱乐休闲风情街特色美食天下汇国际商务汇业态面积10373103758450575139971748业态占比25%25%20%14%11%5%业态零售品牌集合娱乐餐饮娱乐备注1#纯1F1#纯2F1#纯3F部分+4F部分5