谨呈：圣帝置业项目2010年5月份总结和6月计划2010年5月26日新景祥中街项目组LOGOwww.themegallery.com版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归合肥新景祥房地产投资顾问有限公司所有，未经合肥新景祥房地产投资顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言鉴于中街·水晶城10号楼以及三期推货，均未确定时间节点，5月份计划执行的营销计划中只有部分已实施执行。但项目仍需要持续保持一定的市场热度、继续蓄客，为后期新品上市做好铺垫，本方案将在经济实效的基础上，基于推货相对空档期对此项目提出相关营销建议。新政已满月，观望氛围愈浓，楼市整体销量有所下滑。考虑到未来市场的多变性，建议贵司加快工程进度，把握目前相对有利时机，加快营销节奏，尽快抢机去化房源，以实现现金的快速回笼，并增强项目抵御市场风险的能力。本报告是严格保密的。第一部分5月份总结本报告是严格保密的。2010年5月20日肥西三地块卖价6.9亿元市场看点9号地块位于肥西县上派镇金寨南路与滨河路交口东北侧的肥西经过多轮竞拍最终以231万元/亩价格被安徽金宇房地产开发有限责任公司竞得，住宅楼面地价为1155元/平米。总价为56692.6万元。地块详情:9号地块，总面积为245.4225亩，包含A、B两个地块，其中A地块123.0075亩，B地块122.415亩，规划用途为20%商业和80%住宅，出让年限分别为商业40年、住宅70年；根据业态性质的不同，规定商业容积率≤4.0、住宅容积率≤3.0；建筑密度为商业≤40%、住宅≤25%；绿化率为商业≥20%、住宅≥40%；参考地价为120万元/亩(不含契税)；竞买保证金为8000万元。13号地块位于肥西县上派镇人民西路南侧的肥西，经过68轮竞拍最终由合肥市泰来房地产开发公司以365万元/亩单价,逾6000万元的总价拍得,楼面地价为2155.5元/平米。地块详情：总面积为16.42亩，规划用途为商业(农贸市场)、住宅，两者比例为1：3，出让年限分别为商业40年、住宅70年。另据了解，该地块容积率≤2.54，建筑密度≤35.4%，绿化率≥30%，参考地价为120万元/亩(不含契税)，竞买保证金为1000万元。14号地块位于肥西县上派镇翡翠路与三河路交口南侧的肥西[2010]14号地块经过多轮竞拍最终以71万元/亩的价格被合肥诚挚投资有限公司竞得。楼面地价为687元/平米。总价为6376.3041万元。　　地块详情:肥西[2010]14号地块位于肥西县上派镇翡翠路与三河路交口南侧，总面积为89.8071亩，规划为商业(汽配专业市场)用途，该地块出让年限为40年，容积率≤1.55，建筑密度≤35.7%，绿化率≥25%，参考地价为40万元/亩(不含契税)，竞买保证金为2000万元。本报告是严格保密的。注：以上为官方发表数据。市场看点肥西2010年5月20日土地拍卖情况测算占地折楼面地价土地面积出让单价出让金物业占地分建面积总建面积地块编号算物业类型物业比例容积率（万元/（亩）（万/亩）（万元）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）㎡）商业0.232739.364130957.459号宗地245.42316369723156692.598523829.780.10822714住宅0.8130957.43392872.3413号宗16.4210952.13655993.3商住110952.142.54　27818.4360.21544346地14号宗89.859896.6716375.8商住159896.61.55　92839.730.06867534地备注：以上测算与媒体公布数据略有差距。本报告是严格保密的。政策看点七类情况属二套房“假离婚”不能规避“国十条”新政根据新“国十条”，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。虽然住建部和银监会暂未出台具体执行标准，但咨询各银行发现，多数银行在具体操作中将7类情况判断为二套房，执行二套房新政。本报告是严格保密的。七类情况属二套房▲情况1父母名下有住房，以未成年子女名义再购房解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即首付50%，利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产，在贷款购房的话，可按执行首套房贷款政策。▲情况2未成年名下有房产，成年后再贷款购房解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。▲情况3个人名下有全款购买的住房，再贷款购房解析：根据银行现行政策，即使从前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中，能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照首付50%，利率上浮1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后，在申请贷款买房不会被算作二套房。▲情况4曾贷款购房，结清出售后再贷款购房解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。本报告是严格保密的。七类情况属二套房▲情况5首次购房用商贷，再用公积金贷款购房解析：目前公积金政策，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即使从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，首付比例为50%。▲情况6婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时，除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。▲情况7婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中，能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时，也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。注：以上情况为合肥区域的相关执行规定，肥西市场可参照。本报告是严格保密的。①5月第二周开始，项目销售部开始了销售培训，我司主要就培训课件方面给予相关配合。重点工作回顾中街·水晶城销售部培训计划序号培训核心培训内容培训时间课时成果要求培训人员圣帝置业公司制度2010年5月第二周1熟悉并掌握江霖一制度案场管理制度2010年5月第二周2掌握案场制度考核2010年5月第二周1笔试来电来访登记表杨东二表格应用销售日报表2010年5月第二周2掌握销售周报表房地产基础知识2010年5月第三周1熟悉并掌握杨东、新景祥房地产建筑学常识三基础知识户型分析2010年5月第三周1熟悉并掌握房地产面积测量规范房地产专业知识考核2010年5月第三周1笔试销售流程张惠、新景祥2010年5月第四周2熟悉并掌握四销售技巧销售技巧市调技巧2010年5月第四周1熟悉并掌握杨东、新景祥建筑示图2010年6月第一周1掌握礼仪培训2010年6月第一周1熟悉并掌握五实操职业妆容训练2010年6月第一周1熟悉并掌握接待礼仪模拟训练2010年6月第一周1现场演练考核房地产政策法规培训张惠、新景祥合同讲解2010年6月第二周2熟悉并掌握六业务管理信贷培训法律,法规,信贷考核2010年6月第二周笔试合同的打印注意事项江霖、张惠七其它2010年6月第三周1熟悉并掌握前期物业管理知识杨东、新景祥本报告是严格保密的。相关补充培训课件岗位职责制度篇考试卷交房培训本报告是严格保密的。针对培训考试奖励的建议为调动培训活动的积极性、参与性、互动性，建议对每次培训后考试的成绩优异者采取一定奖励：第一名（90分以上）：奖励人民币现金100元，1个名额；第二名（80-90分/含90）：奖励价值50元精美礼品一个（如水杯/太阳伞），2个名额；第二名（70-80分/含80）：奖励价值20元的精美礼品一个（如激光笔1支），最多5个名额；（除第一、第二名外的所有人均可享受）；本报告是严格保密的。注：以上礼品可另行商定。②内刊问题通过双方沟通，对内刊的形式和内容进行了方向性确定，要求结合内刊和楼市两种形式，内容涉及住宅形象/卖点，商业部分重点是突出永辉超市，内刊的框架和内容目录已经完成初稿，待贵司确定后进一步创作。会刊框架沟通备注：由于后期将在内刊上，会设置永辉超市板块的内容，需要贵司提供相关资料：1、永辉超市的相关资料；2、以确定的进驻商家名单；3、意向招商业态规划表。本报告是严格保密的。③房管局封面月报本报告是严格保密的。第二部分6月份营销计划本报告是严格保密的。面对目前严峻的市楼市背景，中街·水晶城期望取得量和价双重突破，完成2010年销售目标，6月份必须持续做好以下四点：1.建立自身核心价值体系2.大幅提升项目现有形象3.赢得良好新老客户口碑4.持续占据整体市场热度本报告是严格保密的。重视工期问题目前，项目仅剩十余套顶层房源在售，为让策略执行更有力推动销售，需要解决的推货空档期问题：?明确中街·水晶城二期10号楼的工程节点，?明确三期产品的最终规划和工程节点。在本阶段，项目可推货量还没未确定情况下，5月份以及6月份以养市为主。特别建议尽快推出10楼，即可填补目前推货空挡，又可借此试探市场，为项目后期运营提供市场性的预测依据。本报告是严格保密的。2010年6月份营销计划养市策略案场培训圣帝内刊感恩卡发放老带新活动产品说明会媒体持续项目品牌的维系和提升老客情感维系